香河——“燕郊模式”新升级版

    早在计划经济时代，香河县的统购统销就被纳入北京范畴，由此可见，香河与北京的渊源不可谓不深。而国安天下第一城、中国足球训练基地选择于此，也正是由于这种渊源，而目标直指北京客户的香河家具城成为当地龙头产业，更充分展现了香河欲与北京一体的决心。
    如今，这一距离随着诸多地产大佬的云集变得更加接近，未来整个香河地产的格局将如何在龙争虎斗中演变？在每位进驻香河的开发企业负责人眼中，这是不容回避的问题。
    “同属于河北管辖，距北京的距离虽较燕郊远一点，但外来开发商聚到香河，不能不说借鉴了燕郊住宅市场的发展之路。”北京盛达置地投资有限公司总经理彭文涛在接受本报记者采访时坦言，“上海绿地已经推出的我家公坊就已证明，在香河大举拓疆的品牌房企已将香河看作‘第二燕郊’。”
    然而，区别于燕郊多聚拢的是中小开发商，龙蛇争斗的局面为香河楼市已然写下了不同的语境，那些高空置率、罕见的高租售比、高密集低档次住宅、配套不完备等与燕郊楼市相关的标签，自然不愿意被云集香河的实力派“龙蛇们”再次看到。因此，在分得北京楼市盛宴一杯羹与获得新的发展天地之间，“政府搭台，开发商唱戏，以产业刺激区域”开发模式是否适合当前的经济环境，以低价为核心竞争力的“燕郊模式”如何在香河拥有新的升级版，正在获得业内众多期待的目光。
差异化竞争 优劣并存
    “它就是一张白纸。”在中国城市经济学会副会长牛凤瑞眼中，香河楼市具有不容忽视的后发优势。
    “相比燕郊以及北京周边而言，目前香河市政配套相对不甚完善，基础环境较差，良好的运河等水资源还有着污水治理欠妥的瓶颈。这些既是开发难点也是未来的发展潜力。”牛凤瑞表示。
    除却后发优势外，一些燕郊所不具备的优势，也让香河获得了大于燕郊的发挥空间。“香河与燕郊存在一定相似之处，客观地说，还有一定竞争关系，但是这里的竞争是有差异化的。”牛凤瑞指出，首先，香河不仅与北京接壤，还与天津接壤。在与北京相距稍远的同时，便获得了距离天津等地稍近的便利，吸引外部置业人群的范围自然扩大。
    其次，燕郊发展之初主要是沿着102国道两侧逐渐延伸，而香河本身就是一座城市。从时间上来看，燕郊开始发展的时间较早，规模发展是在上世纪90年代中期，起初是从单位宿舍基础上发展起来的，起点较低。近几年来才进入快速发展期。而香河则一直没有大面积的开发。
    而在环境优势领域，香河地区四面环河，水资源丰富，主要有北运河、青龙湾河、潮白河等水系环绕，仅水域面积就近8万亩，而香河的林业资源也具有优良的历史传统。
    在记者采访中发现，在总结优势后，香河众多开发企业都表示，香河所拥有的更大的舞台可给予他们更大的发展空间，他们来到香河更多是看重香河可以做京津人郊外置业的这一题材。“对于他们而言，相对其他一二线城市、甚至三线城市低廉的低价，让他们在香河一带马上亏本的可能性不大。”中国城市发展研究院常务副院长章惠生指出。
    然而，从目前的趋势来看，香河这一区域不排除有跟风投资者跟进，香河地产投资活跃指日可待。因此，在这一过程中，如果遭遇政府政策变化、产业环境恶化等等，大规模的投资者进入后中途受到打击就很可能导致香河楼市遭遇挫折。
    “在很多情况下，解决城市大片开发实际上都是一个解决人气和大气候的问题，如果人气、产业以及资金不能形成良好的互动循环，区域城市开发搞活的难度就容易加大。特别是在现有经济环境尚未明朗的情况下。”章惠生强调。
产品创新与因地制宜
    同时，不容忽视的是，以相对低廉的成本打造较低价的产品依然是开发企业必然提及的优势，这正是香河与燕郊的共同之选。因此，是否将“低价”打造为第一吸引力，便是香河如果欲将“燕郊模式”升级前所要做出的选择。
    “实际上，稍不小心，香河可能距离过于急功近利的燕郊仅一步之遥。”章惠生指出，“低价位的过分强调正是造成燕郊的无序与集中开发的原因，进而引发的住宅建设先行、配套不力、有城少市少业、快建贱卖、集中大面积开发、商业氛围差都让燕郊楼市不尽如人意。”
    因此，升级“燕郊模式”，香河自然不应将“低价”作为最大亮点，在更大的舞台上，展示其他优势，便成为了香河所有开发商的必然之选。
    比如，香河良好的自然生态环境非常适合养老以及二次置业。“香河绿树成荫，空气清新，森林覆盖率已超过37%，空气质量好于二级以上标准天数330天。”在章惠生看来，在产品形态上，揪住香河独具的环境优势，在产品领域，多打造一些包括老年公寓、养老住宅以及疗养中心等中高端养老产品或者低密度高端住宅产品，则不失为一种很好的选择。
    相应地，在商业地产领域，一些类似于大型亚健康保健中心业态的整合和招商，正可成为北京周边休闲度假旅游地产产品的补充。
    而为避免“有城无业”的燕郊弊病，城市综合体的开发模式则可帮助香河避免重蹈燕郊覆辙。
    “城市综合体具备的两大功能，即聚集人口以及活跃商业。在香河这类缺乏城市基础设施建设的地方，城市综合体恰恰可以成为带动区域发展的起点。”章惠生指出，由于香河自身配套有待完善，在这里的城市综合体业态也可创新，不仅可包含传统意义上的商业、商务、写字楼、住宅等内容，还可涵盖更广范围的物业形态，比如公园、影视城、博物馆等等。
    “最为重要的是，这里的综合体不一定要跟上海、北京的城市综合体比，规模可以适当缩小，比如惯常理解的城市综合体体量在10万平方米左右，香河的城市综合体就可低于这个体量。”章惠生强调。