济南商业地产投资价值论坛

　　主办：济南时报、财富自由港 (论坛 新闻)商务大厦
　　协办：搜狐焦点网
　　【主持人】尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位房产界的朋友们，大家上午好！今天我们在一起就“济南商业地产的投资价值”这个话题进行讨论。首
先，让我介绍一下参加今天论坛的各位嘉宾：
　　山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗；
　　山东经济学院教授、房地产经济研究所所长郭松海；
　　交通银行山东省分行个贷中心主任杨旭光；
　　阳光100推广部经理陶晓智；
　　天发房地产营销总监董法文；
　　我市著名房产评论人赵鲁梁；
　　我市著名房产评论人于清；
　　山东泉景置业有限公司执行董事陈俊记；
　　济南时报副总编辑李长运。
　　让我们再一次以热烈的掌声对各位领导、嘉宾的到来表示感谢！
　　全运会的举办、园博会的召开、西客站的建设，2009年对济南来说是不平凡的一年，全运会是影响济南最重要的一件事，它对济南的影响可以说是深远的。从表面上看，济南的城市面貌焕然一新，但是对经济的影响更是深远。因为全运会，济南城市建设的投资前所未有，奥体中心、棚户区改造和西客站等一大批项目的建设让济南的城市面貌发生了深刻的变化。与此同时，中心城市的商业地产也是风起云涌，但是从9月份起到现在济南住宅的价格已经超过写字楼，这一价格倒挂现象到现在还在持续。这也对我们提出了疑问：济南的商业地产还是投资洼地吗？济南中心城区的商业地产前景如何？
　　2009年岁末将至，有关房产信贷、二套房利率七折优惠等各种猜想已经铺天盖地了，在这样的背景下，我们《济南时报》与泉景置业有限公司邀请各位专家和地产界的高手，针对济南商业地产的投资价值，请各位专家各抒高见。
　　首先请山东经济学院教授、房地产研究所所长郭松海就济南市中心房地产商业投资价值发表演讲。
山东经济学院教授
房地产经济研究所所长郭松海
　　【郭松海】很高兴参加“济南商业地产投资价值论坛”。我的发言分两个部分：一、济南市商业地产的发展现状。二、针对财富自由港商务大厦（位于大观园商圈之内）谈一下大观园商场的商业地产的投资价值。
　　一：济南市商业地产的发展现状。
　　作为济南市的商业地产，这些年来随着济南城市的发展，GDP的高速增长，房地产也得到了发展。济南市的商业地产、旧城改造为商业地产的发展带来了很好的机遇，老商圈升级换代，新商圈脱颖而出，社区的商业出现，社区的商业地产也是亮点。我主要谈四点：1、传统商业衰退，新业态的增长迅速。2、商业地产的经营性突破。3、商业地产的供需两旺，特别是商业地产的投资需求。4、济南商业网点呈现多中心的格局。
　　1、传统商业衰退，新业态增长迅速。
　　近几年济南的老百货商场由于经营品种的单一、管理差而衰退了，最典型的代表是济南百货最早的一家上市公司，现在已经在济南的商圈里面销声匿迹了。新兴的业态包括大型超市、大型专业市场。比如说济南七里堡的蔬菜批发市场、水产批发市场、茶叶批发市场，北园商圈的鞋帽、家具、建材等大型的批发市场大量兴起，再就是像正在建设的大型MORE综合购物中心，这种新的业态、新的消费理念已经在济南市广大市民的消费观念中形成。
　　2、商业地产的经营性突破。
　　商业地产的经营性、重要性日益显现。过去我们搞房地产开发，商业地产的模式是一卖了之，把商铺卖给一个个小业户，由于缺乏统一的资源整合和规划，市场定位不明确，往往是卖的时候很火爆，但是没有多长时间就停滞下来，经营惨淡。所以商业地产不能像住宅和其他房地产品种一样，只卖不经营。商业地产更重要的是要有统一的经营，所以济南的商业地产逐渐从一些失败的案例中吸取了教训，商业地产应该有统一经营的新模式。就是不能光卖不管，或者是以订单式的销售方式或者是只住不卖，卖了之后要管理起来。只有统管起来，进一步做好商业规划、市场定位和资源的整合、经营策略的设计，这样才能使一个商铺、一个大型的商业地产逐渐成熟起来。
　　一个市场对消费者多年消费习惯的培养是养铺、买铺、旺铺的过程，这需要经营者有比较多的财力，丰富的经验，有商业经营管理的专业队伍，这些是商业地产成功的基础。所以商业地产重在经营。
　　3、商业地产的供需两旺。
　　在当前我们的经济环境下，投资品种比较单一，投资股票风险很大，其他的企业债、国债投资的收益比较低，所以房地产业成为一个重要的投资品种，成了一个热门。
　　现在房价之所以这么高，重要的就是我们投资需求所占的比例过大。作为商业地产，也是房地产投资品种的重要组成部分，商业地产当前有些地方商铺的价格低于住宅的价格、低于写字楼的价格，我觉得这是一个个例，是某一个时段的暂时现象。总体上看，商铺的价格应该远远高于住宅的价格，一般正常情况下也得是住宅价格的一倍到两倍，因为一个商业地产的价格和市场的供需状态和它所在的区位，以及后续的经营管理是密切相关的，并不是买了一个商铺就能够挣钱。一个是大环境，我们这个地方市场的需求和供给是不是平衡，是供大于需还是供不应求，市场决定了商业地产的价格。再一个是区位，区位特别重要，是投资于城市中心区的商业网点还是投资在社区的商业网点。作为中心区的商业网点像北京的CBD，这地方无论是写字楼还是商铺一直是增值的，需求量很大，所以区位对商业地产更为重要。当然还需要有大量的后续管理，如果管理不好也可能引起地产价格的跌落。商业地产是一个很好的投资品种，但是影响商业地产的投资价值无论从大的方面、小的方面，都相当重要。
　　4、济南市商业网点呈现多中心的布局。
　　我们济南市商业网点的规划，有主城区、老城的商圈，有四个商业片区，四个市级商业副中心。主城商圈包括老城商圈、高新区的商区、西部大学城的商圈等等。
主城的老城商圈也就是城市内环路以内的地区，济南是一个传统的商业区，有两部分组成，一个是泉城路的中心商业区，再一个是西城的商铺区。西城商铺区具有其独特的文化特色，它是位于顺河街以西、纬二十路以东、经一路以南、经七路以北的区域。在原先做的济南商业网点规划中把它定为体现历史文脉特征和传统文化特色，兼具休闲、娱乐功能的特色商业区。这就是我们今天主要谈的大观园商业区。
　　二、大观园商圈的改造和新生。
　　大观园商业区至今已经有70多年了，过去这里有一些说书的、说相声的、搞杂耍的和经商的。在历史上这里是一个繁华的商业区，曾一度是济南市甚至山东省省城的一个标志性商业区。现在大观园商场商铺经过市中区的支持又进行了改造，现在仍然是一个商业繁盛区，这里有大观园、人民商场、经四路地下商城，聚集了多很人气。这里交通毗邻火车站，东部靠着顺河街立交桥，交通十分方便，网络发达，商业氛围浓厚。这里的金融机构有工商银行、交通银行、商业银行的省级总部，还有泰康、海康等保险金融机构及证券公司，所以这里实际上是济南市的一条金融街。
　　以上特点使这个地方具有很大的区域商业价值，而且这里靠近市政府、省委、省政府的办事机构，虽然济南市政府要搬迁到东部去，但济南市的一些事业单位、省政府机构和很多事业单位仍然在这个地方，业务之间联系起来也比较方便。
　　根据济南市商业网点规划，大观园的总体定位是和人民商场形成了商业群的联合体，承担了片区的商业中心功能，大观园的改造是经四路和经五路之间、纬二路至纬三路的围合区域，占地150亩，以小纬二路为分界线，大观园分为东街坊和西街坊两部分改造。
　　东街房作为大观园的主体功能区，南部以大观园商场为主体，综合大型综合商场和酒店，北部是一些“老字号”和餐饮，中部围合成的小广场做广告、促销、商业宣传、商品展示的活动。还对周边商场、电影院进行了仿古改造。
　　西街坊在规划中是一个商住的混合功能区，不仅要改造同福商城，而且还要拆除经四路、小纬二路交叉口的省行管局、省邮政局的住宅，拆除面积大约2.7万平方米，其中同福商城的建筑立面将改造为近代中西合璧的建筑风格。
　　整个大观园将建成南高北低，以近代建筑风格为主的特色风貌街区，小纬二路的开拓也会形成具有传统商埠风貌，以近代中西合璧建筑风格为主体的步行商业街。经四路、小纬二路、纬三路等3条道路也要进行拓宽改造，便于停车和购物。在规划中西街坊地区的改造规划有望纳入到“十二层”的规划里面去。
　　这个地区随着济南市开发程度的增加，外地商团开发商的进入，传统的商圈和现代商业都各自存在着不同的发展机遇。传统的商圈务必要有文化底蕴，形成新的竞争态势。像现在来自东北的零售商业巨头长春欧亚携手大观园对它进行改造，已经陆续竣工、开业。
　　与此同时，在魏家庄万达集团进入，准备在这里建设城市综合体，以魏家庄为核心区，规划建设成为金融、商务、办公积聚区、企业总部办公区、商业文化功能区、SOHO办公区、居住区、综合服务区等六大功能集一体的综合区域。城市综合体是将商业、办公、居住、酒店、休闲等功能进行空间的组合，并在各部分间建立一个相互依存的关系，形成多功能、高效率、统一的建筑群。万达集团的城市综合体是从国内其他城市引进过来的，据他们介绍这个项目在全国属于第二位的，城市综合体的建设到竣工、面市还需要一个比较长的时间。
　　但我觉得实际上现在现有的大观园的零售商业、餐饮业，周边的银行、金融业，还有财富自由港、写字楼等商场设施包括建好的山东商会办公楼，再加上大观园北洋剧院的娱乐设施、中山公园娱乐场地和周边大片的单位开发的居住区，这样一个大型的大约一平方公里的范围的社区，已经具备了城市综合体的多种功能。虽然现在万达还没有建起来，但现有的资源整合已经具备了城市综合体的初步功能。
　　大观园商场商业圈的投资潜力和价值是比较大的，这里面可以从两方面来分析，一个是品牌效益，一个是集聚效应。
　　品牌效应：这里有商业地产的品牌，有商店的品牌，有传统市场的品牌。商业地产的品牌——万达，在全国来讲是商业地产的老大，在很多大城市他们商业地产的开发是比较成功的，由于万达的商业地产品牌的效应，也吸引了一些商店品牌，像沃尔玛等商店品牌都被吸引过来，并且把一些声誉度高的主力也带过来，为周边小的店铺带来了客流，能够发挥它的外部效应。
　　市场品牌：大观园传统市场具有它的市场品牌，它可以发挥聚集的效应，一个是商户组合多样化，这里有各种专卖店，有娱乐、休闲、餐饮，它们聚在一起使消费者在一次购物的活动中就可以购买到多种商品，节省了购物时间，节约了交通成本，这是传统市场的聚集效应。同类零售店聚集，同类商品之间除了有价格的竞争之外，还有不同的花色、品种、质量、特色等很多非价格因素，所以也具有聚集效应。
　　正是由于三个品牌（商业地产品牌、市场品牌、商店品牌）是无法替代的，它们可以相互促进，相得益彰，使得大观园商业区成为济南市主城的大型购物中心。
　　再一个是作为零售商业物业在选址规划时考虑的因素：市场的容量、进出交通、地点的显著、商业物业的规模、内部设施。
　　一个商业网点的成功建设成功与否主要是以上五个因素，大观园商场具备这五个因素。
　　1、市场容量：大观园的位置是我们的主城区，所以它的市场将来不仅仅是周边社区居民的市场，也是济南市广大市民的市场，甚至是包括济南都市圈周边一些城市的市场，它的市场容量是非常大的。
　　2、进出的交通：前面我讲了，这里交通方便，网络畅通是不言而喻的。
　　3、地点的显著：作为一个商业网点，它所处的位置、建筑风格、特有的标志、引起人们的关注程度、建筑设计外立面的新颖等等方面，这里具有比较传统的建筑风格，万达进来之后还有现代风格的建筑，所以说这里是非常特殊、鲜明的。
　　4、零售商业物业的规模：传统大观园商场的商业面积再加上万达总体体的大片商业物业，规模可以达到几十万平方米，规模是相当大的。
　　5、内部设施：原有的大观园商场的商业氛围是比较成熟的，比较齐备的，万达城市综合题建成之后设施更是现代化。
　　这五个因素对于大观园商业区来说有都是具备的，无论是做品牌效应还是零售商业物业应该具备的因素在这里有具有。所以我觉得这里的商业地产具有保值增值的价值，具有投资价值。
　　我的发言到这里。谢谢大家。
　　【主持人】谢谢郭教授。下面有请阳光100推广部经理陶晓智就济南商业地产是否是投资洼地发表自己的看法。
阳光100推广部经理陶晓智
　　【陶晓智】谢谢大家。今天主要想就三个方面讲一下：一是济南住宅与写字楼价格倒挂的情况；二是济南商业规划；三是济南商业地产的投资。
　　一、济南住宅与写字楼价格倒挂的情况。
　　为什么济南住宅的价格高于写字楼甚至高于商铺的价格？济南这几年的金融发展、刚刚过去的全运会和园博会、京沪高铁等的规划和黄河三角洲的规划都为济南带来了发展机遇，对济南在全国的知名度产生了很大的影响。
　　目前济南市房地产在全国竞争得非常激烈，从今年拿地的情况来看可以说是非常惨烈，要求是相当高的，很多地产商为了扩大规模，会放弃在一些一线城市的扩张，进入到二、三线城市。济南是一个经济大省的省会城市，各方面的优势吸引了很多地产商进入到济南，济南规划首先拉动的就是住宅，今年住宅价格上升得非常快，而且可以看到明年、后年没有什么下降的趋势，外地地产商和的看法和原来的看法是完全不一样的，比如说无论是做商业还是做其他的项目，北京的售价是多少？能卖到四五万，那么他们觉得在济南卖两万块钱没问题，所以他们敢在济南拿地，这样就把价格提了上来，所以大家看到住宅的价格涨得非常快。
　　但商业和写字楼市场恰恰相反，济南处于北京和上上海的中间，北京是中国的政治首都，中国只有一个北京，上海是“经济首都”，包括中国对他“两个中心”的定位，亚洲甚至全世界的金融中心，再加上世界500强等一些大的企业总部在上海的落脚，再靠着影响力的配合，辐射到全国，所以在北京和上海吸引了很多总部经济，北京虽然是政治首都，但经济话语权很大，各部委政策制定的中心都在北京，所以会吸引很多总部在那里办公，一些大的公司也会往北京挂靠。其他的一些外地大企业进入山东的时候可能会选择青岛不会选择济南。在这种情况的影响下，济南的地位非常尴尬，在省内的影响力比不上青岛，甚至德州、淄博、临猗也都跨过山东直接和省外的大型城市对接，就造成了商务商业的需求不像住宅的需求这么大，造成了价格上不去的情况。
　　另外受金融危机的影响，影响了它的受益，北京的写字楼会提供很多优惠条件来拉住这些企业。还有一个影响是他们拿到钱之后不会扩大再生产，因为觉得可能不会盈利，投资别的渠道收益也不大，这样一方面造成住宅的价格过高，另一方面也造成对写字楼需求的下降。我觉得这就是为什么济南住宅和写字楼市场价格高挂的背景。既有本身的因素，也有在金融大背景下产生的原因。
　　二、济南商业中心或者说济南目前的商业规划。
　　在八九年前济南确定了“十字方针”——东拓、西进、南控、北跨、中疏。现在看“南控”基本上是在控制，“东拓”随着全运会的结束也可以说是告一段落，未来的三五年主要是以“西进”为主，同时还有“北扩”和“中疏”，在这种大的规划影响下说济南以什么地方为中心也不是太准确，因为济南狭长的地形说一个中心不太符合现实情况，以高铁为中心的物流中心、会展中心等等，北扩和老城的改造，还有中间地带，像我们今天说的财富自由港和万达中心以及以趵突泉、大明湖的改造形成的旅游形式的中心，这对老城区的改造和商务金融中心是一个发展，北部可能还是和原来一样，是一个一个大的批发中心，这与济南的消费习惯有一定的关系，济南对高端产品的消费需求并不是很旺盛，尤其是刚才说到离北京、上海比较近，有一些顶端的消费人群可能会直接跑到北京、上海深圳到香港去调配，所以建一种大的批发中心在山东济南应该是比较活跃。
　　济南以大观园为中心的也是因为济南优越的地理位置，虽然尴尬，但是它靠北京和上海比较近，它是交通枢纽的位置，再加上胶东半岛的辐射，形成了商埠中心，对于大观园的改造，我觉得新传统商埠中心的改造可能是一种方向。在现在各自为政的情况下，各大开发上都想建成一个大而全的地方，这实际上是一种浪费，对投资收益也是一种浪费，都想把人流都吸引过来，把商家吸引格莱，这势必造成商家、人流的分流，从而造成投资收益的分流，其实政府应该在统一科学的引导下，增加交通建设，把这些几个中心连起来，既各自为政，分散起来又各有特点，又能形成合力，提高济南的商业投资价值和济南的城市竞争力。
　　三、济南商业地产的投资价值。
　　我的看法是济南在地产方面还是以住宅带动为主，商业地产业应该也会迎来一个高的发展期，在机遇里面提到过，济南的京沪高铁到上海3.5小时，北京1.5小时，便捷的交通会吸引很多北京、上海的总部公司、分公司、业务终端放到济南来，非常方便。现在中央政府对天津滨海新区的投资力度超过了当年对上海浦东的投资力度，对济南来说也是一个发展机遇，到天津也非常的方便，我们和天津之间的连接按照滨海新区的规划，济南做物流、配合也能给带来很多的收益，可以带来自己的合作商家，全国的甚至全球的商家。
　　再一个有经验，济南以前的都是先建设然后再招商，招来的商不满意规划层高跟其他的要求，然后再拆再改，改了一圈以后经济不景气撤了又换了一波再来，对原来的改造又不满意再重新改造，可持续性很差。随着大的有经验的商业地产公司的进驻，在很大程度上改变了原来的这种模式，使济南的地产发展会带动整体商业地产的发展，包括写字楼地产的发展，提供的服务业不够，需要投资就增加了资金和物业管理成本，所以我觉得下一步商业地产应该会迎来一个高速的发展期，可能还是不会那么快立竿见影，还会在住宅的带动下慢慢的迎来大的发展周期。谢谢大家。
　　【主持人】谢谢陶总，下面有请天发房地产营销总监董法文发言。
　　【董法文】首先感谢《济南时报》和搜狐焦点的领导和朋友们给我这次学习的机会，也给我一个和教授、同行们交流的机会。我今天想从三个方面讲一下济南商业地产的发展情况，刚才主持人让我讲后全运时代，济南商业地产发展前景，讲商业地产的发展前景不可避免要讲到发展情况回顾，济南的商业地产发展是什么情况。
　　一、近几年济南商业地产的发展情况
　　简要回顾一下，济南的商业地产在2006年以前项目的分布是比较少的，项目比较单一，设计上也比较单一，价位也比较低，整个济南市商业在中心区域，山大路片区和东部片区，2006年以后这个情况有所改变。尤其是东部几个大型商业区的出现，使济南商业地产在东部开发的比较多，但是项目的分布上还是集中在刚才说的几个片区，项目数量比2006年以前增多，甲级写字楼发展比较快，商业地产的品质在不断的提高，产品出现细分，价格也开始稳步上升。这是2006年以后的情况，近几年尤其是最近济南商业地产项目多点开发，出现了设计新颖人性化、生态化的商业地产项目，尤其是外来开发商在济南准备建一个高度超过400米的超高建筑，这也是济南商业地产发展的新高度。
　　天发房地产营销总监董法文二、后全运时代济南商业地产的发展前景
　　我个人的观点是济南商业地产“守得云开见月明”，它将成为济南房地产市场的一个发展亮点。后全运时代济南商业地产会之出现多点甚至多片开发的格局。将会出现一批个性化生态化、人性化的城市综合题项目。发展前景从两个部分来讲。
　　第一部分济南商业地产“守得云开见月明”是济南市商业地产发展的亮点，有五个方面的理由：
　　第一个理由，就是城市经济的持续发展和居民需求量促进商业地产发展。目前国家正逐步调整产业结构，加快地产产业发展步伐，以提高经济竞争力。济南面临着发展的良好机遇，去年济南第三产业增长16.8%，占GDP将近一半，成为济南经济发展的核心动力。今年济南GDP增长率将达到11%，居民收入将提高7%，经济发展形成的产业聚集可促进商业地产发展，商业地产的开发又会拉动城市经济发展和产业聚集，从商业部门提供的数据可以看出，济南市的发展情况、经济发展状况和当地消费水平好于全国平均水平，从而保证居民需求总量稳定增长，为济南市商业地产的开发打下良好的市场需求基础。尤其是最近济南市政府从招商大环境上对一些银行、证券、保险等一些大公司的分部、总部招商引资力度比较大，最近我接触的几个银行纷纷在济南找自己的办公地点。
　　第二个理由，居民需求多样化，促进商业综合体开发。2008年济南是人均GDP达到45000块钱，城镇居民人均可支配收入达到2万元，居民消费需求个性化和多样化趋势逐步明显随着经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，消费方式和生活方式都发生了变革，消费需求逐渐多样化。居民消费需求的多样化要求多种商业地产项目的出现，尤其是集购物、餐饮、娱乐、休闲功能于一体的，以满足多种需求的购物中心的出现和发展成为一种必然，在居民需求多样化的背景下，品质好的商业地产项目才能发展前景比较好，品质差的就会被淘汰，市场发展前景比较暗淡。
　　第三个理由，城市建设的快速发展，城市化进程和人口增长为商业化发展提供了契机，全运会的举办和棚户区的改造，大大推进了济南城建步伐。随着济南东拓西进和旧城改造、城市化进程步伐的加速，同时人口的聚集也为商业地产的开发提供了大量的客户积累，为商业地产的发展提供了广阔的空间，尤其是济南城市综合体开发将进入快车道。
济南作为一个GDP位于全国第二的大省省会是一个拥有巨大发展潜力的城市。根据有关规划，到“十一五”末济南市中心城人口将达到340多万人，中心城区将达到330平方公里左右。如此大的城市规模，加之山东第一大都市圈核心圈资源汇聚能力，济南的城市价值上升空间不可限量，加上一直稳定发展的房地产发展环境，更加吸引国内更多的大型开发商前来抢地，进驻济南。
　　第四个理由，济南市拥有着丰厚的城市商业文化底蕴，作为中国第一个开商埠的现代城市，济南商业氛围非常浓厚，百年现代商业的发展在城市建设中留下了深刻的烙印。更为可贵的商业文化则沉寂出泉城的商业基础与商贸机遇。刚才郭教授讲的大观园板块非常细致和全面。我本人也对大观园板块觉得发展前景非常广阔，因为大观园板块具有六七十年的发展历史，拥有长期积累的品牌效应，板块经过新的扩建和改造之后品牌价值必然得到提升。当然也要求与之发展相适应的商业地产出现。
　　第五个理由，商业地产越来越受投资者的青睐，济南商业地产不温不火的状况正在悄然改变，投资者热情正在高涨，后全运时代将进入飞速发展期。这个月在北京评共和国60年最具投资潜力城市，在45个城市中济南列25位，由此可见济南的投资潜力越来越被看好。尤其是门槛低、易出租、稳收益、增值空间大的中小户型地产销售将非常火爆。除济南当地投资外还将吸引省内和国内众多的投资者。
　　现在在济南市中心投资一个小户型的商业地产或者商铺，按照现在的售价和现在商业地产的租金水平应该大约是10年左右就能收回来成本，还能坐享一套不断升值的物业。人们逐渐认识到在房地产市场越来越规范的情况下，商业地产比投资住宅收益更高。后全运时代发展地产第一个观点就是商业地产将会是济南房地产市场的发展亮点。
　　第二个部分：后全运时代商业地产项目分布将形成多点甚至多片开发的局面，将会出现个性化、生态化、人性化的城市综合体。
　　后全运时代尤其是近期，功能配套日益完善的中心区域和中东部在建的房地产占主体。从将来发展看，济南西北部片区将打破原先人们的固有观念，在外来地产集团的运作下将成为济南房地产的亮点，尤其是西客站片区、长清片区和小清河片区，一个个城市亮点的出现指日可待，伴随着城区改造和城市规模的不断拓展，商业地产开发将在未来几年掀起一个新的开发热潮。
　　从业态上看，随着南益、保利、恒大、北大资源等外地房地产企业集团杀入济南已经或正在大规模拿地，将会在济南房地产项目开发运作上起到引领的作用，提供给广大消费者的将是业态丰富、设计新颖、配套齐全，而又富有个性化、人性化、生态化的城市综合体项目，这些正在引导着人们的消费，改变着人们的生活观念和生活质量。
　　区位优越的综合体项目将在未来主导济南商业地产，当前济南的楼市将进入一个品质时代，商业地产蓄势待发，多种形式的综合体将不断涌现，随着济南市房地产市场的阶段性调整，资产型、经营型商业地产，尤其是城市综合体无疑将成为刺激消费、带动投资的引擎。据我了解济南市规划局正在着手编制济南市城市综合体的布局规划，我估计不久就会出台。
从价格上，近几年济南住宅类产品和写字楼价格走势来看，住宅价格涨幅明显大于写字楼的价格涨幅，写字楼的价格表现出平稳增长，后势提升空间巨大的局面。据有关资料显示，目前济南写字楼的均价大约在8000元左右，可能还不大到8000元，远远低于济南东部和南部的一般住宅的价格，东部最高住宅价格到了3万多块钱了，大部分也都在1万以上了。济南楼市出现了价格倒挂的现象，这个倒挂现象将在不久后得到改变。这种倒挂现象一方面反映出济南商业地产的巨大价值没有被充分挖掘，一般情况下商业地产的项目应该比地段相近的住宅价格至少高出30%。济南当前经济发展势头强劲，服务业比例不断提高，推动了写字楼需求的增长，尤其是服务业的聚集区，写字楼聚集会更加旺盛，租售价格会稳步增长。
最后，我想讲讲商业地产市场发展应该注意的几个问题。
　　从开发商的角度讲，熟练运作一个商业地产项目，在于对商业地产的高度认知和对市场的充分把握。我想从五个方面讲一下：
　　第一，目前在济南商业地产市场上都认为商业地产的利润应该比住宅利润高，大部分都在开发商业地产项目，但是开发地产项目在商业的定位和业态的研究、商业氛围主体确定的研究不是很多，没有把握商业地产开发中的细节。有的项目可能就导致业态结构商业定位产品规划，甚至在招商方面出现了问题，因为前期工作做得不够好。我认为第一个就是开发商对商业地产的开发当做城市运营的责任。目前中国的商业地产开发模式有两种，一种是杀猪模式，一种是养鱼模式，大体分这两种模式。杀猪模式就是商业地产短期最大化，通过营销宣传把商业分割以高价出售，成立一个招商团队和经营公司就完事了。重销售不重后期的管理。这种模式往往会造成前期销售和后期经营两种结果，卖得非常好，但是真正商业地产在将来的运作和经营过程当中不是很乐观。另外就是养鱼模式，大部分企业长期持有或者是一部分租一部分销售，并聘请专业机构长期经营，挖掘商业地产的长期价值。通过不断的调整运营，提升商业的招商率获得更大的商业价值。这是商业地产的两种开发模式。作为开发商来讲应该采取哪种模式心里比较有数。
　　第二，应该充分利“外脑”，专业的事交给专业的人去做。搞商业地产开发，只有引进专业的商业运营管理公司来有效经营和掌握商业的经营秩序，商业地产才能良性的发展下去，业主才能赚钱，避免造成商业地产免职，商业地产如果做不好就是形成新的建筑垃圾。
　　第三，开发商应该认真做好项目论证和调查。在做商业地产开发之前不盲目追求开发热潮，认真做好科学论证和深入的市场调查，降低开发风险，避免投资风险，好的商业地产能带来持续、稳定的高收入。开发过程中应兼顾开发商、运营商、消费者三者之间的共同利益。
　　第四，在商业地产开发过程中应该突出产品差异化。在未来越来越多的商业地产项目开发过程中，要做好项目市场定位，突出产品差异化避免同质化竞争。
　　现在济南在泉城路的恒隆广场，它是综合性的商业模式，有百货店、大卖场等有机结合，是一个一站式消费模式。明湖湾开元广场 (论坛 新闻)是集生态写字间和主题商街和国际美食为一体的综合体。济南正在开发的还有很多的项目。光泉城路周边就有七八个商业地产。定位差异化、业态多元化是避免商业聚集区同质化竞争的必要方式。
　　第五，就是加强物业管理和售后服务。作为开发商来讲，开发完了商业地产项目之后，在销售过程当中应该对物业进行物业管理。现在济南很多的写字楼停车不方便，物业管理不到位，没有给业主提供后续的服务。后续管理工作没有跟上。
　　从消费者的角度来讲，投资商业地产收益比较高，但是须谨慎选择，与住宅房地产相比，商业地产的投资要复杂不少，商业地产除具有房地产属性外，更重要的是因为他的商业性，只有通过两方面的综合评估，才能确定一个项目是否值得投资。因此说投资商业地产除了掌握房地产投资的相关知识以外，对商业地产项目的总体商业环境需要有深刻认识。在这里业内有一个大体的公式，买进来再出租的这种，一般老百姓在计算投资回报率的时候有一个公式，年租金除以售价，在选择不同的投资项目的时候要有一个考虑。买来以后再往外卖的这种投资回报率，你现在出售的价格减去原来买的价格的差价，跟原来买的价格一比就是投资回报率，消费者根据自己的情况在投资的时候，是买进来出租还是往外销售？这个投资回报率有一个很简单的公式。
　　从投资类型上讲，应该说投资有这么几类，投资住户资源丰富、租金稳步上涨的中小户型写字楼和周边商业环境氛围浓厚的写字楼内的商铺，大型社区内、城市综合体内的商业街铺，有产业支持的专业市场商铺，和已经形成规模的流通性专业市场商铺，目前来看有较好的稳定收益和投资价值回报。不同的商业地产项目，根据具体的项目认真的分析。
　　从现在济南商业地产来讲，政府也很重视。市委书记也讲了，城市综合体作为城市建设投资的一个重要手段。大环境市场发展形势比较好，从政策的层面应该出台一系列与商业地产相配套的有关政策，在拉动商业地产的开发销售推动商业地产能够更好的发展。
　　【主持人】和地产有关的信贷政策我们也需要了解一下，现在请交通银行山东省分行的杨旭光给我们发言。
　　【杨旭光】非常荣幸，在座的都是专家，都是房地产的精英。我从我的专业角度来看，解析一下商业地产房贷的走向。
　　我主要讲三方面的内容：第一方面就是目前房贷政策的走向，第二方面就是济南房贷业务的发展决策，第三方面从银行授信的角度分析一下济南商业房屋的发展情况。
　　第一方面：我个人观点认为，目前房地产政策走向是比较明确的，就是严控房产投机，继续支持自住及改善住房需求。最近房贷政策取向问题坊间也传得纷纷扬扬，我想大家也非常关心这个问题。在此给大家介绍一下2009年的房贷政策，目前的房贷政策是两个政策。
第一个是2008年10月27日人民银行要求对商业性个人住房利率的下限由基准利率的0.85%扩大到0.7%。同时首付款比例由原来的区别对待20%和30%统一下调到20%，相当于放宽了个贷的准入门槛。同时规定居民首次购买普通自住房和改善型的普通自住房的贷款需求，经营机构可在贷款利率和首付款比率上按照优惠条件给予支持。对非自住房、非普通住房的贷款条件金融机构适当地予以提高，这个政策降低了房贷的门槛，成为了整个中国2009年房地产行业在经济危机整体背景下的一枝独秀、火爆繁荣的原因。这是我的个人意见。
　　第二个政策2009年5月份要求各金融机构严格执行二套房贷的标准，严禁以各种形式放宽二套房的贷款条件，并明确规定对申请购买二套及以上住房的，贷款首付比例不得按低于40%，且贷款的的首付比例应该随套数增加而提高。具体的提高幅度按照各总行相关的原则自主确定，贷款的利率在基准利率的基础上按风险合理确定。利率是在基准利率的基础上按风险来合理确定。第二个政策是通过提高二套房房贷的首付比例，赋予了银行更多的利率定价权利，这个政策在下半年给房地产投机行为起到了一定的抑制作用。
　　交通银行山东省分行个贷中心主任杨旭光很显然，综合来看2009年房贷的政策正在处于不断收紧的态势，尤其是年末会取消优惠政策的消息纷纷扬扬，而且少数银行宣布提高房贷条件。如何看待这个政策的取向，我个人观点认为应该理性看待。
　　第一方面为了应对金融危机，中央启动了住宅拉动经济，实施了包括减免房屋交易税费、降低房贷首付和利率的一系列政策，这一系列政策的实现是2009年年底，实践证明拉动内需的效果是非常显著的，达到了中央预期宏观调控的目标。如果取消或者恢复包括房贷在内的原来的政策标准也实属正常。
　　第二方面银行主要的利润来源还是息差率，也就是存贷款的利差，从谋划程度上来讲2009年房市的火爆是以牺牲银行既得利益来换取的，因为利率浮动不光是增量贷款，对存量贷款今年年初各大银行的政策不一样，最终都主动调整了存量贷款的利率浮动。也就是说在银行配合中央宏观调控，履行了社会责任的同时，由于房贷利率的大幅下调，银行间的竞争加剧了，贷款的成本不断提高，利润对国家的贡献度也打了折扣。相信这种状况，无论是银行还是中央政府都不会任其长期持续下去，因为这毕竟是促进经济增长的主要因素，也是利润大户。
　　第三方面我国经济刺激政策的实施，全国房价的快速增长。目前房地产市场到底有没有泡沫尚且不好定位。但是有一点是不容置疑的，拔苗助长的根基是不牢固的。中央以及现在的银监部门深感忧虑，坊间传闻银监局下了一个要求银行严格执行二套房的标准，但目前为止正式的文件还没有见到，只是传说。我个人认为正式的文件可能也不会出，这个观点在后面我们还会分析一下。对商业银行来说，如果是事实授信条件降低之后也是合情合理的。年末各大银行的贷款规模基本上用完了。今年是各大银行发展最好的一年，房市也是比较好的一个年度，各家银行的年度工作计划基本上都超额完成了，如果在现在的时间进行政策的调整对银行的指标没有大的影响，在这种情况下，如果是某个银行高调宣布提高政策准入门槛，从我的角度来讲大家也会认可。我是这个专业的，在座的各位如果是银行的经营决策者，我想可能也会高调宣布这个政策来配合中央宏观调控的基调。
　　综上几点，我个人认为年内的房贷政策将会有较大的调整，即便是人民银行不做要求，各商业银行也会根据自身的情况做适当的调整。总体而言，继续支持自住及改善住宅的需求，严格打击商业投机取巧的行为。这是我个人的观点。
　　提高利率还有一个目的，在银行的风险防范角度来讲也有利于减少房地产信贷市场的信贷风险，如果一套房贷利率调整到2008年以前的水平也就是打85折的话，二套及以上的放首付比率是最低40%，利率最少上升10%的政策执行标准还是比较可行的。再次重申这是我个人的观点。具体的还要根据借款人的实际情况和偿还能力来定。假如在座的各位在年末的时候向银行申请房贷也不一定能按照优惠的利率执行，可能因为个人资信方面有小的瑕疵影响到贷款，今年是执行比较严格的。
　　第二个方面：济南房贷业务发展预测。
　　我个人认为规模会得到空前地发展，市场渐趋于理性和健康。个人房贷业务是目前商业银行的重点优势产品，贷款投资期限长、风险低、收益稳定，历来是各银行拼抢的重点，这个在国外银行也是主打业务。银监局最近制定了个人贷款的管理暂行办法，大家应该听说了，这个暂行办法截至到19号征求意见期结束。这个办法很有可能在年内推出，给银行预留三个月的适应期。这个办法的颁布对银行有什么重大的影响呢？
　　第一，它强调了银行的贷款必须有明确的用途，而且用途要在银行发放授信之前，在签订借款合同里明确写明用途是什么。包括资金最终的去向，这是一个重大的变革。我把贷款放到借款人名下，之前并没有要求资金必须要写明实际的用处，现在要求贷款资金要实际用途，也就是贷款发放到借款人名下以后根据借款人的申请和委托，将贷款资金直接支付给符合合同约定的借款人的交易对象。也就是说之前把资金打到借款人帐上之后，贷款的方式就此结束，我个人观点认为如果2000年到2009年是银行监管的松散期的话，它也是要求银行尽量的支持和配合。从2009年这个办法推出以后个人的消费贷款将进入严格的限制期，这是明确的。目前的个人贷款业务，尤其是一手房的贷款，无论是在贷款用途上符合这个办法的要求。这个办法的实施将促使银行更加专著发展传统的个人放贷业务，如果之前有些银行通过房地产抵押变相地做了一些贷款将来会越来越少地做这些业务。
　　今年8月份，银监局颁布了消费经营公司的试行办法，试行期间不得涉及房贷和车贷业务，但比如说耐用品消费、大件的装修、旅游之类的小额贷款比较频繁需求过紧，在不久的将来会成为消费经营公司的一个项目。
　　随着目前省城各商业银行机构的不断增设，大家知道最近各商业银行机构不断入驻省城，原有的商业银行机构也在不断扩张，受这种动力所驱，势必将不断的促进省城房地产业务的总体规模发展。
　　第二，目前山东正以山东半岛城市群，尤其是沿海城市为依托，全力打造山东半岛经济区。济南从2007年以来就启动了全运重点建设，城市项目建设日新月异。现在的济南就和10年前青岛差不多，铺天盖地的开始基建建设的高潮。伴随着济南北跨战略的实施，东城区的加速扩张，两横、三纵BRT网络的形成、济南地铁项目的启动、京沪高铁济南项目站的建设和小清河改造等等建设项目，使城市的房地产开发呈现出蓬勃的气势。比如说恒大地产、北大资源、上海绿地、万达集团、保利集团、绿城地产、上海世贸等地产品牌企业纷纷在济南圈地置业，纷纷伸手。可以说2010年济南的房地产将趋于繁荣，随着城市建设的逐渐繁荣，市场将更加规范和健康。
　　第三，从银行的角度来看济南商业房地产的发展，我个人认为商圈地带的潜力巨大，这是仅限于商圈地带。
　　关于商圈地带，各位专家已经说了不少了。客观地说，由于受宏观经济尚未完全复苏，以及国家促进内需的单方面拉动住宅消费的影响，2009年济南房地产市场整体发展比较缓慢。当然这个缓慢不限于济南地区，在全国都是这样的，上海、北京、深圳早在今年6月份就出现了这种情况。济南的反应还是慢一些的。我个人认为，住宅价格倒挂的现象，从另一个角度也充分说明济南商业地产的价值还没有充分的挖掘，尚有较大的发展潜力。从银行信贷角度看有三个方面：
　　（一）如果年末房贷政策得到了调整，也就是说恢复甚至高于2008年的整体水平，实际上是缩小了商业贷款和商业按揭住房贷款的政策性差别。现在商业住房的贷款首付至少要50%，如果是商住两用可以减少到45%的政策，如果二套房也上浮10%首付比例上到40%甚至更高，那么在某种程度上讲相当于拉平商业和住宅的差距。从这个角度讲也间接带动了商业市场的发展，肯定会促进消费需求贷款的扩张。
　　（二）随着济南房地产市场的发展，城市综合体的不断出现，城市综合体是一个新的事物，和城市的经济发展状况密切相关。严格意义上说济南市的城市综合体还没有真正形成，但正在处于不断成熟的过程中，它的不断出现将会有越来越多的商圈形成，比如说的奥体片区、长清大学城、园博园、万达广场、银座中心 (论坛 新闻)、西客站片区，包括还没有开发的九曲片区和洛口片区等等，这些综合体的发展肯定会与济南老的商圈逐渐融合。
　　（三）提醒大家关注的是济南金融圈的打造，比如说财富自由港所在的位置就是济南金融圈的核心地带，这里聚集了省级金融部门的很多机构，而且这个趋势将继续延续，外来的银行机构肯定是会选择这个区域的，所以这个区域将来的商机是非常大的。目前万达的项目还没有成熟，但是它在动了，还有旁边的棚户区改造，商圈将逐渐的成熟，将直接和间接带动经济圈的打造。
　　上述所有的情况将进一步形成发展的合力，直接带动济南商业地产的快速发展。
　　第三个方面：从授信角度讲，中小企业的信贷业务是未来三到五年内商业银行重点发展的业务。这是近两年来银监部门、人民银行、政府都在大力地支持中小企业的发展。总体而言中小企业还不是很成熟，所以前两年银行发展的重点并没有放在中小企业上，从2010年开始，在济南各大银行基本上都在布局谋划中小企业贷款的发展，这个业务肯定要大力发展，最终形成以中小企业贷款和个人住房贷款为主要发展的模式。
　　如果银行对中小企业的贷款授信支持力度不断加大的话，那么中小企业的生存和盈利能力也会得到逐渐的提高，如果宏观经济得到根本好转的话，购置和投资商业地产的消费需求肯定会逐渐提高，进而促进商业地产市场的全面复苏和强势发展。我们知道商业地产和银行实体经济的发展状况，和城市的实体经济发展状况是密不可分的。只有中小企业生存能力得到极大的提高，商圈内的商业才能得到真正的繁荣发展。
　　我们有理由相信2010年的济南房地产市场将是生机勃勃、健康向上的，形成诸多竞争和挑战并存的情况，无论是政府、房地产企业还是商业银行将共同发展、共同受益，我们希望2010年以后的济南房地产更加灿烂辉煌，把我们赖以生存的家园建设得更为现代、环保和美丽。谢谢大家。
　　【主持人】谢谢。现在请我市知名的房产评论人赵鲁梁就商业地产的投资价值发表自己的观点。
　　【赵鲁梁】谢谢主持人、谢谢大家。
　　我谈一谈自己的看法。我也是圈内的，正好做过商业地产，也有一些个人的体会。既然谈到投资，谈到价值，我们应该先谈大的环境，这个大的环境非常重要。如果能够回到5%或者是倒退的话，这个投资就不用谈了。
　　第一就是看城市的发展，我们投资要有载体，济南这个城市实际上经历了几个比较大的发展阶段，现在这个阶段是历史上很少见的一个阶段。在开埠的时候我们现在处的位置，是一个商务区，这个区域是几百年前形成的，快速发展，外资银行、洋行打理发展，在中国历史上是很有名的，这样的开发历史上只有一次。现在也是一个非常大的机遇，刚才几位谈的全运会、高铁等等带来了第二次的发展机遇，包括城市基础建设、大范围的投资，使济南进入一个大的发展机会。　　　　
    从全国来看。济南主城区三四百万的人口，3000亿的GDP应该说都是济南发展的大瓶颈，人口不足，发展力不足，GDP总量也上不去，这样都导致了一些问题。下一步大的发展驱使下，城市的发展肯定会创新高，这个高潮可能人口增长了，经济总量上去了，其他商业、商务可能也会有所发展。总体来看，对济南城市的发展有充分的信心。
　　第二是商业的发展。刚才几位都谈了住宅发展，住宅发展在过去，特别是人口增长的阶段住宅的发展非常迅速，随着城市规模的发展，大家对住宅的需求慢慢会转向商业的发展。商业地产是维持经济发展的另外一个驱动力。商业地产有一个很好的例子就是SOHO中国潘石屹在香港上市时讲的，头一次给他们讲故事，讲了半天结果被人家给放学了。原因是国际上对房地产公司上市的标准都是看土地储备，看你值多少钱。那时候潘石屹第一次是失败了，回来之后，一些投行券商说得换一种说法。咱们手里的地在CBD，是商业地，咱们一亩能顶一百亩，咱就比CBD区的，把这个故事重新一讲，投行一包装结果就上市了。看出商业地产的价值必须分开看的。　　
我市著名房产评论人赵鲁梁
　　我们也对济南做了一些了解，到现在为止济南商业地产的总量和人口的比例总体上偏少。国际上一线的奢侈品品牌根本就不来，经济总量、人口规模和商业设施根本达不到他们的要求，国际顶级奢侈品的品牌来了之后发现根本没有与它相匹配的地方。另外他们觉得这个地方商业发展还不成熟。这是目前困扰的问题，我觉得正是因为这样济南作为一个GDP大省的省会，相对来说保持两位数的发展速度，在一段时间内还是没有问题的。这样的发展潜力可能能给大家带来更多的东西，也就是说后劲十足。一些非常成熟的地方可能大幅增值的潜力就没有了，现在我们还有急速扩张的时间，这个时间可能给大家带来大量的利润空间，这是商业地产的发展趋势。
　　另外我谈一谈写字楼，写字楼应该从商业地产中分出来，严格意义上讲它应该是商务类的，它和纯粹的商业百货、零售还不一样。济南商务的发展原来商业的发展只是几大区域，有几十万的量，而且都不是很规范。真正核得上甲级、顶级的写字楼还是很少的。随着济南人口的增加、经济总量、空前的经济发展，这部分会大大改善。
　　 刚才几位教授谈到了英雄山板块，如果用发展的眼光看可能马上就要升级了。我们和市中区政府也有接触，市中区政府正在全力推进济南市中央金融商务区的概念，初步范围在经七路到经四路顺和街到纬二路，后面又要修改从经十路到经一路，原来是规划投300亿，现在看这个区域启动起来如果没有1000亿是办不了的。这是一个长期的规划，这个规划已经报到国家有关部门，但还没有批准。作为市中区政府来说，发展制造业和工业没有大量的土地，发展农业也不行，所以下一步集中精力要做的就是商业和服务业。现在提出来的楼宇经济、总部经济，就是要把山东省、全国的甚至世界级的总部，都吸纳到市中区的高档写字楼里面来。我们知道市中区专门组织了一个班子，由区里的领导带队，已经跟很多外资银行、国内银行进行了招商和推介。汇丰银行就是他们成功引进的银行。下一步还会有更多的金融机构进驻。
　　济南城市的发展还没有到需要或者提出独立CBD的地步，但是市中区提前把这个规划做出来了，放在市中区的地界上，范围就是财富自由港的附近。大连万达综合体有100万平方米，包括他自己的五星级酒店、写字楼、商业街投了几十万，这个区域要发展起来总体上是非常快的。另外很多事情要看政府的推动，如果市中区政府下大力气全力做这个项目的话，那么济南的CBD推进的速度就会非常快，就会真正的形成。这是谈了几点宏观的。
　　既然谈到投资，我想在济南现在的情况下，很多人不用看投资回报率，有的人觉得投房子多少年能回得来，其实现在整个经济上升期区，在资产总体价格上升的阶段，只要在前期有投资，不用算投资回报率，投资回报率是靠出租来回报的，本身靠房产升值就可以抵消很多很多顾虑。巴菲特年负荷率30%，这是大师级，从2001年左右到1998年房改前后买房子的，现在算起来年收益率都会超过30%，那时候一两千买的房子现在都得六七千，这个市值核算起来，这些中国人全都是大师级的投资。所以我觉得在整体的投资回报率上来说肯定是合算的。
　　关于写字楼的问题。我们公司在金龙大厦，不管是甲级写字楼还是什么级别的写字楼，有几个方面是挺重要的。一是：地理位置。写字楼商用的如果跑到郊区肯定是没有价值的。二是：交通。进得来、出得去是有野心的公司必须具备的条件。三是：停车位。像金龙大厦可以说是甲级的写字楼，因为受停车位的限制，很多公司根本无法停车，自己的车得无法停何况客户的车，客户的车进不来那写字楼的价值肯定会大大降低。国际标准是100平方米到150平米有一个车位，咱们现在很多大厦1000平方米不一定合一个车位，肯定是写字楼大打折扣。四是：大厦的设施。比如说我们上班时等电梯得半个小时，这样的写字楼价格肯定是要打折的。顶级的写字楼要求客人等待30秒就能上楼。
　　另外我也呼吁写字楼在建设的时候配套必须要考虑到，没有停车位是硬伤，电梯不到位也是硬伤。另外环境也很重要，我们最近招待一个上海的做酒店用品的公司，他们参观我们的楼之后，他们提出很重要的一点，我们对厕所是非常讲究的，上厕所也让客户感觉到舒服，这些细节的问题必须得考虑到，济南很多地方不讲究这个，觉得有个地方就可以了。如果从投资的角度讲，对于这些问题如果不进行综合考虑那么很难发展好。
　　我就谈这么多，谢谢大家。
　　【主持人】下面请我市主名房地产评论人于清发言。　　
　　【于清】我听了这么多专家对市场的看法感到受益匪浅，我想从写字楼的角度谈一下写字楼整售或者是对个人和企业的项目。
　　我做的第一个项目就是写字楼项目，从这个项目整体的运营来讲很有感触，写字楼整售还是个人投资实际上都可以，对于整售来讲难度比较大，可能牵扯到定向开发，对于开发商来讲基本上是否定这个方向的。特别是在现在的情况下，写字楼的营销基本上是针对中小企业和个人投资者，和写字楼巨大的市场需求是息息相关的，在整个中国经济良好发展的情况下导致的很多人从事商业行业，再加上自主创业的人非常多，市场上出现了全民皆商的现象，这种现象使人们对写字楼的需求非常大。
　　人们对写字楼的观念也发生了变化，我2001年的时候开始做写字楼，一开始的时候人们是非常不理解，对Office的理解也是很困难的，经过这么多年的发展，对写字楼的认识发生了变化，作为一个大企业喜欢进驻的场地，到了济南之后确确实实喜欢租赁一些大的写字楼，所以说在这样的市场经济条件下对于写字楼的需求非常大，并且有很多的企业、办事处要设在济南，通过我做的几个项目来看，中小企业、贸易、事务所、搞营销创意的、工作室等一些办公机构对于写字楼的需求是比较大的。　 　　
    我市著名房产评论人于清作为我们进驻济南，对于写字楼前期的寻找花费了很大的时间。济南市场写字楼的共性确实比较小。作为派发企业来讲往往会遇到这个一个情况，我们做商业也好、做写字楼和各种形式的住宅都会有一个感受，作为开发商很不愿意做写字楼这种产品，如果你自己一家做写字楼往往是自己在苦撑，如果市场情况一好的情况下，写字楼项目又像雨后春笋一样遍地开花，那样竞争是比较激烈的。在这两种情况下，走整个的对中小企业的投资和走个人投资都是比较好的选择。对于整售来讲，作为写字楼的运营来说，一般情况下大中型企业进驻拉动整个写字楼的形象，在这个前提基础上用代租约销售的方式将产权单位直接划分给投资企业或者中小业主，这个投资回报率是比较明显的。
　　作为商业地产，哪怕是写字楼，实际上按照正常的预测，我们营销策划一线地产人员测算，8-12年可以做一个测算能够达到投资收益。但在我们做的项目过程中，至少要测算15-20年收益才能满足投资。所以对于老百姓来讲为什么投资写字楼会存在价格倒挂的现象？　　实际上像写字楼这样的产品面对的客户范围非常窄，面对的就是和写字楼相关的业主，而老百姓关注并不大，和他们的生活并不是息息相关的。普通的住宅哪怕上升到1万多平方米，是老百姓所需要和关注的，众人拾柴火焰高，客户群的范围宽泛，所以容易形成扎堆的现象。而写字楼几个企业在独撑项目的情况下，往往会出现范围太窄的情况。每年的年末注册的企业少一些，因为牵扯到上半年的验资、年间的情况，在上半年注册的企业会多一些，对整个价格的拉升作用比较大。
　　对于财富自由港这样的地方来说，刚才诸位专家已经分析到了，作为商业地产金融圈里的巨大需求，这个地方距离汽车站、火车站非常近。我们运营写字的项目过程当中，在距离这两个地方比较近的地方，对中小企业的吸引力是非常大的，特别是这里可以直接进入高架路，交通非常便利和发达，所以我认为它的潜力是非常大的。
　　对于其他的商业地产投资，我想百姓对于商业地产的认识最火爆的是2005-2006年，三年可以获得24%以上的一次性回报，那时候比较狂热。这几年整个商业地产不温不火，基本上变成了有钱人的游戏。一套临街的商铺300多平米动辄几百万，首付也是比较高的，再加上商业产品流动性比较差，出手的难度比较大，并且产权才40年，而投资收益除去产品自身增值之外，需要15-20年的投资才能收回投资。再加上前面几年产权商铺的经营后续能力比较差，百姓买了之后只是分割产权而已，产品后续经营产生的问题又比较大，我们也看到了很多的商业公司像走马灯似的，今天换了这个运营商，明天换了那个运营商，风险性比较大，对这种产品产生了抵触。
　　所以对于商业地产的投资，在大观园商场这样的地带，它有良好的、历史悠久的商业氛围，已经铸就了这个产品的基础。商业氛围已经很优越，在这个基础之上，关于整个商场业态的定位就变得非常关键。产权商户为什么经常出现问题，就是因为业态定位当时处于快速销售而做的定位，而能不能保证它后续持续的经营，这个问题决定了很多的问题。业态的定位、经营模式和后续持续运营的能力决定了它的投资价值。从这个角度来讲如果这三个问题解决好了，在一个好的地段，我想它的投资价值已经不能仅仅用“洼地”这样的词来形容，而应该是“一铺旺三代”的概念。
　　我就讲这些。
　　【主持人】谢谢，下面有请山东大学经济学院院长李铁岗先生发言。
　　【李铁岗】今天很高兴来到这里，但是我没有准备。
　　 山东大学经济学院副院长
     房地产研究中心主任李铁岗我们首先要了解济南这个地方，从《周易》上讲“山南为阳、山北为阴，水南为阴，水北为阳”济南正好处于背格。所以济南的房地产发展存在很多尴尬，当然我不是信《周易》的。从另外一个角度来说“北方为水、东方为木、南方为火、西方为金、中方为土”，各自有各自的功能与定位。以水为乐，有水的地方是娱乐的地方，有木的地方是作为居住的很好的地方，有火的地方是作企业生产的地方非常好，西方为金做一些商业也是很好的地方。
　　我一直在想多少年大家都在讨论这个问题，无非两个问题，第一个问题是东边好还是西边好的问题、南边好好还是北边好的问题。再一个是哪边做什么好的问题。细细思考我们谈论的就是这么一些问题。当然济南的地理位置不能像北京或西安这样的城市方方正正的地方可以谈东边做什么、西边做什么，因此就形成了一个混合区域，各个地方都在发展自己的中心，各种各样的中心，一会儿中心在东边，一会儿在南边。现在政府感觉到做一个综合体，不管在哪一块都有一个综合的东西。总的来说济南无论是房产、商业，从地形位置上里说是很难判断的。
　　我大体上考虑了一下，我认为奥运会之后济南的房地产市场有几种趋势，不一定很对，今天和大家来讨论一下。
　　一、从住宅与商业来看应该是由住宅投资导向向商业投资导向的趋势。是不是明年或者后年马上就能转成，这个不一定，但是有这样的一种趋势。济南的房产现在有两点：第一是穷人房产，第二是暴发户房产。穷人和富人最大的区别是穷人有钱先吃，富人有钱先投。济南市先解决的是吃和住的问题，对生产和投资这一块各位专家谈了有许许多多的问题，但是表现出来还是这样的状态。
　　我分了一个“三三三”的比例。有可能是这样的，大家可以讨论。当1/3的人吃饱的时候，第二个1/3的人就会考虑怎么样吃好，还有一个1/3就会考虑吃好和吃饱的同时增加现金流的问题。这样的原则，经过这么多年的发展，房产从住宅投资逐渐向商业投资的导向，应该是有这种趋势的。我比较赞成从金融的角度看这个问题，我认为未来金融确实应该是面对中小企业的金融。我们有一个例子，前段时间我去过建设银行，他原来发展面对的重点就是中心城市，在山东只有两个，一个是济南，一个是青岛，这是他们发展的重点中的重点。但是前一段时间我到南方去看，南方的县城已经是他们发展的中心了，这个导向说明银行考虑中小企业了。这种导向在一定程度上，中小企业投资首先要解决自己的生产场所，在一定程度上带动商业地产的发展，这里面还是有一定的道理的。
　　从国家房产上来说有几个为难：一个是房产不发展就不能带动经济。最早的时候是冰箱、彩电带动经济的发展，再就是汽车的发展，没想到我们国家人均收入太快了，经过几年的时间就发展到现在的地步了，汽车消费拉动经济也是有时间的限度的。再往后就是房产了，它的价格比汽车高，是几十万甚至几百万才能买到，这也正是房产能够拉动经济的因素。但它又存在一些麻烦，一方面是因为它是居民基本的消费品，价格高发展越快，居民在这里面受害就越大，我感觉中国房产的发展第一要解决居民的住宅，第二就是要用房产推动经济。有一个比较好的路子，就是通过商业房地产大量的推动来支持国民经济的发展，在住宅房产里面不能说是限制了，必须做很好的规划，使每个人都能住到好的房子。
　　我今天也是漫谈，不一定很对，所以从这个角度来看，我感觉未来从住宅导向向商业导向是有一定依据的，特别对于济南来说奥是很明显的，资金会逃向收益最大的地方去。
　　 二、住宅投资会逐渐向住宅消费导向慢慢转变。
　　作为投资者来说，前几年房产涨价比较快。我记得最早的时候在银丰山庄 (论坛 新闻)是4700元/平方米，那时候济南还没有这么高的房价，现在济南的房价已经很高了。今天的房价已经到了上万块钱，投资的倾向就会从住宅投资向住宅消费的过程转化。
　　从住宅的角度来说，投资者对资金的敏感程度要高于消费者，他的忍受程度也是这样的概念。
　　济南房产的价值从全运会结束之后，可能房产价值投资的趋向会往中心或者西部移动。这是什么道理呢？一个地方的房产到底好与坏不取决于我们的想法，而取决于它到底是什么样的城市中心。我们打造城市中心是一种期望，但现实的中心是绝对的现实。在全运会以前，东、中、西三个部分东部很有可能形成济南的科技文化中心、文化产业的中心，这个中心形成了之后未来的价值是非常大的。但是从今天来看我感到它还是一个潜在的中心，也就是说其需要有一个发展的过程。
　　对于中部来说，包括财富自由港有两大类中心，一个是金融中心，再一个是政府部门聚集地，也就是说它现在还是中心区域，也是正在发展的金融中心区域。我五年以前在济南做过两个项目，第一个是工业兴市，两年后做的是商贸兴路，再之后做的是服务产业，就是区域性金融中心这样的规划。青岛提的是国际性金融中心，济南是区域性金融中心，济南最早是银监局、证监局、保监局，包括今天的银行管的是济南、山东、河南，这个区域原来定位最早的时候，谢市长要把经七路打造成金融一条街，现在初步具备这样的规模。
　　从中间区域来看，我感觉它不但是现实的政治中心，也是一个现实和发展过程中的金融区，会从潜在价值向现实价值慢慢回流。东部还有一个慢慢的实现过程，这是什么意思呢？我的思想不一定很对，房子的价值一个是潜在价值和一个是实现潜在的价值，再一个是现实的价值。突发性的事件（包括全运会）对房价的影响是非常大的，这里面分两个，一个是预期的、一个是未预期的。对于预期的，在事件发生以前产品的价值是取决于人们对它预期的价值，预期会是什么样的样子，所造成的结果是实现的价值，在很大程度上已经达到了潜在价值，或者是超过了潜在的价值，当事情发生之后就会返回到原来的状态。未预期的状况是在事件发生之前，他实现的价值会低于潜在的价值，当事件发生之后会很快的接近或者是超出潜在的价值。
　　有人做过研究，在这个状态下如果理论是真的，全会完了之后，东部需要很多很多的消化过程。怎么办呢？可能就会往回流，现在又有好几个预期的项目，包括中心大的广场，我觉得经济发展应该有这一块。我还是建议把广场修在北边，当然这是另外一个话题了。
　　我感觉房地产投资的价值可能会有这样的一种现象。全运会之后，济南房产的价值和区域差距会扁平化。有几个理由：
　　1、大量城市高速通道的建设。这种建设能够把房产的峰值扁平化，延伸到一些别的地方去，对济南来说最大的扁平化就是东西差距逐渐缩小。
　　基于刚才的分析，商业地价和住宅地价倒挂，倒挂可能不是很准确，存在很大的差距现象会逐渐减弱。我认为这两种地产有两种东西：一个是投资的资本化，这个地方的房价为什么涨得这么快？为什么会涨价？还是由于周边的投资增加了，我在旁边修了一个很大的娱乐中心，这种投资的钱会逐渐转移到周边的地产里面去，这就是基础设施投资的资本化。这种资本化对于商业地产和住宅地产来说是不一样的。住宅地产的资本化主要是取决于楼盘内部的资本化，外部再热闹对他的影响不大，这种内部的资本化对价值的影响是非常大的。但对于商业地产来说，很大程度上他的价值取决于外部的资本化。刚才赵总谈的周边车位问题，为什么能够增加价值呢？就是因为它的价值会传递到商业地产中去。全运会可能投资了上千亿，这种大量的投资需要逐渐地转移到地产的价值里面去，这是一种规律。在转移的过程中，商业地产被吸收的快，住宅地产被吸收的慢，这是两种地产之间的差异造成的，因此在一定程度上可能会逐渐缩减商业地产与住宅地产的价值。当然我们不谈投资的需求问题，从这个角度讲从一定程度上会减弱这个趋势。
　　2、我们现在也在谈综合功能区，我感觉济南的房产功能性的区域模式，没有多样性区域模式的主导性强。济南的地产在很大程度上还是多样性具有持续发展的特点。比如说商业，从人类社会发展的几个阶段，第一个是农业时代，我总结就是农贸批发市场的阶段，到工业阶段，再到现在的信息化时代，在很大程度上是金融、资讯为主体的商业地产，未来可能是文化的时代，这个时代是许许多多文化娱乐的商业地产。
　　对于济南这个商业地产来说，在许许多多多样性的区域里面，还是平民商业的地产，还不完全是总部地产的概念。最繁华的地方有几个，第一个是泉城路，第二个是文化东路，现在是花园路。从这三个地产的状态来说，并不是一个很大的几个楼，刚好相反。泉城路为什么现在不繁华了？我感觉是因为改造之后多样性没有了。原来泉城路想干什么都能找到。文化路也是这样，我记得文化路并没有很高的大楼，但是在这里什么都可以买到，乐器、画画，包括羊肉串都可以卖到，这也是多样性。现在这两个地方改造了，把多样性改到花园路上去了，因此花园路现在是一个很有潜力的地带。所以我觉得济南未来的地产应该是多样性的地产，而并不是完全功能化的地产。
　　基于以上的原因，我认为大观园还是有一定的发展潜力的，因为我觉得未来的发展取决于文化的发展，这两年我看到大观园区域里面已经有许许多多楼宇恢复了原来文化的气象，这可能会带来好的发展潜力。
　　对这个问题我没有细思考过，今天综合了大家的意见，提出我自己的观点，不一定对。
　　【主持人】谢谢。下面请济南时报副总编辑李长运发言。
　　济南时报副总编辑李长运
    【李长运】尊敬的各位领导、各位教授、房地产界的朋友，很荣幸在这里举办济南房地产投资价值论坛，也很荣幸邀请各位专家光临，在此我代表主办方之一济南时报全体员工，代表济南时报对各位专家、学者的到来表示感谢。今天是周末大家牺牲了休息的时间来到这里，非常感谢，从内心来说给大家添麻烦了。
　　第一，刚才大家对济南商业地产投资价值提出了很多意见，听了各位嘉宾的发言我受益匪浅。刚才我还在想作为一个媒体我们为什么举办这样的论坛？我感觉一是济南房地产尤其是商业地产面临的发展机遇应该说是前所未有的，这个机遇很快就会变为现实，据说济南将用很短的时间城市发展将超过青岛，成为区域性的大的商业区。在这个背景下，时报近期进行了改版，改版的过程中加了一块房地产系列文章的推出，我们也开辟了很多栏目，这些栏目的推出是我们的主持人徐主任带着他的记者打造的栏目和品牌，现在应该说引起了各方面的关注，尤其是同行和房产界。但在这个过程中我们也遇到一些困惑需要提升和扩展。
　　第二，作为我市的主流媒体，《济南时报》是大家在生活中每天都能见到的，是大家喜欢的一份报纸，我们的报纸是以贴近百姓生活，服务千家万户为已任的，因此，我们也应该为我们城市的发展出谋划策，也应该为我们的客户、读者多服务。但在这个过程中也遇到一些困难和问题需要破解，使我们下一步的服务更加优良，同时达到客户和读者共同发展双赢的目标。
　　今天听了大家的发言给我们提了很好的意见和建议，帮助我们解题、破题，能够帮助我们办报和发展，各位嘉宾的发言很精彩、犀利，在此我希望新闻部珍惜这次学习的机会，把专家的观点提升，把精彩的讲话内容尽量贡献给我们的读者。同时我也代表李国强总编辑非常感谢这次论坛的合作方财富自由港，陈总作为一个有责任感的企业家提供了这个平台，让我们大家在这里相聚。再次谢谢济南财富自由港。
　　济南时报是大家的朋友，是各位嘉宾的智慧和思想让我们让这张报纸发光，希望通过这次论坛使我们的友谊更深，希望我们能够再一次合作，能够有更深的合作。今天中午吃中备了丰盛的午宴，希望各位嘉宾赏光，谈不到的我们再继续聊。谢谢大家。
　　【主持人】谢谢。非常感谢各位专家，同时感谢济南亚速速录的两位工作人员，非常辛苦，各位专家在发言的时候你们在辛苦地记录，这次论坛到此结束，感谢大家！