2010成都楼市高端汹涌

    懂行的都知道，今年的地块就是明年新开楼盘的土壤，了解今年土地的价格和定位，就基本能窥见明年楼市整体的风向。
    今年，随着成都土地放量，品牌开发商纷纷大手笔圈地成都，据记者了解，不少项目规划，打造思路已经出炉，目标直指高端，这意味着明年成都楼市会有更多的高品质、高端楼盘浮出水面，其中不乏明年成都楼市的“重头戏”。
高端复式楼
保利VS美领馆地块
    拍卖时间：7月24日地块位置：领事馆路面积：65亩金额：1860万元/亩总价约12.2亿元楼面地价：约4000元/平米开盘估价：1万元/平米以上
项目探秘：
    保利成都公司负责人透露说：“这个项目一定会给成都人带来不一样的感受，因为这是一个复式楼项目，买一层得两层，空间灵活多变，私密性很好，居家办公两相宜。”据了解，这种复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。
    值得一提的是，保利公司强调该项目虽是商住楼，但实现了住宅与商业办公的分离，不同人群从不同的电梯进入，这样就避免了办公人士与普通居家人士共乘一部电梯的尴尬。另外，交房上也可能实现订单式交房，根据业主不同的需求，在户型设计上做调整。据保利相关负责人透露，明年五一期间，领事馆地块将开售。
片区影响：
    对于业界对这块宝地的期望，保利负责人表示，公司已经为领事馆地块储备了丰富的资金和完善的人才架构，将运用最丰富的建设经验，规划最先进的产品，为成都人奉献一个中心区域的高端城市综合体。它的呈现将进一步提高领馆区的配套，使住宅设计与风格与国际接轨。
高品质商住楼
华润VS五块石地块
    拍卖时间：8月6日地块位置：五块石面积：35.3515亩金额：480万元/亩总价约1.7亿元楼面地价：2322元/平方米,开盘估价：6000元/平米左右
项目探秘：
    华润置地成都公司营销部有关人士透露：“这个地块未来将开发成高层品质商住楼，不过商业的部分很少，华润一定不会打‘性价比’的牌，而是要把品质做出来，做成城北的高端项目。”华润置地此举一方面布局城北,另一方面项目规模小，可以利用其品牌影响力快速地实现现金流。说到产品的具体特征，华润方面表示一切都还是未知数，但会非常谨慎对待这个规模较小的项目。
    业内人士测算，以目前该人士指出项目的户型区间可以考虑全部做90平方米以下，套二或者小套三，如此一来对单套房的总价控制也比较适宜，对于城北的客户来说,是非常对胃口的。就价格方面来讲，华润此地块未来项目价格应该略高于区域价格水平，在6000元/平方米左右的预期是比较合理的。
片区影响：
    目前城北五块石片区云集了数十个专业市场，数十万经商人士，区域居住的刚性需求十分旺盛，今年区域市场基本处于供不应求的状况，市场潜力很大。华润的到来对这个片区有着非常深远的影响，势必会引发更多开发商对这里的关注与投资，成为各路地产大腕抢食的蛋糕。
商业+住宅高品质社区
龙湖VS五块石地块
    拍卖时间：9月29日地块位置：五块石面积：约276亩金额：760万元/亩总价约21亿元楼面地价：3040元/平米。开盘估价：6000元/平米左右
项目探秘：
    对于项目的具体操作方案，龙湖成都公司表示目前还在进行指标测算，项目的具体规划还没有出来，但可以肯定的是，这是一个城北商业加住宅的高品质住区，会将龙湖一贯的产品品质感带到这个项目当中去。怪不得，业界已经有人将之比做了城北的翡翠城，是可以代表城北高品质住区的经典大盘。另外，记者打探了解到，该项目预计在明年年中的时候推向市场，至于价格，开发商表示不便进行估计，这要根据市场当时的情况再做决定。
片区影响：
    相对于城北目前的楼市均价在3800元/平米到4500元/平米，龙湖此次拍得土地总价21亿元，楼面地价已经达到每平方米3040元。业内人士猜测，龙湖应该对城北未来的发展十分看好，判断城北未来的楼价至少应该在6000元/平米左右，因此才敢出手如此豪气。
巨型城市综合体
中粮VS武侯大道地块
    拍卖时间：9月29日地块位置：武侯大道面积：133亩金额：975万/亩总价约13亿楼面地价：4875/平米开盘估计：因产品类型丰富，不便估计
项目探秘：
    对于该项目的未来定位，中粮相关负责人在接受采访的时候表示，该项目为中粮在全国的代表作品之一——成都大悦城，其业态和布局都与北京、天津大悦城大致相同。按照天津大悦城的规模来看，成都大悦城项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，应该涵盖国际五星级酒店、国际甲级写字楼、一站式购物中心、酒店式服务公寓和住宅等多业态。
片区影响：
    该地块地处西二环外，片区住宅楼盘发展势头很猛，但缺乏大型的商业综合配套做支撑。大悦城的呈现，很好地弥补了这一点，该项目的能够提升城市乃至区域的综合价值，并带来高素质就业人口，促进高端消费和区域的快速发展。
“高端”频出 挑战楼市消化能力
成都高端产品卖向全国
西南房屋综合开发有限公司营销部主管 蒋毅
    我还是比较看好成都未来的高端市场，因为成都的市场不是只卖给成都人的，它还要卖给整个四川、乃至全国的高端人士。加之成都城市魅力的作用，一定会吸引更多的人看好成都高端市场的未来，毕竟成都整体房价的空间还很大。
    2008年，是成都楼市高端项目史上划时代的一年，以紫檀为开端，以中海城南1号为代表的高层豪宅成为高端市场的新生力量，打破了别墅一统高端市场的格局，让成都楼市的高端市场走向完整。从今年的预期以及土地拍卖的分析，明年高层形态的高端项目还会大量面市。而现在成都的别墅中，也不乏顶级之作，千万级别墅从“一套惊人”到“组团而出”。一直是楼市“少数派”的高端项目，在即将到来的2010年，全新的高端时代汹涌而来。
    2008年开始，众多开发商将目光瞄准高端市场，也成为了部分开发企业调整战略方向的重要一步。
    近几个月，成都高端物业将频频亮相，不再“曲高和寡”，开始逐步进入大众的主流视线。然而，面对此种境况，成都对高端产品的消化能力究竟怎样？操盘高端项目会给开发商带来怎样的机遇和风险？
市场动态高端项目频频亮相
    今年成都的高端市场频频显现出火热场景，让不少业内人士对成都的消费能力刮目相看。南湖国际社区借生态牌和中央公园风景开盘即成功销售538套；麓山国际社区的受宠程度更是毋庸置疑；蔚蓝·卡地亚推出的二期一批次15套独栋别墅当天就售出10套；成都雅居乐花园10套精装独栋别墅，在两天之内便被哄抢一空……在国际城南天府新城片区，像中海·城南1号、华敏·世家花园、龙湖·世纪峰景，以及还未正式亮相合景泰富誉峰，早已让该片区高端项目的竞争进入了白热化。
    在最近拍下的土地中，已经确定要在明年开发高品质项目的有保利、蓝光、龙湖和华润，其中不乏高端。
    另一让业界关注的话题是，成都本土老牌开发商置信地产高调宣布转型，今后专做别墅以及电梯豪宅项目。转投高端市场——成为了很多房地产企业的战略调整手段，给了消费者一个重新了解认识开发商的机会，领会高端项目的价值。
消化能力成都聚合性强不缺买主
    在世邦魏理仕上半年的统计显示，在下半年将有2万套左右的高档住宅面市，比去年增长48%。再加上新拍地块逐渐加入高端产品的行列，业内人士认为，明年成都高档住宅的市场将面临一定的销售压力。
    为什么众多的开发商扎进高端？一位别墅开发商说：“成都中低端市场空间太小，大家都挤在一个池子里抢，而高端市场还处于初级的阶段，潜力很大。”当然，开发商还看到的是，土地的稀缺性以及客群的特殊性，让高端物业更具抗跌性。
    那么，成都市场对高端产品的消化能力究竟有多大呢？开发商扎堆进“高端”真的是救市良方吗？“成都的奢侈品市场是全国奢侈品消费成长最快的地区之一，成都，也从来都不缺少高端楼盘买主。因为，四川、西南，甚至全国的购房者都很看好这里的潜力，成都的聚合能力很强。”华府西苑营销主管蒋毅对成都市场充满信心。事实上，在中海的城市巅峰系、万科金域系、龙湖·长桥郡、麓山国际社区、置信别墅系等掀起一轮高端热销后，再一次证明了成都高端楼盘不缺买主。
    企业考验操盘高端拼的是实力与经验
    高端项目是为金字塔尖的高端人士量身定制的奢侈品。因此，其开发量和供应量也只是市场的少数，不是每个开发商都敢于挑战的。
    业内人士分析认为，除了地段、资源外，开发企业的专业能力将显得至关重要，只有在高端市场磨砺多年的企业才可能成功。如果一些房地产企业，在项目本身地段不佳、缺乏独特性、稀缺性资源的情况下，因为楼面地价等成本原因，而不得不将项目定位为高端，业界则视这种项目为“伪高端”。由于缺乏做高端项目的经验，“赶鸭子上架”，当市场不好、销售遇到瓶颈时，他们可能采取降价、降低品质等手段，被动地迎合市场。这种以包装主导价值的“伪高端”项目将面临市场和客户的严峻考验。
    未来高端市场的供应势必呈现井喷。在竞争如此激烈的环境之下，面对未来的高端市场，“伪高端”在市场将肯定没有立足之地，只有实力强劲、经验丰富的开发商才能站稳脚跟。红星国际推广总监冯珏认为：“在操盘高端项目之前开发商都会经过严格认真的评估，确保自己对于高端项目有可控能力，所以房地产企业都会有一个自己的底线，只有在这个底线之上操盘自己的高端产品。
    业界谈成都高端市场
    是否高端由购房者评判
    置信地产营销中心总经理朱猛
    高端市场只是少数企业才玩得起的游戏，未来普通商品住宅仍会是主流，保障性住房将提到新的高度，不会千军万马玩高端，做什么产品仍得根据各企业自身情况来看，因此这个市场不可能容纳所有开发商都来开发高端产品，各个开发商之间应该走差异化道路。
    于近日面市的置信丽都花园.丽府，就是一个比较高端的产品。该项目在面市之后得到了业内人士以及市民比较好的反响，当然产品的高端与否不是开发商说了算的，而是需要购房者来做最终的评判，因此丽府还需要市场的检验。
高端产品受宏观经济影响大
红星国际推广总监 冯珏
    从长远预期看，成都高端项目是会持续发展，现在才刚刚开始，但对于成都市场对于高端项目的消费能力，这还需要从宏观性上看。因为，高端市场受宏观面影响较大，在中低端市场看涨时，高端项目却受到冷落，高端项目火热的同时，中低端产品也会相对惨淡，如果宏观性上表现良好，那高端项目则必然火爆。高端项目的长期发展与宏观经济之间是密不可分的，前三季度四川GDP10057.7亿元，同比增长了13.5%，宏观经济的利好使得高端产品的前景看好。