郑州住宅价格九个月涨了694元 逾半被外地人买

　　核心提示：从２００９年“开春”伊始，郑州楼市与全国楼市一起摆脱了“观望”、“低迷”的“阴霾”，经历了“小阳春”、“盛夏”进入了“金秋”。昨天，记者从郑州市房管局获悉，从今年前９个月的房地产市场分析来看，郑州的商品房投放量大幅减少，市场可售房源下降，商品房价格继续上行，楼市的房价和销量已超过了房地产“巅峰期”的２００７年。其中，销售均价虽然主要集中于４０００～５０００元／平方米，但５０００～６０００元／平方米价位段的比重提高显著，两者的占比有近七成。但专家预计，年内房价大幅上扬可能性不大。
　　关键词：房价
　　住宅每平方米涨６９４元
　　今年前９个月，郑州商品房销售均价为４８３４元／平方米，同比上涨９．２％。与前几年相比，２００９年前９个月郑州商品房销售均价无论是绝对值还是相对值，其涨势均有所趋缓。其中，商品住宅销售均价４５２９元／平方米，同比上涨１４．３％，高于整体商品房销售均价涨幅５．１个百分点；非住宅销售均价６４９４元／平方米，同比下降５．５％。
　　从商品住宅销售均价走势看，从１月份的３９０８元／平方米涨至９月份的４６０２元／平方米，９个月的时间里每平方米上涨了近７００元，住宅销售均价的月份最高点出现在５月份，达到４７７３元／平方米；随后，商品住宅的销售均价停滞在４６００元／平方米，并显现出略有“下滑”的状态。
　　这说明，在住宅自住型需求引发的“小阳春”行情后，一些投资型需求又开始陆续“入场”，加上可售房源减少，进而引发一些恐慌性购房行为。这种市场表现既成就了“盛夏”行情，也使得商品住宅的销售均价被迅速拉升。
　　相对而言，在近两三年的时间里，由于新的商业地产项目没有出现集中的入市，且一些城中村改造项目的商业部分尚未大规模销售，因此非住宅的销售均价下跌便“不足为奇”。
　　关键词：销量
　　住宅连续两月突破万套
　　在商品房销售方面，２００９年商品房的市场销售在经历２００８年的调整后有着明显回升，到８月份时，郑州商品房的销售面积就已超过了２００８年全年的销量。２００９年前９个月，郑州商品房销售（即合同备案，以下同）面积达到８０８．１７万平方米，较２００８年同期增长６９．３％，较２００７年同期增长１４．８％，郑州前９个月的商品房销售量达到了历史同期最高水平。
　　特别值得一提的是，今年前９个月，郑州商品住宅销售面积为６８２．５８万平方米，同比增长７０．３％，增幅略高于整体商品房增幅。从占比情况看，郑州商品住宅的销售占比在持续几年的下降之后，２００９年前９个月的销售占比有所上升，占到８４．５％。
　　从各月销售情况看，２月份“小阳春”行情显现，３月份商品房销量创单月纪录，首次突破万套“关口”；４月、５月是高位调整阶段；６月份商品房销量再度突破万套，进入“盛夏”行情。７月，郑州市商品住宅销量首次突破万套大关，创下历史最高纪录。８月，住宅销量继续攀升。２００９年郑州住宅类的销售“大放异彩”，说明刚性自住型需求是今年房地产市场的主力。
　　关键词：投放
　　惠济区的住宅投放价格最高
　　与火爆的销售形成鲜明对比的是，前９个月，郑州商品住宅的投放面积为３３６．３３万平方米，同比下降４６．９％，下降幅度略低于整体商品房的降幅。从商品住宅占总投放量的比重看，在２００７年商品房住宅的投放比重降至８２．４％之后，２００８年前９个月的比重有所提升，２００９年前９个月住宅投放比重继续提高，升至８５．６％。可以看出，开发企业逐步将开发的重点向更易于销售的住宅方向转移。
　　从前９个月郑州各区域商品住宅的投放情况看，金水区仍旧是“当仁不让”的“老大”，而管城区和二七区的城中村改造项目相继进入市场，使得这两个区域的投放量都在６０万平方米以上。在各区域商品住宅的销售方面，除金水区领先各区外，管城区、郑东新区、中原区、二七区四个区域的销售量相差不大。今年房地产市场行情中，各区域销售较为均衡。
　　在商品住宅投放价格上，惠济区的投放价格最高，该区域内的高档住宅项目，其投放直接拉高区域房价。另外，郑州各区域在商品房销售价格上所保持的“郑东新区为高，中原区为低”格局，没有发生太大变化。
　　关键词：套型
　　６０～１００平方米的中小户型最好卖
　　目前，市场上什么样的户型最受购房者青睐？答案还是中小户型。
　　从今年前９个月郑州不同套型的销售情况看，９０平方米以下商品住宅的销售比重为６２．９％，较上年同期提高１１．１个百分点。
　　从细化的面积段销售情况看，６０平方米以下的小户型销售比重有所上升，反映出市场对小户型公寓的投资热情不减；而６０～１００平方米的中小户型销售比重上升更为显著，反映出刚性自住型需求释放效应明显。截至２００９年９月底，郑州商品住宅可售套数（以２００５年１月１日为基期）为４２１５５套，较去年同期减少３３５７２套。其中，９０平方米以下商品住宅占到６９．９％。
　　在“９０／７０”政策下，９０平方米以下商品住宅前期投放量较大是其可售套数居多的直接原因。而１００～１８０平方米商品住宅可售套数的比重下降明显，也反映出该面积段供应量在“９０／７０”政策实施和影响下，下降明显。
　　关键词：二手房
　　二手住宅均价３年来涨幅最高
　　２００８年年底，各级政府出台减免二手房交易税费后，极大地调动了买卖双方的积极性，交易量季季攀高。
　　２００９年前９个月郑州二手房交易面积达到１７２．４３万平方米，同比增长１１３．８％；交易套数达到１８９９４套，同比增长１０６．９％，二手房的交易量创下历史“新高”。随着二手房一些税费优惠期限截止日期的临近，预计年内还会有一个二手房的交易“高峰”。除政策因素外，郑州商品房市场供应量不足，一部分急于购房的消费者将目光转入二手房市场；同时税费减免政策所释放出的“次新房”也为郑州二手房市场提供了更多的房源。前９个月，郑州二手房的交易均价为３１９４元／平方米，同比上涨７．２％。与其他年份同期相比，２００９年前９个月郑州二手房交易均价的涨幅是最低的。郑州二手住宅的交易均价达到３１３５元／平方米，同比增长１４．５％，是３年来二手住宅交易均价涨幅最高的；同时，二手住宅的交易价格涨幅高于二手房整体涨幅７．３个百分点。
　　这主要是因为二手房税费减免等利好政策使得部分业主转租为售，二手房市场上涌现出更多价位相对较高的优质房源；同时一部分改善型业主的积极入市，也带动了中高档房源的市场活跃度。
　　关键词：价位
　　５０００～６０００元／平方米比重提高
　　从郑州不同价位段商品住宅的投放占比情况看，２００６年投放价格在３０００～４０００元／平方米价格区间的商品住宅占比为４６．５％，之后的年份主力投放价位向４０００～５０００元／平方米转移，同时该价位段所占比重也越来越高。２００９年前９个月在郑州所投放的３９３３８套商品住宅中，４８％都集中于此价位段。同时可以看出，郑州商品住宅的主力投放价格正在向５０００～６０００元／平方米转移，该价位段的投放占比在２００９年前９个月已接近两成。
　　与投放价格相对应的是，近几年郑州不同价位商品住宅的销售比重也发生着同样的变化。
  　２００６年前９个月郑州商品住宅的主力销售均价在２０００～３０００元／平方米和３０００～４０００元／平方米，２００７年前９个月上移至３０００～４０００元／平方米和４０００～５０００元／平方米，２００８年前９个月已经开始出现向５０００～６０００元／平方米转移的迹象，到２００９年前９个月，销售均价虽然主要集中于４０００～５０００元／平方米，但５０００～６０００元／平方米价位段的比重提高显著，两者的占比有近七成。
　　关键词：销向
　　逾半住宅被外地人购买
　　今年前９个月，“本省其他地区”的购买者共计购买４０１２４套商品住宅，占到郑州商品住宅总销售套数的５２．３％，也就是说，省会一半多的商品住宅被原籍或现籍在省内的客户购买。郑州日益增长的吸引力和发展后劲吸引着郑州市区以外的人士来郑工作和置业。从三年来不同地域购买者购买占比变化情况看，“本市城区”的购买比重持续下降，而来自郊县、省内、省外的购买者占比呈现不同比例的上升。
　　从郑州不同地域的购买者购买商品住宅的均价情况看，除“本市城区”的购买均价在４２７２元／平方米之外，其他地域购买者的购买均价都在４５００元／平方米以上，这主要是由于供应给本市户口的经济适用房拉低了“本市城区”的购买均价。
　　关键词：走势
　　年内房价不可能大涨
　　“金秋”过后是“暖冬”还是“寒冬”？２００９年的冬天郑州市房地产的走势如何？
　　引用郑州市住宅与房地产业协会新视野工作室的部分观点和数据后，郑州市房管局有关人士预计，未来几个月的市场投放量将稳步增长，强势的卖方市场格局或将出现松动。在销售方面，２００８年压抑已久的刚性自住型需求在２００９年前９个月成交量大大扩大后已逐渐被“消化”掉。同时，有对未来市场调控政策进一步推出的预期，改善及投资型需求或将受到打击。随着近来国内一些重点城市的成交量已出现走跌之势，郑州楼市不可能不受到影响和波及。因此，年内郑州楼市仍想保持月销１００万平方米发展势头的难度较大，但全年商品房销售达到或超过２００７年９５０万平方米的历史“高点”仍是可以实现的。
　　对于市民最关心的房价问题，该人士分析，在刚性需求得到逐渐释放后，一些投资型需求将会追高跟进，但市场投放不足，市场的可售房源减少。而适度宽松的金融政策会使开发企业的资金压力有所缓解，其降价促销和回笼资金的压力将会减小，这些因素都对房价有一定推涨作用。从近两三个月开发商的价格策略可以看到，经过２００８年的调整，开发商并非像２００７年那样大幅拉高房价，因此年内房价大幅上扬的可能性不大。
　　购买到一套位置优、价格低的房子，仍是不少市民的心愿。