二手房优惠政策到期 引发三种猜想

　　2009年元旦，个人购买超过两年（含两年）普通住宅免征营业税的优惠政策正式实施。随着年末的临近，二手房营业税优惠政策将在今年12月31日到期，届时优惠政策是否会再延续一段时间呢？时至今日，国家层面并未作出明确回复。
　　【前沿观察】
　　个别省份或延续优惠政策？
　　有报道称，中央关于是否取消房地产优惠政策的问题还未正式下定论，不过一些城市已经按捺不住了，个别省份甚至有意将房地产优惠政策延续到2010年末。
　　针对这一说法，有业内人士持置疑态度。不过，更多的业内人士则认为，无论这一消息是否属实，但某种程度说明了无论是政府，还是商家对终止优惠政策后的楼市走向比较担忧。
　　另据专业市场报告称，受二手房营业税优惠政策即将到期取消的影响，一些城市的商品房交易市场出现下滑迹象，其中表现最为明显的是大户型产品。同时，各界舆论也引起了国家主管部门的关注，特别是近期收紧的货币政策对成交量下滑的影响。
　　南城某房地产商朱经理表示，楼市走向受政策影响极力，所以延续优惠政策也是极有可能的事情。
　　楼市调控政策或现分化
　　在全国房价普涨的大环境下，房地产市场调控的呼声越来越强。那么，一些省份或城市为何急于表态呢？或许住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林的观点某种程度解释了这一现象。
　　“2010年各省房地产调控可能出现两种声音：北京等房价比较高的城市，可能会对稳定房地产的政策进行微调，鼓励提高房地产投资和自住型消费；湖南等二三线城市由于房地产市场复苏周期慢于一线城市，可能会顺延2008年底的优惠政策，或采取更为激进的扶植性措施。”王珏林在某会议上表示，整体上来看，2008年底出台的一些全国性房地产优惠措施，部分是会改变的。
　　由此可见，在信贷政策已经做出微调的当前，二套房贷利率及首付提高的调控效应已经在市场上表现出来，即部分城市交易量开始下滑，房价快速上场势头得到遏制。然而，受地域、经济、房价和消费水平不同的影响，部分二三线城市房地产市场正处于刚刚恢复企稳期，通过“一刀切”统一调控似乎不利于各地区的经济稳定和发展，因此楼市调控政策或出现不同的程度的调控办法。
　　有消息称，提出顺延地方房地产优惠政策，包括了湖南、吉林、安徽和内蒙古等固定资产投资有压力的省份。
　　【市场行情】
　　成交量价均有下滑
　　记者从几大代理机构了解到，近期东莞二手楼市呈现出量价齐跌的苗头。据有关数据显示，10月份二手房的普通住宅（非豪宅及别墅）的成交均价为5728元/平方米，与九月份的5889元/平方米相比，下降2.73%。在成交量和交易金额方面，成交量和交易金额分别下滑了1.64%和1.05%。
　　金信联行林总监认为，二手房市场或进入一个价涨量跌的阶段，有一部分客户将会处于观望状态，但一部分客户仍然会入市，其中的关键点是楼市政策的调控。“大动作不好判断，但微调是肯定的，具体为二手房营业税优惠政策能否延期到明年的问题。”
　　此外，林总监还表示，商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%、“30%利率优惠政策”是否会被叫停也很关键，从目前的楼市发展来看，营业税优惠截止和利率优惠政策叫停的可能性还是比较大的，这也是近期出现成交量价双双下滑的原因之一。
　　买卖双方焦虑情绪加重
　　随着二手房优惠政策倒计时的逐步临近，买卖双方的担忧在市场上逐渐表现出来。
　　“从目前的行情来看，东莞房价上涨的空间不大，所以此时卖掉手中物业也许是个不错的选择。”百安中心业主王先生认为，二手房优惠政策的终止时间越来越近，若延续则可卖可不卖，而终止则晚卖不如早卖，因为到时将产生一笔不小的交易费。
　　家住莞城的黄小姐对此观点深表认同，她表示，交易年限调整对于出证2-5年的物业影响最大，关键在于业主的获利空间缩小。如果市场再度发生逆转，就不仅仅是交易成本问题，它造成的损失会更大。
　　据了解，受收紧二套房贷和终止二手房优惠政策预测的影响，买卖方恐慌心理进一步加重。
　　伟丰置业高层表示，东莞虽未出现“集中抛售”或“恐慌入市”的现象，但不代表二手房不受影响。从近段时间的上门客户量来看，观望的迹象还是很明显，许多原本打算购买的消费者开始忧虑起来，置业的热情也明显不如前段时间。
　　观望者逐渐增多
　　与一些“恐慌入市”购房者相比，部分消费者对政策所产生的影响显得拿捏不准。他们坚持把住最后的防线，不肯出手，其最大的动力和支撑仍然是对后市下跌的期盼。
　　有购房意愿的李先生表示，如果二手房优惠政策终止，意味着所有的购房优惠都已经收紧，房价就失去了再度推升的消费支撑，届时房价出现下滑的可能性极大。
　　另一位坚持不出手的王先生认为，今年房价之所以能够逆市上扬，都是因为各国要“振兴经济”，推出了大量的救市政策，其中宽松的货币政策给低迷的楼市注入了活力。如今的房价已经回升至新的高位，完成脱离了普遍老百姓的消费力，政府出台有效的遏制房价上扬政策是很有必要的，所以个人认为房价一定会降，坚持就是胜利。
　　从数家地产机构采访结果来看，许多业内人士认为二手房优惠政策的终止可能性比较大，受政策终止的影响，房价上扬的可能性越来越小，这无形中会给房价带来巨大的压力，房价下调的时间会更近。
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　　【政策猜想】
　　猜想一：延续
　　房价或保持上涨势头
　　可能性：★★★★☆
　　2009年，经过短暂回调的房价开始上涨，且上涨幅度惊人。高位运行的房价逐渐引发多种忧虑，如泡沫过大、脱离实际消费水平和经济发展失调等等问题。
　　随着近期房地产政策释放出收紧信号，从部分城市的二手房贷收紧到公积金优惠政策收紧，从二套房贷的收紧到七折优惠利率的调整等等，市场对房地产政策收紧预期越来越强烈。
　　有观点认为，二手房交易税费优惠政策做为众多有效调控的政策之一，如若延续对于投资市场而言，无疑是一大利好消息，房价或保持上涨势头。
　　【分析】
　　首付成数、利率高低和交易年限是影响楼市的三大因素。在房价高涨的现阶段，国家开始严控二套首付和利率优惠幅度，这表明政府对房价过高已经有所控制。如果延续二手房交易税费优惠政策，等同于向投资者传递政策“有松有紧”的调控思想，所以房涨的波动不会太大，甚至短期内还有上涨可能性。
　　猜想二：终止
　　成交量短期上扬房价或止涨回调
　　可能性：★★★★★
　　临近年底，二手房优惠政策进入倒计时。受2009年楼市逆市回暖及房价极速飙升等众多因素影响，市场普遍预期优惠政策在到期后会被叫停。
　　在这一预期影响下，一些城市的成交量出现明显反弹迹象。究其原因，目前各地房价处于高位阶段，许多业主担心市场有变而选择套现，其目的无非是卖个好价钱。这一现象在一些高档住宅中表现尤为突出，其因是总价高税费也高，虽然可以转嫁给买家，但也担心优惠政策叫停后增加出售的难度。
　　反观买方市场，消费者由于担心营业税恢复后增加购房成本而积极出手，导致部分城市二手房市场出现"价平量涨"。
　　【分析】
　　终止二手房营业税优惠政策，对于卖方无疑是致命打击，因为交易成本提高意味着获利空间缩小。然而，对于买方而言，过度恐慌是没有必要的，任何事情都有两面性，终止优惠政策虽会提高交易成本，但也会有效遏制炒楼投资和减缓房价上涨速度，甚至导致房价出现回调。
　　猜想三：局部变
　　房价下跌可能性变小
　　可能性：★★★☆☆
　　今年以来，在金融危机尚在蔓延之际，房地产市场率先逆市上扬。受房价增幅过快影响，国家在维持宽松的货币政策之余，就房地产相关政策进行了适当的调整。
　　据了解，在"金九银十"刚刚谢幕不久，二套房贷再现收紧风声。如房贷利率7折优惠或取消、贷款申请人与银行面对面接触，贷款申请审查加强等等。面对种种变化，房地产走势变化越来越扑朔迷离。有人认为，不管二手房营业税优惠政策选择延续或终止，对市场的影响都是很大的。
　　对此有人建议，政策变化要有区别对待，各地进行适当调整。
　　【分析】
　　局部变是比较灵活的调控建议，因为每个城市的房价水平都不一样，2009年的回调力度也不一样。政府针对一些房价上涨过猛过快的城市进行调整是有必要的，但对许多刚刚回升或涨幅较小的城市，采用一刀切的调控政策似乎不利于城市发展和经济回升。
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　　【各界说法】
　　政策变化难于预测
　　--启富置业张霞
　　对于二手房交易税费优惠政策的延续与终止问题，张霞认为这个不好做出评价。
　　"东莞的房产市场并没有多少泡沫，目前楼市的成交量和价格的涨幅并不大。"张霞表示，这个政策对于一线城市的影响相对大一些，对于东莞并没有什么影响。
　　张霞认为，二手房交易税费优惠政策的终止对市民会有一定的影响，但并不悲观，市民需要一个接受期。政策的调整大部分市民是知道的，市场会调整一段时间，但东莞的需求还是有的，有需求就会买，即使是政策变了，也不会像2008年那么差。
　　针对二手房交易税费优惠政策的影响，张霞认为二手房贷的调整影响更明显一些。张霞表示，银行利率的调整是最大的阻碍，譬如市民第二次置业，第二套的利率会上浮10%，这意味着消费者要支付更多利息，对投资客影响很大。
　　究其原因，利率产生的利息是一个长期的支出问题，而首付提高则是短时间内遏制了投资。通过观察2007年的政策效应，就能发现政策对二手楼市影响很大，它提升的门槛比较高，所以市民比较看重。
　　终止有利于行业长远发展
　　--金信联行谢本宁
　　针对二手房交易税费优惠政策即将到期所产生的各种种猜测，谢本宁持可能终止的态度。
  　谢本宁从三大方面阐述了可能终止的原因。她表示，首先是这个政策主要是针对2009年，属于一个短期的优惠措施，目的在于鼓励消费和稳定下滑的房价。如今房价已经回升，且上涨幅度很大，从社会稳定的角度而言，国家有必要出台相应措施来调整。其次，市场对通货膨胀的预期很高，许多人通过购买不动产避免人民币的贬值，无形之中推高了房价，使楼市的调控越来越有必要。
　　最后就是大量的企业资金流入房地产行业，必然会产生炒楼的现象，如果不取消，房价还将继续上涨。
　　那么终止二手房交易税费优惠政策将会给市场带来什么影响呢？"出台二手房交易税费优惠政策时的房价，与2009年下半年相比，高端楼盘至少涨了1000元-2000元/平方米。"谢本宁表示，终止二手房交易税费优惠政策，最大的影响应该是遏制房价快速上涨，使房价处于一个相对合理的水平，确保行业的健康、平稳和长远发展。
　　终止可能性大于延续
　　--满堂红杨源
　　随着二手房交易税费优惠政策最后终止时间的临近，市场上关于政策延续或终止议论越来越多。
　　对此，满堂红杨源表示，很难做出精确的判断。依照当前经济回暖的情况来看，个人觉得六成的可能性会终止，延续的可能性相对小一点。不过一切要看经济，如果经济形势明显好转，终止的机率就极大。反之，则延续。
　　"二手房优惠政策的终止，对于市民的影响还是挺大的。"就政策终止的影响杨源认为，很多人会产生较大的恐慌心理，因为二手房优惠政策的终止会增加5.5%的营业税。结果，就是楼价出现下滑，加之其他费用已经增多（提高利息），基本上是挣不了什么钱。譬如总价50万元的房子，增加5.5%的营业税等总价要高出26000元，这会吓退不少消费者。
　　此外，二手房优惠政策的终止对于二手市场也有很大的影响，会出现一个过渡期。按照销售惯例，年末一般是淡季，而年初也基本没什么成交量，市场存在的变数极大。