老城厢商业地产进入爆发期

　　近半年来，老城厢多个住宅项目销售持续火爆，再加上已经建成入住的富力城、壹街区、后现代城等楼盘的居民，未来一到两年内老城厢的常住人口数量将成倍上涨。与此同时，六年前开始规划的各个商业项目也纷纷建成，随着下半年的楼市回暖，既有新的商业项目入市，也有老项目启动新一轮商业推广计划，使老城厢的商业地产进入一个集中放量的时期。
　　现象
　　六大商场
　　围合新商圈
　　计划中，到明年年底，紧挨老城厢的中粮大悦城和韩国乐天百货将陆续开业，连同板块内已开业的远东百货和新安购物广场，将围合成定位于年轻时尚消费群体的新型商圈，而坐落地铁上盖的金盛国际，尽管还没有明确经营者，但其商业部分9万平方米的建筑面积和位于板块入口出的绝佳位置没有理由不成为一个人流密集的商场。板块接合地带的七向街，定位时尚主题商铺，目前也在火爆招商中。
　　商业综合体
　　集中亮相
　　除了商场，板块内的几大商业综合体也都陆续揭开面纱。位于14号地的壹街区临街底商，总面积6000平方米，壹街区副总经理姚嘉峰告诉记者，老城厢东南角在历史上就被称为“钱坑”，是银号、钱庄聚集的地方，目前壹街区临街商铺已经有数家金融机构进驻。位于老城厢西北侧的富力城星光大道，总面积40000平方米，集商务办公、餐饮娱乐、购物休闲于一体，主要服务于富力城自身72万平方米高档社区业主及周边居民购物消费。
　　位于3号地的天街，全长300米，宽48米，总面积5.29万平方米，旨在打造“国际精品第一街”。盘踞在11号地的河床酒吧街，总用地面积6.28万平方米，绿化率高达30%，拥有9000平方米的人工景观湖，被南开区政府、天津市商务委员会和天津市政府经济协作办公室定位为本市又一休闲娱乐商业街区。
　　成因　　
    区域规划以商住用地为主
　　商业体量过半
　　新的老城厢是一座集居住、文化、商业、商务、休闲、娱乐、旅游和生态景观为一体的规模庞大的城市综合体。《天津市南开区老城厢地区控制性详细规划》中写道，“规划总建筑面积360万平方米，其中住宅面积120万平方米；商贸、金融建筑和商住建筑面积236万平方米，文物保护建筑4万平方米。”从这份详细规划中可以看出，商业地产的建筑面积约占老城厢总建筑面积的66%。再打开《老城厢规划总图》，板块内东南西北四个角的规划全为商业、金融业用地，说明在政府的蓝图中，老城厢既是人文底蕴深厚的居住区，更是承载着区域价值的商业区。
　　悟实整合客户总监张蓓认为，天津第一个消费中心在滨江道，第一个高端居住区在梅江，而今日的老城厢，则是一个集高端居住与消费于一体的名副其实的城市中心区，存在着非常大的升值空间。
　　高端住宅集中
　　奠定商圈基础
　　富力地产副总经理方伟翔告诉记者，2005年富力地产刚进驻天津的时候，老城厢附近居民的消费以生活基本消费商业为主，随着近4年多来富力城、壹街区、后现代城等高端项目的入住，老城厢的常住居民数量和消费能力大幅提升，一个稳定的客户源和长期的客户流已经形成；正在建设的仁恒海河广场、九州国际等项目更是为这个板块蓄水了大量的高端住户，这无疑保证了商业地产的重要开发前提——周边消费能力，这样一个高端楼盘开发和入住集中的区域必然会成为商业地产开发者的首选宝地。
　　板块内外联动
　　商业气氛成熟
　　商业氛围是考量一个商圈的重要指标之一，目前老城厢商圈的商业氛围已进入内外联动的状态，位于区域中心的鼓楼商业街与板块周边的古文化街、食品街联动，这三个闻名全国的旅游名胜每天吸引着大量国内外游客观光；区域外围的新安购物广场、远东百货与周边的“金街”、服装街、大胡同联动，每天创造着巨大的销售额。老城厢商业项目的爆发是商业氛围成熟的必然结果。
　　特点
　　各项目定位互补
　　主推大面积商铺
　　经过六年的建设，如今老城厢的大部分商业项目均已建成亮相，分别以高档商务会馆、高档商业街区、金融商业或高档住宅配套等形态出现。可喜的是，开发商们像是提前达成了共识，各项目的定位各有特色，互不重叠，有效避免了区域内的恶性竞争，也让投资者有了多元化的选择。
　　拥有600年悠久历史的老城厢，其中的商业地产项目也都秉承了老城的恢弘大气，商铺的单位面积多在几百平方米到上千平方米之间，既有临街底商，也有独体商业群落，能够满足文化、金融、办公、餐饮、生活服务、娱乐、购物、酒店等多方面的业态要求。

10每年营业额增长10% 烟台家电企业掘金专业市场  
    从大而全的家电超市到照相器材专营店，2006年开始转行的鸿运摄影器材行总经理夏清称自己还在“创业”阶段。然而，每年10%的营业额增长率，让她看到了细化市场在烟台生存、壮大的希望。
    曾经有人认为在烟台这样的中小城市，过于细化的专业小市场难以存活。在残酷的市场竞争面前，一些企业率先尝试，或将带动烟台专业化市场发展的潮流。
    综合性卖场进军烟台
    本土企业转行
    进口电视、DVD、音响……这些曾经都是烟台家电卖场的主营品种，他们为经销商带来了丰厚的利润，然而这样的好景并没有持续多久。从2005年开始，三联、国美、苏宁、五星、大商等综合性家电商场进军烟台，自此不少本地综合性家电商场出现不同程度的营销困难，烟台实力较强的百货综合商场也将家电卖场从一楼迁至五楼、六楼，束之高阁。
    “规模小的，没有经营优势的家电商场近年来陆续退出市场，本地经销商所剩无几。”夏清说。没有大卖场低价进货的优势和散布各处的维修网络，一些本地企业开始另辟蹊径，转入专业化市场经营，有着十几年家电从业经验的夏清挑中了照相器材。
    夏清说，所有的胶卷相机都要被数码相机所取代，这种趋势中蕴含着巨大的市场。另外，随着人们生活水平的提高，出游的人越来越多，老百姓已经不满足于以前单纯留影的功能，他们期望相机能够用更加专业的素质“还原”拍照时的感受，表达自己的情绪。更为重要的是，数码相机升级换代速度比较快，这就提供了无限的市场空间。
    做“专”求“精”
    “小道”中走出“大道”
    吴建新在北马路某外贸公司上班，他正打算淘汰手里2年前购买的一台索尼相机，“我的相机像素只有500万，现在都是千万像素级别的，而且也没有广角，得换台新机器。”在年轻人的群体中，相机已经和手机一样，成为一件“时尚”物件，得随时和潮流保持一致。
    目前数码相机的主力消费人群为专业摄影爱好者，约占40%；出人意料的是，离退休干部也成为近两年相机消费的“大户”，占到30%；其他的是白领及其他散客。
    各大厂商也不断加大广告宣传，使原来专业级别的单反相机走进家庭用户。2007年开始，佳能、尼康等老牌相机品牌推出了针对普通消费者的单反相机，以价格适中、操作简便为卖点，有的甚至加入了原来单反相机所不屑的摄像功能。在刚刚过去的9月份，全市单反相机每日销售量达几十台，展现了强大的市场吸引力。
    记者走访中发现，全国连锁品牌的家电卖场也将数码相机作为营销的热点之一，有的甚至将数码柜台设在大门入口处。
    “我们现在已经成为日本一知名品牌的指定经销商，用规范的营销来打造‘金牌店’，老百姓认准你，我们的市场就能发展下去。”目前鸿运摄影器材行拥有稳定的客户群，专业的营销团队。这样的经验，也许能够为其他徘徊在生存边缘的本地家电卖场提供一些参考。