REITs让开发商直接参与管理？

　　如果将REITs放在银行柜台交易，或作为私募的信托产品，则REITs的流动性受到很大的限制。从有关消息来看，监管层更可能倾向于将其放在交易所交易的模式。这样不但可以解决地产商的融资问题，而且可以使更多的优质资产包让中小投资者参与投资，使社会资金帮助更多的大型地产项目走向成功。大型商业地产项目特别烧钱，开业后开发商更需要资金的支持去开发新的项目。
　　交易所REITs可能推出，给相关的基金、证券公司和开发商注入了一股兴奋剂，各方都积极应对，特别是一些持有成熟商业物业和有能力取得新项目的开发商们。据《财经网》报道，嘉实、博时、中信证券和中金等联合了开发商，锁定了一些地产项目，并提出了初步的方案。
　　如REITs采用契约式模式，REITs由基金管理公司管理或委托其他管理公司即可，开发商直接将项目直接卖给基金。对开发商来说，这种模式能快速回笼一笔可观的资金，开发商通过几年的努力使项目高价出售，带着暴利实现退出，之后开发商可以去开发新的商业项目，经营几年后又可以将新项目卖给基金。
　　有关投资界人士担心，开发商不愿意将好的项目卖给REITs，开发商愿意卖给REITs的都是一些地段不太好的项目，这样就难以保证REITs的收益。如果开发商参与管理，又可能发生有失公允的关联交易。
　　其实不然。富智商业顾问认为，开发商最擅长的就是项目的开发，多数开发商对项目的经营管理也不太重视，这其中有管理团队不成熟的原因，也有经营管理获利是长期“薄利多销”的缘故。从我国房地产开发企业的资产周转率非常高可以看出，开发商开发完毕后将产品销售出去获取暴利已成为习惯的盈利模式，如果让开发商继续参与项目的后期经营管理的确是难为他们了，当然，要他们出让手中的接近成熟的地产项目，REITs基金需要支付一定的对价，开发商也会留部分利益给REITs基金和中小投资者享用。
　　让开发商开发去！让REITs基金想办法管理项目！祝愿REITs尽快推出，完善多层次的资本市场。
　　商业地产项目培育期运营管理关键要素：
业态组合与业种分布；
租户结构、租赁条件；
出租率及换租率；
租金收入变化与租客心理的关系；
客流计量和会员体系；
整体促销的有效性及性价比；
环境与氛围营造改善；
消费特点数据分析与对策。