商业地产最困难时期已过 未来市场谨慎乐观

　　近日，世邦魏理仕发布了《2009年三季度北京优质商业物业市场回顾及展望》，根据该报告显示，2009年第三季度，由于市场招商工作的进展缓慢，只有一家购物中心正式开业，新增面积4万平方米，环比上季度的26万平方米下降85%。北京中央别墅区的北京赛特奥特莱斯名品折扣购物中心，由赛特公司经营管理。开业的部分为一期，目前开业率超过70%，进驻的品牌有Burberry， Diesel， CK Calvin Klein， Zegna等奢侈品牌，以及大众喜爱的时尚休闲品牌。北京赛特奥特莱斯受到了品牌消费者的青睐，反映了奥特莱斯这种新的商业形态在北京具有强大的生命力。
　　零售市场租赁需求不足
　　北京商业零售市场在三季度表现更好，1-8月的消费品零售总额同比增长了14.3%，高于上半年的增长率1.1个百分点，这反映出大多数消费者对经济前景充满信心。大多数零售商对北京市场充满信心，他们对十月的黄金周和年末的消费市场寄予希望，但在开新店方面依然谨慎。他们认为现在的市场风险仍然较大，更希望进入成熟的商业项目。同时，不同业态的表现也不尽相同，大多数服装品牌零售商不打算在今年开新店，更多的是在考虑明年的发展计划，他们目前谈判的项目多数会在2010年才能开业。连锁超市和餐饮连锁店则对开新店的热情很高，在三季度积极扩张。餐饮行业的扩张速度也很快，金钱豹餐饮集团在中关村的欧美汇购物中心租赁了第六层5，750平方米的面积，将作为北京的第四家店。
　　空置率小幅上升 租金降幅缩小
　　零售物业市场最困难的时期已经过去了，需求开始回升，但是北京零售物业的总量很大，项目之间，品牌之间的竞争日益激烈，造成个别项目的经营情况较差，空置面积上升，目前正处于重新定位和招商。同时，前三个季度新增供应30万平方米，尽管出租率较高，但仍然对市场造成较大的压力。因此，2009年三季度北京市场空置率达到9.4%，环比上升0.2个百分点。
　　部分购物中心业主为了争取项目在年内开业，对目标租户提供较低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整体租金。从商圈看，商务中心区和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西单商圈的租金在上升，而王府井和中关村商圈则保持平稳。2009年第三季度，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米30.1元，环比下降2.8%，低于上季度5.4%的降幅。
　　未来市场趋于活跃
　　随着年末和春节的临近，商场的销售旺季逐渐到来，北京零售市场将被注入更多的活力，零售物业市场也将趋于活跃。同时，也将有更多项目在四季度进入市场，我们预计至少有两个新项目开业，供应面积在11.8万平方米。预计市场的需求状况应该会持续好转，并且更多零售商在2010年的开店计划已经开始执行，因此我们对四季度市场持谨慎乐观的态度。我们预计租金将停止下跌，空置率保持平稳甚至小幅回落。