2009北京商业地产市场概览

　　市场概览
　　2009年第三季度，北京写字楼市场需求继续稳步回升，内资金融机构带动甲级写字楼市场需求跃升，大单频现。尽管一些业主开始上调租金，但由于多数租赁交易发生在新项目中，大部分项目业主继续调低租金以吸引及保留租户。许多写字楼新项目受国庆安检的影响，不得不推迟入市时间。大型内资集团继续在投资市场中占据主导地位，季内四单整售交易是极佳体现。北京写字楼市场前景变得更为清晰，使许多在数月前因全球金融危机陷入僵局的谈判获得重启。
　　供应
　　北京国庆活动和相应的安检升级的影响，许多写字楼的竣工入市时间不得不推迟到年内第四季度。季内，无新增供应进入北京甲级写字楼市场，大新华航空大厦有6,500平方米再度进入租赁市场。位于金融街区域的恒奥中心D座竣工，该大厦已于今年早期整售给东北证券并供业主自用。在乙级写字楼市场，共有3个项目竣工，包括金融街区域的北京外经贸大厦和其他区域的德胜?-旋大厦、金泰国际大厦。北京市写字楼市场存量扩大至10,633,223平方米，环比增长0.34%，同比增长9.58%。其中，甲级写字楼市场存量为4,389,920平方米，环比上升0.15%；乙级写字楼市场存量为6,243,303平方米，环比上升0.48%。
　　需求
　　季末，市场净吸纳量(包括甲级和乙级)达147,393平方米，环比增加17.24%，北京写字楼市场需求继续稳步回升。值得注意的是，甲级写字楼市场的需求主要受内资金融机构拉动，伴若干大宗租赁个案季内成交，例如北京农村商业银行在金融街中心北楼整栋租赁50,000平方米及中国农业银行在中粮广场租赁18,805平方米。受交易活动的支持，北京写字楼市场整体空置率在2009年第三季度环比下降1.11个百分点至18.22%。
　　租金
　　2009年第三季度，随着个别物业中成交案例的增多，以及对市场增长的预期，一些项目的业主开始回调租金水平。然而，由于多数交易是在新完工之项目中成交，致使大部分现有项目业主继续调低租金以吸引及保留租户。因此，北京写字楼市场(包括甲级和乙级)总体平均净有效租金环比下跌0.79%，跌幅较第二季度下降3.02个百分点。其中，东长安街区域跌幅最大，环比下跌达4.20%。另一方面，CBD区域受益于成交量的增加和区域内业主提升的期望，写字楼市场(包括甲级和乙级)平均净有效租金环比上升0.12%。
　　投资
　　大型内资集团继续在投资市场中占据主导地位，对?-济情况触底的乐观前景给投资者带来信心，使许多在全球金融危机时期陷入僵局的谈判获得重启。四宗整售交易在第三季度涌现本地市场，包括中信证券以14亿元购买瑞城中心 (论坛 新闻)写字楼；联发科技以7.4494亿元购买融科咨询中心D座；西海国际中心 (论坛 新闻)的B座和C座已出售给内资买家；中国银行北京分行购买西单银座中心写字楼，总面积约60,000平方米，成交价未披露。
　　展望
　　如前所述，北京市地区经济保持企稳回升的态势，财政部亦表示将继续推行积极的财政政策，促进企业扩大投资，增强居民消费能力。本地?-济的积极信号有望推动写字楼物业市场需求在未来短期内继续保持稳定的回升和扩张趋势。第三产业仍然将引领北京的经济增长，其中信息传输、计算机服务和软件业、批发与零售业、金融业、房地产业、科学研究、技术服务业和地质勘查业有望对办公楼市场的租赁活动在短期未来起到支撑作用。此外，政府正在采取积极的措施，引导主要写字楼市场区域的品质升级和转变，海淀区政府正式发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》即为其中一例。
　　预计至2009年第四季度和2010年，北京写字楼市场(包括甲级和乙级)的新增供给将分别达到104万平方米和144万平方米，使总存量在目前基础上升高9.74%和13.50%。尽管从二季度到三季度，北京写字楼市场租金跌幅正逐渐减小，市场上大量的新增供给仍会继续给众多业主带来压力。高力国际预期，租金水平未来两季内将暂时维持一个相对稳定的水平。
　　到目前为止，2009年整售交易买家绝大部分为内资企业，据目前的经济形势和现有国内法律框架，这种情形在未来短期到中长期时间内还将持续。即将启动的REITs和10月1日正式通过启动的新保险法也将吸引更多买家进入市场。
　　北京中高端商铺物业市场解析
  　市场概览
　　随着工业产出、固定资产投资和商品零售额等?-济指标的增长，中国经济的复苏在2009年第三季度得到进一步确认。同时，欧盟及美国等世界主要?-济体亦显现出稳定迹象，预示着本轮全球经-济衰退可能已接近尾声。经济环境回暖的背景下，北京商铺物业市场在本季季末开始稳定，总体租金及空置率基本与上季持平。国内及中端国际零售商在租赁市场表现积极，显示了对2009年下半年及之后?-济的乐观情绪。但租户市场情形并未改变，使业主在激烈的竞争压力下不得不继续维持或降低租金水平。
　　供应
　　本季唯一的新增供应，前门一期在重新修整后于本季末正式开业，为市场注入80,000平方米新增供应量。北京中高端购物中心季末总存量由此上升至3,479,012平方米。
　　北京中高端商铺物业市场的整体空置率录得自2008年第四季度以来的首次下降，由2009年第二季度的17.67%下降0.67个百分点至2009年第三季度的17.00%。市场整体数据的下降主要可归因于王府井，东直门和燕莎商圈的改善，上述商圈空置率分别按季下降2.37、2.85和1.92个百分点。其他商圈空置率亦变动不大，最大环比增幅仅为1.2%，这一数据较2009年第二季度的最大增幅11.61%是极佳之结果。
　　需求
　　在过去两个季度中，许多零售商们通过暂停扩张计划，甚至关闭业绩不佳之店铺，以应对低迷的经济环境。但北京作为绝大多数品牌最重要的市场之一的事实却未因经-济低潮而改变。在更明朗的经-济前景鼓舞下，北京中高端商铺物业市场的需求逐渐上升，有迹象显示，本季内部分零售商又开始重新积极为开设新店或店铺搬迁寻求理想位置。
　　儿童娱乐是本季市场的亮点。为使业态组合多样化以吸引更多客流量，一些购物中心增加了儿童主题公园在业态中的比例，天线宝宝儿童娱教中心和某儿童乐园分别在华贸中心 (论坛 新闻 视频)和富力广场开设店铺体现了这一趋势。来自餐饮业的零售商依旧是租赁活动的主力，日本AllDay’s合家欢餐厅和台湾85度C咖啡进入北京市场，以及DQ冰雪皇后、吉野家和Costa咖啡的扩张经-营都是此类例子。中端国际服装品牌依然忙于扩张或搬迁店铺，如ZARA、衣恋、Mango、优衣库和新百伦分别在北京新东安广场、东方广场、西直门嘉茂购物中心、前门一期和大悦城签订了租赁合约或开设新店。
　　租金
　　2009年第三季度，北京中高端购物中心首层平均租金上涨1.63%，至人民币692.13元每月每平方米。但值得注意的是，这一增长主要源于前门一期进入市场，该样本之租金远高于市场平均水平。剔除该因素后，首层平均租金为人民币654.98元每月每平方米，按季约下跌3.83%，跌幅较2009年第二季度下降0.97个百分点。这说明租金下降速度已开始减缓。
　　得益于准确的重新定位，建国门和中关村的个别购物中心成为某些零售商热衷的选址，上述两商圈的租金被分别环比à-高0.67%和 1.76%。同时，其他商圈租金与上季持平或略有下降，环比降幅0.8%到2%不等。其主要原因在于大部分业主在市场稳定初期，对于提高租金相对谨慎。
　　投资
　　北京商铺物业投资市场自2009年初即处于停滞状态，本季仍无整售交易发生。由于租金微幅上涨，基于可租面积的零售物业投资回报率环比上升0.11个百分点，至6.57%左右。
　　展望
　　中央政府强调将继续持续适当宽松的货币政策和积极的财政政策，中国2009年GDP增长率预计将达到8.2%到8.7%（亚洲开发银行，2009年9月；美林证券，2009年9月）。同时，北京城镇居民人均可支配收入和人均消费支持截至2009年8月底，分别同比上升8.2%和9.2%（北京市统计局，2009年8月）。高力国际认为，在宏观经-济政策和本地居民增长的消费能力的支撑下，北京商铺市场在中国农历新年和圣诞节前兴许有一个相对乐观的调整。
　　零售商们对市场有更积极的预期，但由于许多租赁活动始于本季末，因此市场信心并未在第三季度的数据上得以充分体现。随着更多品牌宣布在北京扩张，如：伊丽莎白雅顿、拉夫劳伦和屈臣氏等，下一季度的租赁市场预计将更加活跃。随着零售商信心逐渐恢复，一些上两季度新开业的购物中心亦成功的降低了空置率，金宝汇和来福士就是其中两例。在乐观情绪刺激下，未来三个月整体租金水平将停止下降，一些成熟商圈租金甚至将由小幅上升。
　　北京商铺市场的投资者更为多样化，零售业巨头，如宜家和乐购，开始相继通过建造自有购物中心正式涉足商铺市场。同时，许多项目计划于2009年第四季度开业，为市场带来大量新增供应。增长的供应量将为现有购物中心带来压力，促使业主们通过各种促销活动，奥特莱斯和重装等策略来保持市场份额。考虑到可能的供应过剩和新购物中心较长的培育期，总体空置率在2009年第四季度将面临上升。