SOHO尚都上演空城计 商户十有九亏

　　4年前，当花了大价钱购买SOHO尚都 一个产权式商铺的业主们发现，其出租和运营并不像潘石屹说得那么美好时，他们可以接受；但如今，经过4年耐心的养商期之后，忍无可忍的业主们终于发现，SOHO尚都商业依然混乱不堪。
    根据SOHO尚都业主致电本报提供的线索，记者赶往现场进行了实地调查。
　　■ 商户十有九亏
　　12月1日，当记者走访地上四层地下一层的SOHO尚都西塔商业部分时，刚入一层正大门就发现临门的商铺大门紧锁，门上端还挂了个“未雨轩茶餐厅”的招牌，显然是经营不下去了。
　　一般而言，商场一层的客流量应该是其中最大的，生意也最兴隆，“未雨轩茶餐厅”或许只是个个案。
　　但进入商场大厅之后才发现，不仅许多商铺屋内布满尘垢，显然已经有多年没有人来过，而且有不少挂着招牌的店面都锁着门。
　　上到二、三、四层就发现，情况更加惨淡，二楼有近一半店门没有开张，三楼四楼更差，其中位置不好的西北角一条走廊两旁近10家商铺全部关门。
　　记者统计了一下，在当天下午四点至四点半的这段时间内，除了一对母女到过二层之外，就没有其他购物者了，而三楼四楼更是空空如也。
　　其中一家做服装生意的商户告诉记者：“在这里，‘3个月彷徨、6个月走人’是常态，基本上没有谁能在这里开店超过6个月。这里的多数商户开张3个月后就经营不下去了，有的即使再坚持付3个月租金，最后还是关店走人。”
　　当记者表达了想在这里开首饰店的意思后，这位商户立即反问：“4年来，SOHO尚都商场90%以上的商户是亏损，只有不到10%的商户能赚微利，你觉得你属于哪一部分？”
　　多家商户表示了想退出的意思，说到原因，他们表示：“租金较高、而且人气太低。”
　　对此，苓创商业地产顾问机构总经理冯新表示，由于SOHO尚都采用散售模式，开发商对产业链下游利益严重透支。开发商往往将商铺以天价卖给投资客，投资客为了获得理想的投资回报、或者解决还贷的压力，必然对租金有非常高的期望值，而投资客的收益就是商户的成本，而且是商家成本的大头。当商家面对外部惨淡的消费市场的时候，一方面收入上不来，另一方面成本高企，所以往往无法逃避关门的厄运。
　　■ 业主拼命养商也无用
　　据业主张全（化名）的反映， 2005年他以3.7万元/平方米的价格购买了SOHO尚都二层一间82平方米的房子，目前租金为1万元/月，即5元/月·平方米。他表示，由于他的房子处于二层的明显位置，价格相对较高。
　　但客观上，与同类CBD物业相比，周边商场基本上保持在8—10元/月·平方米，业主目前为SOHO尚都开出的价格并不高。
　　张全表示，由于该房产是按揭购置，每月需偿还较高利息，最开始希望能够获得高租金，但商户接连退租，无奈之下只好连续降低租金水平，相对于SOHO尚都销售时的天价，目前1万元/月的租金已经降至极限了。而当初，SOHO尚都销售人员甚至表示其租金能卖至35元/月·平方米的水平，年收益率达8%，因此其销售价格较高，但目前算来，即便以1万元/月计算，年收益率只有3.5%，收回本金需要30年。实际上，由于房子经常处于空置状态，一年收取的租金连银行贷款都不够，一些年份年收益率只有0.8%。
　　事实上，不仅SOHO尚都，包括朝外SOHO等SOHO系列均存在上述问题。
　　分析人士指出，问题的根本原因并不仅是由于SOHO中国天价卖房导致租金较高，因为事实上业主们已经对SOHO尚都的租金预期降至谷底，“没有统一经营、统一管理，无法吸引人气为商户带来回报才是问题的根本”。
　　■ SOHO中国自相矛盾
　　SOHO中国历来坚持的商业模式即是开发商业物业，然后散售给中小投资者，并统一运营、统一管理。
　　但业界分析人士表示，由于散售散卖，SOHO中国“统一运营、统一管理”只能是一句空话。以SOHO尚都为例，尽管其推广招商由SOHO中国租赁部进行，但实际收效甚微。
　　在冯新看来，散售导致无法统一运营管理，SOHO尚都这种室内商业不同于街铺底商，它客观上要求必须要统一运营管理，必须坚持有为而治，绝对不能无为而治。开发商将商铺散售之后，往往丧失了商铺的支配权，使得统一的定位、规划、招商、运营无法实现。
　　据记者随机走访发现，在SOHO尚都中，仅餐饮、理发两项商业，就出现在多个楼层之中，业态显得十分混乱；其中一家古玩店旁边就是一家街舞公司，古玩店刚来了两个客人品茶，街舞公司那边立即播放响声震天的舞蹈音乐，而街舞公司旁边还有一家上英语培训的教室。
　　正是由于这种混乱导致的不景气，SOHO尚都商户们纷纷打折销售，其中一家外贸服装店的最低价是29元/件，而旁边一家名品时装包店价格普遍在4000元左右 (论坛 新闻)，也在降价处理。
　　临出门时，两名饭馆小伙子抬着一桶货物上楼，菜叶子、塑料等掉散落在SOHO尚都商场大厅当中。
　　随后当记者联系上了SOHO中国租赁部表达了租赁SOHO尚都并计划周末看房的想法之后，工作人员表示最好不要周末来看房，在记者一再追问之下，她解释：“SOHO尚都的消费群体是固定的周边写字楼上班人士，一旦到了周末，SOHO尚都基本没有人。”