寻找南昌商业地产 “蓝筹股”

南昌商业地产看上去很美

　　编者语：本报地产专刊于上周做了寻找南昌商业地产的“蓝筹股”的专题报道，分别就目前南昌商业地产的发展现状和格局如何？相对豪宅的热销和价格的高涨，南昌商业地产目前是否处于价格洼地？城市不断扩容，南昌新商圈正逐渐形成和不断成熟，您看好南昌哪个商圈的发展潜力？为什么？他们能否有机会取代市中心中山路商圈的地位？随着住宅市场的火热和城市边际化发展，出现大量的社区商业，对于这些社区商业的运营，该如何运营……等相关问题采访了业内相关人士。
　　针对以上问题，本报记者就此采访了全国、本土的地产专家及置业者，希望他们的观点能对南昌商业地产发展有所借鉴作用。
　　专家专访
　　投资商业地产资本以小搏大关键看潜力
　　全国工商联商业地产专业委员会主任、商业地产投资专家朱凌波
　　记者：住宅地产投资和商业地产投资有何区别？您看好哪个投资产品
　　朱凌波：住宅地产和商业地产投资是两个不同的概念。住宅地产投资，特别是豪宅的投资是占有性投资，买卖双方属于一次性的交割，回报率在买卖双方完成交割后一次性完成，投资空间也一次性透支。住宅地产投资风险较低，投资回报稳定，但未来增值空间有限。而商业地产更多地体现的是持有型，经营性的物业。对商业地产的投资需要考虑商业地产经营的问题。商业地产价值的体现更多地要依靠所在区域的崛起和所在商圈的成熟。当然，住宅地产和商业地产同属不动产投资有着不少的共性，如地段、交通和配套等因素的要求。从追求财富快速增长的角度考虑，投资商业地产更具有先发优势。
　　记者：以南昌为代表的商业地产发展滞后于一线城市，二线城市商业地产如何发展才能缩短与一线城市的差距？
　　朱凌波：商业地产的发展是一个梯度传导的过程。从产品分类看，商业地产发展滞后于住宅市场，住宅能很快形成一个市场和区域，商业地产形成产业链却很长，需要长时间的培养，成长最后成熟；从区域发展分析，首先是商业地产在一线城市的成熟才会传导到二线城市，而这个传导过程随着科技和社会的快速发展，正逐渐在加快。
  　二线城市特别是省会城市，随着城市化的进程，政策的轮动，逐渐会对周边地级城市形成集聚效应，成为商业地产区域磁场，人流量的聚居、公共交通的完善，教育资源的聚合，都会让省会城市成为省市的商业中心。人口流动的加快，信息传导速度加快，科技的进步，一线城市消费观念，商业地产培育的先进理念和经验，一定会对二线城市商业发展有指导性的意义。二线城市聚合本地优势。
　　记者：投资商业地产有哪些关注哪些因素？
　　朱凌波：对商业地产投资要首先关注的内部因素是地段、人口、公共交通系统和商业地产的本身业态分析。人口主要包括常住住宅人口和商务办公人群。对商业地产本身业态的分析很重要，不同的商业业态租售情况有天壤之别。外部因素主要体现在当地政府的政策上，包括政府对城市的规划，重点城区的打造和城建配套的完善等。
　　记者：商业地产投资您建议投资者是选择成熟的商圈还是选择有发展潜力的商圈？
　　朱凌波：这取决于投资者本身的资本实力和投资周期。投资资本高，投资周期短，可以选择成熟商圈投资。但从资本以小搏大让财富成几何级增长角度分析，建议还是选择目前处于价格洼地，但未来成长空间大的区域或商圈。一旦新商圈发展成熟，投资回报率非常惊人。
　　红谷滩商圈将成为江西省的商业中心
  　中国城市商业网点建设管理联合会会长：荀培路
　　记者：目前整个市场豪宅投资火热，商业地产投资相对沉寂，您怎么看？
　　荀培路：红谷滩商圈将成为江西省的商业中心。豪宅投资火热和商业地产投资相对沉寂是和全国经济发展状况紧密联系在一起的，中国经历了改革开放30多年的发展，已经形成一批富豪阶层，他们追求奢华生活，爱好奢侈品收藏和购买。2008年经济危机出现后，实体经济投资环境恶化，同时深受通货膨胀预期的威胁，产业资本开始大量流入楼市，进行不动产投资，而豪宅的地段和稀缺属性，让两者一拍即合。
　　产业资本流入楼市，从事实体经济的企业减少，从事现代服务业的公司也相对萎缩，所以写字楼租金因市场需求的下降而随之下降。
　　记者：商业地产是出于价格洼地吗？
　　荀培路：相对来说，现在投资商业地产更有价格优势。一方面住宅市场吸引了大量的投资资本，商业地产供求矛盾相对缓和，另一方面，全国经济正出现强劲的复苏，下一轮经济增长周期又将来临，商业地产投资有发展空间。
　　记者：您怎么看一个城市商业地产的发展？
　　荀培路：商业地产的发展要做一个“势”，要政府、开发商、商家和消费者共同经营，努力成为一个集中市场。首先是全市性，然后随着城市的不断扩张和扩容，在形成区域性的商业市场。无论老商圈的发展还是新商圈的培育，都需要当做一个大工程来做，相互配套，相辅相成，这样一个“势”才能出现，商业地产经营才有可能成功。
　　记者：今年七月份，您到南昌市场进行过考察,请您谈谈对南昌商业地产发展的印象？
　　荀培路：以洪城大市场为代表的专业市场。而对于南昌商圈的区域辐射和商业吸引力仍旧不够。中山路商圈仅仅是南昌人的商圈，而没有对整个江西地市有足够的集聚力。其他江西地市的富豪阶层还是会跑到一线城市去购买心仪的高档商品，而不是去南昌中山路商圈或者南昌其他新兴商圈，所以南昌商业地产区域聚合力还是不够，需到大视野的不断调整和培育。
　　相比于正在上升的洪都大道商圈、京东商圈和青云谱商圈，我更看好红谷滩商圈的发展，一方面，政府政策优势，政府新城打造的决心，城建配套完善，公共交通系统，特别是一二号线地铁的穿城而过，将为红谷滩带来集聚的人流，另一方面，住宅市场的发达，新城入住率的不断提升，充足的常住人口是商业成熟的前提。同时红谷滩商圈前对老城区，红谷滩将逐渐取代老城区成为南昌的市中心，同时对江西其他地市形成巨大的商业磁场，形成集聚效应，成为整个江西的商业中心。文/记者廖林立
　　专家观点
　　新商圈和老商圈相辅相成
　　江西省社科院经济研究所所长麻智辉
　　商圈形成需要人气和配套来支持，从这个角度来讲，我认为红谷滩商圈很有发展潜力。目前，红谷滩新区楼盘众多，项目开发已相当成熟，入住率已达到一定规模。交通四通八达，特别是正在建设的地铁把红谷滩与市中心的时空距离大大缩短，从而使得红谷滩与市中心的交通来往很是便捷。配套方面，红谷滩新区内的医院、学校、大型购物中心、金融机构、餐饮娱乐运动休闲业等已经进驻且大多经营尚可。这些设施的完善，可以说红谷滩商圈是继市中心中山路商圈之后，又一个规模和潜力很大的新商圈。
　　比较而言，昌南象湖、青云谱、京东、高新等板块的商圈还有待发展，交通和配套是目前这些板块所欠缺的，人口居住和产业聚集需要一个时间段来提升。我认为，无论新商圈如何发展，都不能简而言之的说能取代老商圈，光有市中心老商圈还远远不够，还需要新商圈来相辅相成，因此，新商圈的发展所起到的作用是辅助、补充老商圈，让南昌市各区域板块均有一定规模的商圈形成，也有利于南昌的商业布局更为合理更为完善。
　　相对豪宅的热销和价格的高涨，南昌商业地产目前处于价格洼地。这也可以说明商铺投资具有很大潜力和回报，个人看好红谷滩新区的商铺升值空间，不需要多久，红谷滩区域的商铺价值就会有个不小的发展。至于昌南、青云谱、京东等板块的商铺，还需要一个相对长的时间周期来体现其价值。
　　红谷滩商圈具备良好发展潜力
　　南昌大学教授刘湖北
　　近些年，南昌房地产市场发展比较快，单价上万元的豪宅也相继出现，相对商品房价上升和住宅热销，商铺的价格涨幅和销售并不算理想，可以说南昌商业地产还处于价格洼地。位于市中心的中山路商圈形成已有数十年历史，是传统意义上和人们心中的老商圈，其在南昌的商圈地位至今仍无可比拟。就现今的市场而言，除了市中心中山路商圈外，南昌新商圈如红谷滩商圈、青云谱商圈、京东商圈、昌南商圈正逐渐形成和不断成熟，昌南和京东板块目前发展不错，但配套、交通、物流改善和提升之后才能形成一个具备人气、成熟的商圈，这还要有一个相当长的过程。青云谱区定位为南昌城市副中心，未来人居的集中地，其原有商圈较小，发展潜力巨大，形成区域的中心商圈大有可能。
　　在这些新商圈中，我个人最看好红谷滩商圈，其地理位置离市中心仅一江之隔，而通往市中心的大桥有八一大桥、南昌大桥，过江隧道正在规划中，正在兴建的地铁使得红谷滩和市中心联系更为紧密，交通的便捷加上近年来红谷滩居住人气逐年攀升，配套日趋完善，这一区域的商圈具备了良好的发展潜力。不过，新商圈的发展成熟还无法撼动和取代市中心中山路商圈的地位，但可以分化市中心商圈的集中度，让商业业态布局更为均匀。
　　南昌商业地产还处于价格洼地，商铺价值有不少空间，投资商铺要综合考虑性价比，要充分考虑商圈的业态分布，一般来说商圈中商业街密集的区域，其商铺有较大升值潜力，而从投资回报角度来说，专业性的市场或者行业相对集中的市场中商铺投资潜力大。文/记者夏震
　　选铺的故事
　　商户的投资取向，往往是市场投资产品冷热的“风向标”与“试金石”。作为区别于住宅投资的高端不动产投资，商铺的投资不仅在买入，还在于经营等方方面面的因素。那么，在纷繁复杂的南昌商铺市场，如何才能选好一个性价比高、又有投资潜力的商铺呢？
　　商铺投资故事1：成熟配套降低投资风险
　　铺主：陆女士
　　铺址：金润广场
　　经验值：3年
　　金润广场地处洪城商圈的中心洪城大市场以南，与洪城大市场一路之隔。
　　2006年底，陆女士在金润广场三期买了第一个商铺，面积30余平方米，同时买一楼送2、3层，总面积达50多平方米，总价50多万元。去年，她又在金润广场一期买下了一间30多平方米的商铺，总价达到40余万元，项目投资升值力凸显。
　　这边的商铺开发商均返租3年统一经营，租金为每月68元/平方米，三年后按市场变化再做相应调整。如此，既方便了开发单位进行统一规划、经营，更好地形成规模聚集效应，商气也能更快做旺起来，同时也有稳定的租金回报，进而让投资者也更有信心。
　　“前三年开发商租过去经营，因此我不用操心做什么、怎么做。”陆女士告诉记者，基于统一的业态规划，她的这两个商铺一个做“小天鹅”电器，一个做物流，经营较为稳定。
　　“选择投资商铺需看其投资潜力，有无发展前景，地段是否较好，配套是否完善，这关系到日后的经营及出租，以降低经营风险。”陆女士说。
　　同时，她也认为目前该区遇到一个问题就是缺乏仓储区。“一般商铺最好是‘前店后仓库’比较好，方便于迅速调配货物，提高经营效率。”美中不足的是，因为前期金润广场规划缺乏仓储区，以致店里没货了可能要花上30分钟甚至几个小时去取货，造成不便。
　　“如果把香港、澳门看成两家门店的话，那么深圳、珠海等城市就是它们的仓库，这是从大的格局来看，而目前南昌还欠缺。因而陆女士建议可考虑充分利用周边闲置的土地，将这块配套给补起来。
　　陆女士最后总结，选铺子，项目规划、周边配套十分重要，需要投资者认真分析。比如停车位的规划，虽然这块可能很小，但却非常关键，关键要合适，不能过小，更不可或缺，再比如租金、物业费等，也要看是否合适，再综合起来考量，以控制总成本。另外就是开发商自身的经营管理也很关键，前期如果商业氛围没有起来，则必须要进行统一招商、经营、管理，只有这样，才能培植起商业规模，形成气候。
　　商铺投资故事2：经营要有自己的风格
　　铺主：孔女士
　　铺址：恒茂商业区花卉一条街
　　经验值：2年
　　在目前的南昌，最具国际时尚气息的商业街恐怕就属“恒茂商业步行街”了。该街又名恒茂星时尚生活中心，它起于丁公路，终于广场南路，是随着高档住宅区恒茂国际华城的发展而兴起的一条步行街。街道虽然不长，却集中了现代社会的一切时尚元素，是追求时尚、浪漫的人们经常光顾的地方。现在恒茂花卉一条街开花店的孔女士，在上学时就曾做过服装生意，可谓久经“商场”。去年1月份，恒茂商业区花卉一条街推出时，孔女士是第一个过来选铺的。目前这个32平方米的商铺，孔女士花了2万多元装修，并增加了一层阁楼，使整体空间得以充分利用。
　　该区也是南昌白领阶层汇聚的地方，在恒茂国际中心双子塔中有很多公司，联同整个恒茂沿街商业区，白领阶层在2万人左右。这个阶层的消费力是稳定的，且多为20—30岁见的时尚年轻一族，消费需求旺盛。
　　孔女士去年签下这个商铺，一共签了3年，租金是55元/平方米/月，现在租金已涨到80多元了。加上物业费158元/月，及水电费一起，孔女士计算了一下，成本不超过3000元。在情人节、母亲节等旺季，一天能挣到1万多元，平均利润在2000—3000元/月。
　　她告诉记者，去年这里被定位为鲜花一条街，当时入驻的花店有40余家，但到现在只剩下11家，而到明年，这里将打造成为精品店步行街。目前来此看铺的人也很多。记者看到其花店旁，一家店面正在赶装修。而随着一家家店面陆续开张，这里的商业氛围也将更加浓郁。
　　“选一家店铺，需要看地段，人气，和这里消费能力。而决定做什么，则要看这个地方的消费人群和他们的消费心理。”这是孔女士总结的商铺投资需把握的总前提。在具体投资何种业态时，则一定要做好定位，是面对高端还是中端人群，定位好了，还需要创出自己的品牌，要有自己的风格、特色的东西，要让人一看到你就记住你，把握住这个群体的消费心理，知道他们需要什么。比如在中山路上的很多店铺，你一看就知道它做什么品牌，是走清纯的风格，还是走成熟人士路线，你会一目了然。
　　“关键就看自己怎么去做，只要尽心去做，就一定能做好！”孔女士也把信心送给所有投资商铺的人。文/记者邓鹏
　　业内观点
　　青云谱未来发展最具张力
　　尚美佳房地产经纪有限公司南昌分公司副总经理沈杨
　　支撑商业的指标除了人气外，还要有一个城市的GDP规模和居民消费水平。市中心中山路商圈得益于地理位置和人口密集，也就是俗话说的“码头好”。时间的沉淀让中山路成为人们心目中繁华商圈的代表，很多外地人来南昌，逛街首选就是中山路。
　　近几年，南昌经济发展迅猛，城市框架不断拉大，新商圈正在形成和发展，个人认为，这些新商圈所处的地位还是城市副中心的商圈，比如青云谱区的博泰中心城和红谷滩新区的绿地中央广场，其限于区域的人气聚集度和配套程度，目前扮演的角色与市中心中山路商圈相比还有一定差距，所辐射的范围还比较有限，单个或整体的消费能力和水平还不高，难以支撑其成为核心商圈的地位。不可否认，3至5年内，不少区域板块的商圈会形成一定规模，但还不足以取代市中心商圈，不过，这些新商圈是老商圈必要且重要的补充，在各自所在区域板块属于区域中心商圈。
　　目前，红谷滩新区楼盘开发已相当成熟也将至尾声，昌南板块和青云谱板块土地资源还比较充足，未来南昌人口居住也会向这两个区域扩张，人口聚居的变化，也会带动这些区域新商圈的形成和发展。如青云谱就会借助城市副中心的规划定位形成本区域的中心商圈，其发展速度会快于其他区域，因为其房地产开发是依照近两年行业模式来进行的，起点高，比红谷滩开发模式还新颖，所以，青云谱未来发展是最具张力的，我很看好其发展潜力。
　　可以说，南昌商业地产目前处于价格洼地。从商铺投资角度来说，楼盘社区商铺投资与回报都很稳定，风险不大，收益也不高。而区域中心商圈的商铺，尤其是商业集中区的商铺收益更大，投资风险与回报均较大，这需要有眼光和风险意识，还要有把握机遇的能力。
　　商业集中区街铺升值潜力大
　　拙正投资咨询公司总经理万彬
　　商业跟着人气走，近两年红谷滩人气渐旺，交通、配套都比较完善，红谷滩商圈在近年形成的新商圈中更有活力。但这个区域的商业还存在一些不足之处，比如没有一条完整的、真正意义上的商业街，这可能是政府当初规划中没有充分考虑的一个细节。如今，红谷滩人气有了，可区域内路网宽，缺少集中的商业区和街铺，特色商业街没有，没有像胜利路那样的专门的服装销售商业街，也没有餐饮娱乐休闲集中的商业街，尽管有赣江边上的赣江新天地，但离红谷滩中心区较远。
　　一些开发商看到了这一不足，正在打造自己楼盘小区的特色商业街，我认为这是对红谷滩商圈很大的补充和充实，业态分布均匀合理，有利于红谷滩商圈走向成熟。
　　与正在涌现的豪宅相比，南昌商业地产现今还处于价格洼地，商铺价值的成长空间巨大。我认为沿街商铺的升值潜力较大，商圈的商业集中区街铺更有发展潜力。