规模效应 厚积薄发——京沪齐发力城市综合体

    2009年，城市综合体这个词语不断曝光在各种媒体，人们关注度越来越高，关于综合体的评述、奖项也不断涌现，一时之间似已盖过了其它所有地产开发形态，实际上在此前城市综合体早已有，也早已开始运作，只是没有大规模出现，没有清晰定义。积累多年之后，在今年这样一种产品形态涌现出来。
　　本刊此前已经多次分析过这一产品形态，这个名字听起来就知道它至少要具备三个因素：第一，与城市息息相关，城市中心、副中心的条件必须具备。第二，所谓的综合，就是要符合都市人群的多种生活需求。第三，由前两点延伸出来的，要足够大体量，所谓综合体自然不能小气。
火神庙国际商业中心引领京南区域商业水准强势升级
　　京沪综合体相悖的流行潮
　　拿京沪两地的城市综合体来比较，除了两个城市的影响力之外，更重要的是这种产品形态在两个城市中的差别概念非常有趣。在上海，人们提起综合体，通常意义上是指超大型的住区配备小部分商业、酒店、娱乐休闲业态；而在北京，今年风靡的几大城市综合体项目无一例外都是超大体量的商业为主导，配备小部分住宅、休闲娱乐等。上海这样的一个现代化商业大都市，最流行的大体量是住宅综合体，而政治中心的京城最流行大体量商业的综合体，这似乎有点矛盾了。只能说流行这个现象从来没有定规的，无论是小到首饰，还是大到房产都一样。
　　从两地标志性城市综合体的运作即可以明显看出这一相悖的流行潮了。上海品尊国际位于普陀区岚皋路与铜川路口，上海内环沿线大盘之一，占地面积182758平方米，总建筑面积约70万平米，其中地上建筑面积约53万平米，是集高档住宅、酒店、办公楼、大型商业于一体的多业态都市综合体。住宅部分约为33万平米，约4500平米的MOB健身俱乐部设有室内恒温泳池、室内篮球、羽毛球综合馆、壁球馆、瑜伽馆多项功能。该项目2008年前期房源全部是普通住宅，全部售磬，后期开盘尚不明确具体情况。北京火神庙国际商业中心位于大兴区卫星城核心枢纽黄村，是集购物、娱乐、休闲、餐饮、公寓、酒店等于一体的京南最大商业Mall。该项目占地8.58公顷，总建筑面积约34万平方米，一期占地近8万平米，建筑面积近23万平米(地上建筑面积：148744平方米，地下建筑面积：79339平方米)，以围合式的建筑布局，形成了独具吸引力的商业氛围，不仅满足了周边的商业需求，更成为大京南区域的商业航母。而该项目在前期推出的重点是商铺的部分与商业招商部分。商业先行，后期才推出公寓，而公寓某种意义上讲也是作为商业配套的性质出现。
　　地标建筑提升区域价值
　　城市综合体似乎是地产业态里面最具挖掘潜力的演绎题材，与别墅、公寓的受关注不同也许正是来自于它的综合性特点，可圈可点的地方更多，而且每一个项目出来都会成为一个区域的代表，成为地标性建筑。
　　虽然地标一词已经让业内人士觉得实在泛滥了，但是这样的地位还是让众多项目不断追逐，究其原因恐怕也是其价值的不可或缺。
　　上海随着都市核心的发展，不断涌现出新区，这也已经是多年前共知的事实，而不断发展的副中心也就需要新的中心标志建筑。品尊国际在上海真如城市副中心开发充当了都市综合体的角色，而它也确实无愧于城市区域的需求。根据上海市城市规划局网站公布的资料显示，真如城市副中心是继徐家汇、五角场、花木城市副中心后，经国务院批复的《上海市城市总体规划》中所确定的上海中心城区的四个城市副中心之一。普陀区政府已将真如城市副中心列为全区城市建设和经济发展重中之重的项目，计划用三个五年规划全面建成和运营。根据规划方案，真如城市副中心功能定位规划为辐射长三角的开放性生产力服务中心以及服务上海西北地区的公共活动中心，重点发展物流贸易、商务会展、文化旅游等功能，将形成“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型公园”的布局结构。目前，都市综合体的概念已注入其全局的规划中，真如城市副中心进入实质性开发阶段，品尊国际在其中起到了实质性作用。
　　另一个项目，周浦万达广场则带动上海东南区域副都市中心形成。周浦万达广场是一个大型的城市综合体，总投资22亿元人民币。浦东地区尤其是南汇一直缺乏大型多功能商业综合项目。周浦万达广场是目前南汇区最大的商业项目。该项目总规划建筑面积约31.6万平方米，是一个集购物中心、休闲娱乐、公寓式办公为一体的大型城市综合体，引进了包括万千百货、万达国际影院、石浦酒店、一兆伟德、乐购等商业品牌，建成后将辐射整个浦东地区。
　　万达落户周浦，标志着周浦由万达广场、都市工业园、地铁经济圈和旅游文化城为主体的“三足鼎立、中间开发”的现代服务业发展构局基本形成。“三足”分别为：万达广场为龙头的现代商贸业发展，周浦都市型工业园与新加坡合作的现代化、智能化科学园区，围绕即将兴建的地铁11号线周边形成的休闲商务区。“中间开发”的主体则是位于周浦镇中心的小上海文化旅游城。这对于区域全面发展与升级有着重要的意义。
　　北京城市综合体对于城市区域价值的贡献也不甘示弱。火神庙国际商业中心的出现成为北京大兴区域乃至整个京南区域的标杆综合体项目，其商业模式定义为Street Mall，以其超大超全的业态组合聚集鼎盛人气，成为大兴区域的“世界级”商业地产新领袖，不论从商业形态还是从商业地产角度看，它的价值和意义不啻是一次模式革命，将为大兴商业地产带来崭新的商业升级模式，全面改写商业地产格局。
　　火神庙国际商业中心为区域商业升级换代作出了表率，从商业理念、消费理念、生活理念方面做到现代化，引领区域消费时尚，为区域的商业升级换代起到标杆式的作用。而项目本身也希望对于区域改造、大兴商业的升级换代发展贡献自己的力量。从市场角度来讲，大兴确实是缺商业。区域对商业也越来越重视，也是亟需有商业出来。
　　据多方判断，火神庙国际商业中心填补了区域商业空白并引领京南区域商业水准强势升级。整个南部地区还相对处于发展阶段的大环境下，火神庙国际商业中心所在的大兴黄村地区已领先区域平均发展水平，趋于稳定成熟。近年来，随着房山、亦庄以及五环路周边等地区的迅速发展，城市的时代性标志项目逐渐成为了南部地区的发展重心，也决定了未来南部地区的发展方向。而优越的地理条件，四通八达的交通网络，以及与周边其他地区相比，具有城市副中心的独有概念，决定了火神庙国际商业中心势必成为区域商业发展的核心所在。
　　另一个为京城区域树立综合体标杆的项目在京城东部，这里聚集了大量高档住宅区域，而高档商业却始终没有跟上步伐，而今，朝阳大悦城填补了这样的空缺。朝阳大悦城作为城市综合体建筑，规划占地面积84610平米，规划总建筑面积超过40万平方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7万多平方米。购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。
　　朝阳大悦城位于北京城市东部朝青板块核心地段，朝阳北路与青年路交叉口的东北角，四五环之间，与姚家园路、朝阳路共同构成三横三纵路网体系，集中了地铁、公交等多种出行工具，交通极为便利。针对区域特点，项目定位“超级家庭生活娱乐购物中心”，以家庭为主题包装商业，在北京的商业地产项目中堪属第一。建成后将以先进的消费概念，丰富的业态与经营品种融入人们的生活，极大缓解朝青板块商业严重不足的现状，满足区域百万消费人群的消费渴望，成为北京市场极具地标性与文化性的超大型、一站式休闲购物中心。朝阳大悦城追求“品质时尚生活中心”，力图以时尚先进的生活理念、体贴温馨的人情关怀、独具特色的业态组合、动感巧妙的建筑规划迎合百万人群的消费需求，打造“全服务链城市综合体”。
　　城市综合体在2009年为行业、为城市带来了许多震撼之处，在未来，它们的作用更将不可估量，我们将继续关注这一业态的发展脉络，以揭示其价值和对行业、市场发展的影响。
　　用京沪城市综合体大比拼来盘点这样一种热点业态，并不是单纯为了比较两个城市的高低，而在于展示城市综合体的突出性特色。事实上，在任何一个城市这样一种业态都会是一种标志性、有价值的改进。这种项目本身就是城市发展的标志，使得城市建设由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式。
　　城市综合体主要通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，使得各个子项目互为配套、互为支持，最大限度地形成资源共享，从而使得各项子功能在综合体自身一体化价值的平台上，建立相互依存的价值关系。这样产生的叠加效应作用于城市，为城市带来更多的资源，也许这正是今年这样一种热点业态的价值所在，也是地产界对于城市对于社会的价值所在，或者更大程度上讲是在建国60年这样一个意义非凡的年份里为行业、社会发展所做出的贡献。