佛山写字楼租价尚处洼地 商铺投资收益靠眼光

　　禅桂片区主要商圈及写字楼板块图
　　佛山写字楼租售市场一直较为平稳，除了季华路外，一直都没有形成较为集中的写字楼聚集区。近年来，随着广佛同城规划的落实，季华路金融商业区、桂城金融高新区等中高档办公区在逐渐形成，不少新型写字楼项目也在拔地而起，这将吸引大量外来企业、高级人才的入驻，也将带旺佛山的写字楼市场。
　　季华写字楼商圈最具规模
　　佛山的写字楼较为分散，禅城主要分布在祖庙路、汾江路、季华路一带，以百花广场、东建大厦、环球国际广场、华辉广场、华远大厦、创业大厦、经华大厦等为代表。桂城主要分布在南海大道及桂城东一带，以中银大厦、美豪邨、金汇大厦、南投大厦、天安数码城等为代表。除了环球国际广场、天安数码城属于新型建筑外，其他写字楼多数有10年左右楼龄，因此无论是租赁还是买卖，一直处于平稳的发展状态。众所周知，写字楼需要一个较为活跃的商圈将其带旺，而目前佛山写字楼较为集中和畅旺的区域只有季华路商圈，该区域集中了广发大厦、发展大厦、电力大厦、公交大厦、季华大厦、京禅大厦、东建世纪广场、东盛大厦等十几座写字楼，而且由于季华路交通南通北达，近年来人气一直在提升，是佛山最具前景的写字楼商圈。此外，桂城的南海大道及千灯湖区域写字楼也由于广佛同城的步伐加快，吸引了很多创新性中小企业的进驻。
　　租价尚处洼地
　　和广州相比，由于人气尚且不足，佛山写字楼的租价一直处于一个平稳的价值洼地阶段，租价在每平方米30元/月-50元/月之间。禅城中心区的租价高些，在每平方米40元/月-60元/月之间。最贵的是环球国际广场，每平方米的租价在60元/月左右，且为毛坯租赁。中等的如季华路的经华大厦、广发大厦，租价在每平方米45元/月。再便宜一些的如金融广场、发展大厦，百花广场，租价在每平方米25元/月-28元/月之间。而桂城写字楼的租价则低一些，在每平方米30元/月-40元/月之间。
　　据满堂红的业务经理罗先生介绍，佛山写字楼的投资回报率一般在5%-8%左右，和广州的10%以上相比差一些。新一些的写字楼由于购入价高，目前回报率在5%左右，而旧一些的则回报率在7%-8%左右。据合富置业的副总经理杨东立介绍，由于佛山早期的写字楼多是整栋控制在一个老板手里，因此现在出售的很少，多是以租赁为主。
　　据了解，目前租赁情况较好的是一些中档型的写字楼，如创业大厦、季华大厦等，空置率一般在1%左右。而一些高档的写字楼由于租价较高，且管理费也要每月每平方米几十元，再加上中央空调费，让一些租户望而却步。相反，如祖庙一些旧的写字楼，由于租价便宜，受到一些要求不高的租户的青睐。
　　新型写字楼逐步崛起
　　随着广佛一体化的推进，佛山外来公司及高级人才逐步增多，老式写字楼的一些弊端也逐步暴露出来，例如外观陈旧、格局配套不合理、停车位严重不足等。这些不仅阻碍了佛山写字楼市场的发展，也让一些注重形象的高端企业难以选择。因此近年来，佛山的新写字楼项目不断出现，例如卓远国际商务大厦、岭南大厦、财富大厦、国际商业中心等，这些项目定位高端，格局配置较为先进，及时地填补了佛山写字楼市场的空白。随着人们对办公条件要求的提高，这些写字楼的投资价值也将逐步显现。
　　佛山写字楼有“钱”景
　　凤凰涅槃重生，引申开来说的是世界的万象更新。纵观佛山近10年的写字楼发展，当佛山面临广佛同城、产业升级、服务业更新换代之时，也是佛山写字楼市场涅槃之时。根据规划，季华路沿线、城南区域及东平新城将是佛山写字楼市场未来发展重点，而现在，写字楼市场的涅槃正从季华路延伸……
　　一纵一横形态伴佛山走过10年
　　说起佛山写字楼，不得不说汾江路与季华路这两条一纵一横的主干道。无独有偶的是，佛山写字楼也基本集中在这一纵一横沿线两边，从早期的汾江路创业大厦等写字楼到现在季华路的卓远国际商务大厦，佛山写字楼的硬件设施与标准不断提高，不断超越，不断突破。
　　祖庙路-城门头片区写字楼代表着佛山写字楼的历史，沿线附近写字楼基本属于2000年左右时期的建筑，也有不少是商住合一的写字楼；季华路沿线板块则主要集中佛山最新的写字楼，硬件、分布格局、档次等相对较好。有规划指出，季华路沿线两边往后主要发展写字楼及与之相关的业态，可以预见，季华路沿线代表着佛山未来一段时间的写字楼的发展趋势。
　　短暂收益快，供不应求
　　“总体而言，佛山写字楼市场目前供不应求，尤其缺乏甲级、超甲级等高端写字楼产品，随着佛山写字楼市场的兴起，未来将会走向供需两旺局面。”佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部经理李华宇表示。
　　首先，佛山经济总量大，早在2007年佛山已晋升“3000亿城市俱乐部”。由于佛山以实体经济为主，第三产业相对落后，尤其是服务业产业相对匮乏，然而却有着庞大的服务业需求。
　　其次，随着广佛同城的加快，将会加速广州服务业精英入主佛山，他们对佛山写字楼提出了更高的要求，从而产生压力与动力，令佛山写字楼往更高层次发展，促使更新换代。
　　第三，随着佛山近几年城市发展进程加快，写字楼比商铺具有短暂收益更快的特点，相对而言，商铺在佛山目前充其量只属于长线投资及资本保值的方式之一。
　　前景看好，
　　物业投资比例增加
　　佛山市民投资传统物业，更加倾向住宅与商铺，主要是因为受“一铺养三代”思想影响较深；另一方面，也与住宅、商铺供货相对充足有关。写字楼投资在佛山的物业投资比例中仅占很低的比例。
　　佛山商业地产队伍壮大
　　商铺投资潜力凸显
　　所谓“一铺养三代”，商铺的高投资回报率很早就为人们所认可，也是为投资者们所热衷的投资方式。如今，金融危机的阴霾逐步褪去，不动产投资市场逐步火热，而佛山在广佛同城等一系列大发展规划的带动下，潜在商机为不少投资者所看好，街铺、商场铺、社区铺等各类型商铺面临巨大发展机遇。
　　广佛同城为佛山带来商机
　　随着佛山城市发展水平的不断提高及各类高尚住宅片区的形成，佛山的商业地产正在如雨后春笋般不断涌现。众所周知，投资商业地产，特别是商铺，最重要的便是地段。因此细心的人就会发现，如今所有新开发的商铺项目，都和一个关键词“广佛同城”有关。在广佛同城的带动下，佛山的城市发展步伐不断加快，包括广佛地铁在内的各种城市规划将佛山五区和广州紧密连接起来。因此，所有广佛同城的利好区域及广佛地铁的枢纽站都变成了商业地产开发商和投资者们争相抢驻的地方。星星·华园国际“季华5”商铺首层开卖时均价达40000元/㎡，其最重要的卖点便是季华商圈、地铁上盖。与此相应的是，桂城几个广佛地铁站点附近均有商铺推出。
　　佛山合富置业副总经理杨东立表示，以前，佛山在商铺投资方面不是很发达，这与城市发展程度有关。但这并不表示佛山缺乏有眼光的投资人，相反，佛山有很多人热衷投资商铺，特别是在佛山融入广佛同城及珠三角发展大规划后，很多人都看到了佛山所面临的发展机遇，因此佛山商业地产才会越来越多。而目前佛山商铺售价和广州相比并不算高，因此很多投资者都看到了这其中的商机。
　　镇街商业氛围势头强劲
　　除了广佛同城的区域效应以外，镇街近年来的商业氛围也是越来越浓，特别是在一些主干道的交通枢纽，一些有眼光的开发商看中交通完善后对镇街的提升力，抢先入驻打造各类高尚商业街区，引领区域性商业制高点。早期的有嘉洲广场，近期则包括南庄的海盛东方城、桂丹路的东海广场。海盛东方城紧靠佛山“一环”和南庄大道，距广佛高速、佛山新火车站及佛山机场也不远，等到南庄整体产业结构调整后，其商业价值将凸显。镇街商铺的低价、高潜在回报率是其吸引投资者的重要因素。
　　商铺投资回报超过住宅
　　有人热衷投资住宅，也有人热衷投资商铺，到底哪个商机更大呢？对于一般投资者来说，住宅是最稳定的投资方式，总价低，易出手，尽管投资回报率不高。而商铺就不同，挑选到一个旺地商铺，给投资者带来的将是无穷尽的财富。据了解，目前住宅投资回报率一般在3%-4%左右，而一些中心街区商铺在经过了几年发展后，投资回报率则达到了6%-8%。因此和住宅相比，商铺属于投资回报率不断增长型的物业，适合长期持有。而从目前的市场环境来看，住宅价格不断走高，中心区均价超过了10000元/㎡，而商铺售价则没有太大变化，因此相比起来，现今的商铺显得更具投资价值。
　　多元化发展的佛山商圈
　　要说禅桂商圈，不得不说最早、最成熟的商圈之一——祖庙路商圈。祖庙路商圈曾经创造了佛山商界的辉煌历史，曾经获得佛山商界的无数个第一。随着佛山经济的发展，人们生活水平的提高，城市的扩容，外来人口的增多，祖庙路商圈已难以承载这么庞大的市场，因此，商圈遍地开花，尤其这几年来，佛山商圈发展呈现多元化发展的格局，后起之秀不断，为佛山商界源源不断注入新生活力。记者请来佛山地产界资深人士骆仪克点评各大商圈特点与发展前景。
　　祖庙路商圈：佛山最早、最成熟的商圈之一，百花广场、百花总汇、兴华商场、玫瑰商场、优越百货、祖庙路步行街等林立，高中低端齐全，位于禅城区中心核心地段。祖庙路商圈是佛山老商圈，拥有悠久的历史，附近写字楼、酒店、商场林立，发展相对成熟，东华里拆迁改造提升祖庙路商圈的影响力与增强生命力。
　　东方广场商圈：已成为佛山日人流量最大的商圈，国美、苏宁、吉之岛、好又多、品牌服饰、数码、饮食、周边服饰鞋类小店铺等一应俱全，也是佛山典型的商住结合区。无论什么时候逛东方广场都是人来人往。东方广场在2001年左右由旧城改造而成，目前有约20万㎡营业面积，经过几年发展，东方广场已摸索出适合佛山的商业模式，东方广场运营很成功，确立了佛山综合Mall的地位，成为佛山商圈中的佼佼者，同期珠三角其它城市如东莞等也发展东方广场一样的Shoppingmall，但均以失败告终。东方广场发展到今天，日均人流量达10万人次，已成为业界的学习对象。
　　季华商圈：沿季华路两边分布，东建世纪广场、禅城嘉信茂广场、流行前线、顺联国际、百佳等商家强势进驻，周边保险、银行、饮食等行业丰富，是禅城另一重点商圈之一。季华路商圈从最初建设到现在历时约15年，现在已集商务、金融、写字楼、商业于一体。该商圈位于佛山中轴线上，交通十分便捷，到目前为止，已汇集了相当部分的人气。澜石旧城改造如火如荼，可以预见的是该商圈发展前景大。
　　南海大道商圈：围绕着南海大道两边，以南海广场、街铺、汇潮新天地、佑一城、南海嘉信茂广场为主力商家，是南海目前发展最成熟的商圈。南海大道商圈是南海中部商业最集中的区域，拥有较强的辐射能力，吸引了不少顺德、南海附近街镇等购买力。该商圈占有有利的地理位置，但档次有待提高，往后将会平稳发展，属于有实力、有后劲的商圈之一。
　　桂城东商圈：以南海城市广场、百花时代广场、家天下等商场为代表，是桂城老一代商圈所在地之一。经过多年发展，商圈凝聚力与辐射力不足，氛围不够。桂城传统商圈，相对而言，商圈区域性强，以满足周边居民消费为主，未来发展受到硬件条件制约，以平稳发展为主。
  　买不了楼我买铺
　　2007年楼市高峰期，本想投资房屋的李先生无奈被高楼价挡在门外，其后转而投资商铺。
　　李先生的铺位在东方广场德胜楼首层，实用面积10平方米多一点，加上分摊一共24平方米，买的时候单价是2.8万元/㎡，月供2600元，分10年供完。现时，李先生的铺位租金每月4400元，大约200多元/㎡，在同区的租金水平来说处于中等。不过商铺属于返租形式，即业主买了商铺不能自己出租，必须经由物管出租，租金由物管公司定价。相对于其他商铺来说，这样的形式一来不用自己为出租铺位的事情奔波，二来比较稳定，即使是这个铺位租不出去，租金一样支付给业主，业主可谓旱涝保收。但有一个弊端就是不能涨价，业主和物管签订了7年的契约，在7年内都不能涨价，不过3年后可能会有分红。
　　李先生说，当初其实是打算把这笔钱投资在楼市的。他的想法是买一套房出租，作长线投资。不过楼价疯狂飙升，令李先生打消了投资楼市的念头。同时，他看到商铺相对来说比较便宜，而且当时也没有多看其他地方的铺位，只觉得那里一定会旺起来的，和太太商量以后，就决定用这笔钱投资商铺。李先生说：“要出租的话，房子会比商铺好一点；但要是出售的话，商铺的回报率就比较高比较快。”李先生的铺位买入半年就升价了，现在铺位的价格已经升到3.8万元～4.5万元之间，可惜有价没市。
　　现在，李先生的目标是把铺位卖掉，拿这笔钱在好的地段买套二手房，收租养老。
　　商铺地段好，未必人气旺
　　“地段，地段，还是地段！”某开发商的商铺广告语可谓一语中的、简练明确。但地段好，商铺就一定旺得起来吗？纵观佛山商铺市场，地段优越但经营惨淡的大型商场比比皆是。在被夸大的地段背后，是什么导致了这些大型商场的惨败？有业内人士一语道破“天机”：某些开发商只管卖铺赚钱，对商场的后期推介、经营漠不关心，造成商场格局组合错乱、定位不明确。
　　提起丽园广场，长期投资佛山商铺的张先生一脸疑惑：“地段这么好，怎么就是旺不起来呢？记得2002年、2003年的时候，丽园广场的商铺最贵卖到8万元/㎡，这个价格就是放到现在，也可以说是天价！”张先生告诉记者：“后来不知为什么就逐渐没落了，一开始升平百货进驻，开张不久就迁走了；接着广州的天贸南大百货公司进驻，没多久也搬离了。现在丽园广场除一楼的国美连锁店外，其它商铺基本闲置。”
　　“在佛山要找经营成功的大型综合商场不容易，而失败的案例却比比皆是。像同济广场、升平广场等的发展都不是很好，除一线临街的商铺人气较旺外，上层店铺的生意都不好，不少投资者买了之后也只好空置。”佛山经纬地产市场调研部副主任叶银芳告诉记者。
　　为什么不少商场的商铺地段绝佳，生意却很惨淡？在佛山商业地产领域浸泡多年的零售业老板李锐监认为，佛山不少大型商场的开发商只管售卖店铺赚钱，不顾卖出去之后的经营管理，是造成这种局面的主要原因。
 　“不管地段有多好，商场、店铺的兴起，都需要一个时间较长的培育期，在这个培育期内，商场整体的经营管理、宣传推广极为重要。但是，不少商场开发商只是在商场店铺推出市场时，大力宣传鼓吹，拿商场的地段大做文章。一旦商场的店铺卖出去了，钱到手了，商场后期的经营就扔下不管了。”李锐监告诉记者：“我现在投资商铺，只买一线街铺。它们不在商场之内，不受商场整体经营的影响，还不用交高额管理费。无论是自己经营，还是出租，都会有不错的收益。”
　　投资写字楼收益稳定，商铺升值要经历培育期
　　收益率是投资者最为关心的方面。佛山经纬地产市场调研部经理李华宇表示，投资者购买写字楼后，一般会长年租给公司使用，收益较稳定，风险较小。而商铺的投资收益则呈现出较大的波动，新的商铺聚集区人气的积累和商业氛围的形成需要一段较长时间的培育期，大约有3-5年的时间。在培育期内，商铺的收益比较少，风险较大。但一旦成功渡过培育期，商铺的收益和价值将出现跳跃式的提升。
　　一般认为，投资商铺、写字楼的收益率能达到5%，就比较理想了。先来计算一下写字楼的收益率。以目前10000元/㎡的售价计算，在佛山中心城区购买80㎡写字楼需花费80万元。目前佛山中心城区的写字楼每月租金为40元/㎡-60元/㎡，按50元/㎡计算，80㎡写字楼一年的租金为6万元，这样计算下来，现在佛山投资写字楼的收益率高达7.5%，而且这一收益是比较稳定。
　　再来计算商铺的收益率。目前佛山中心城区商铺的价格一般是同区住宅的2-3倍，售价在2万元/㎡-3万元/㎡之间,最贵单价可达每平方米四五万元。按单价3万元/㎡计算，购买一间20㎡的商铺需要60万元。目前佛山较好地段的商铺的租金为100元/㎡-200元/㎡。在培育期内，商铺的资金降低,按50元/㎡计算，一年的租金收益为1.2万元，租金收益率为2%。渡过培育期后，租金跃升，按150元/㎡计算，商铺一年的收益为3.6万元，资金收益率达到6%。
　　由此可见，目前在佛山投资商铺、写字楼的收益均佳，但相比商铺，投资写字楼的收益率较高较稳定，风险较小。但这并不是说投资写字楼就一定比商铺好。除了租金收益之外，我们还要看到产品的升值潜力。渡过培育期之后，商铺的价值将出现跨越式的提升，投资者若是在此时转手卖出，必定收益颇丰。
　　有调研公司数据显示，佛山写字楼出租率较高，甚至有的项目可以达到九成以上，租金高的需要50元/㎡/月~60元/㎡/月，佛山很少写字楼产品推出市场用来出售，开发商大多用于出租收益，究其原因是佛山写字楼市场供不应求。
　　李华宇认为，长远来看，佛山写字楼市场有着很好的发展前景，且随着佛山写字楼行业的兴起，写字楼在物业投资比例中的份额也会越来越大。
　　寻找佛山顶级写字楼
　　随着社会经济的高速发展，城市化步伐的加快，佛山正在从珠三角西翼的中等城市迅速迈向现代化都市，一批又一批的国内外产业巨头与金融、房地产大公司纷纷入驻佛山，佛山高端写字楼迎来了前所未有的发展机遇。
　　佛山呼唤顶级写字楼
　　近年来，国内外大公司、大企业都看中了佛山这块宝地，但佛山的写字楼建设与服务水平却屡遭诟病，原因就在于佛山绝大部分写字楼存在建筑风格落伍、档次低、配套设施少、服务手段单一、停车位不足等毛病。
　　而所谓顶级写字楼就是指处于优越的城市枢纽地带、具备独特的建筑风格、配套设施全面、完善的配套服务、高品质的物业管理，还有在建筑净高、进深、新风量、电梯等候时间、梯速、空调系统、车位配置比、电力供应容量等方面均达到国际级的“顶级水平”。
　　财富大厦：顶级写字楼当仁不让
　　位于佛山汾江南路与魁奇路交界处的佛山财富大厦就具备了顶级写字楼的条件。
　　财富大厦建筑面积25000㎡。大厦首层9m高，二层为7.2m高，这种空间格局带来的大格局、大气势可谓开了佛山高端写字楼风气之先。还有就是财富大厦每栋楼均带观光梯及独特的电梯厅设计，比传统的设计更能充分地采光，更显财富阶层的大气与自信。另外，通风环保设计也是财富大厦的特点。
　　对于大财团、大机构来说，选择写字楼最怕的就是车位不足，而财富大厦较高的车位配置水平为这些高端客户解决了后顾之忧。据悉，财富大厦地下停车场4000多m2，有100多个停车位，另外大厦周边有100多个露天停车位，共有300多个停车位。
　　财富大厦的气势磅礴还体现在外立面的金碧辉煌。不明就里的人还以为这是一座镀金的大楼。其实这是开发商巧妙利用了金色中空隔热玻璃，并利用纯铝板喷金色氟碳漆进行装饰，营造出一种美轮美奂的视觉效果。
　　人、空间与环境融合
　　随着社会竞争的激烈，诸多不良情绪，如焦虑、不安、紧张、疲劳等已经对白领族在最有效率的工作时段构成影响。连接写字楼的公共环境、写字楼大堂、电梯厅、电梯间等公共空间的设计必然成为影响写字楼功能的重要方面。而财富大厦通过有机的规划与管理，如层高设计、观光电梯、独特的门厅设计、恢宏大气的外立面、一流的商务物业管理，形成人的活动、空间与环境相结合，有益于身心健康的一个大“场”，这是顶级写字楼品质的细节标志。
　　地理位置一流
　　李嘉诚有句名言：地段，地段，还是地段。财富大厦之所以被公认为顶级写字楼，还有一个重要的原因就是地理位置得天独厚。该大厦与魁奇路地铁总站和在建的新汽车总站咫尺之遥。白云机场佛山候机室距离财富大厦仅300多m，附近还有丽日豪庭、丽日华庭等高端住区。该区域所处位置有望成为又一个繁华、热闹的佛山新商务中心。
　　正是由于财富大厦具备了顶级写字楼的所有特征，因而目前已有银行、证券公司、保险公司等金融机构以及一些商贸公司签约租用财富大厦。
　　投资商铺、写字楼，收益、风险细比较
　　佛山楼市热度不减，商铺、写字楼投资随之风生水起，成为市场的热点之一。两种产品的投资风险、回报怎样？下文的分析希望能为投资者提供参考。
　　佛山商铺价格飙升，写字楼市场尚处萌芽阶段
　　佛山人对商铺投资并不陌生，长期以来，“以铺养商”的观念已在佛山人的头脑中根深蒂固。目前，佛山纯商铺大型商场市场相对饱和，在售商铺大多分布在大型新建楼盘的社区之中。随着楼市的热销，今年佛山商铺价格上升迅速，以桂城某楼盘的商铺为例，4月份推出的商铺价格为2万元/㎡,而到了8月份，新推商铺的价格已高达4万元/㎡—5万元/㎡，后期的投资者需谨慎。
　　佛山的写字楼市场则刚刚起步，不少公司在住宅小区内选购商品房作为办公地点，高档写字楼产品不多，目前禅城在售高档写字楼的只有卓远国际商务大厦一家，财富大厦只租不售。据了解，目前佛山中心城区的写字楼售价在9000元/㎡-10000元/㎡之间。业内人士提醒投资者，选购写字楼产品要瞄准区域内最顶级的项目，以便与小区内的低档写字楼产品拉开距离，缩小投资风险。