高富诺领衔 外资大鳄重启对华投资

    一些走在前面的外资大鳄，最近开始重新启动沉睡一年的对华投资计划，这是我国楼市值得注意的信号。
    异常变化的直接刺激因素即来自今年中国楼市的再创新高，表现出领先全球的“生命力”。国际知名房地产开发商美国汉斯高级副总裁郝士博告诉本报记者，新江湾城项目坚定了汉斯在中国投资的落地开发模式，接下来除有大连项目进入开发外，还将继续关注北京、上海以外成本相对较低的城市发展机遇，扩大投资。作为备注的是，借助楼市行情，汉斯上海项目加州·水郡一期公寓8月开盘不到2周，几近清盘，大赚一把。
    “美国老乡”在中国市场的业绩刺激着更多美国房地产资本。就在前不久，美国老牌基金——富兰克林邓普顿（60年投资管理经验、全球管理资产规模达到4957亿美元）披露，在亚洲新近募集了8亿美元的房地产基金，其中25%计划投向中国市场。
    外资大鳄纷纷在此时再次出手，其中很大一部分把中国作为经济危机后展开新一轮投资周期的第一站，背后有着怎样的逻辑？
     近日专访了英国最大房地产基金公司高富诺亚太区首席执行官陆智德。这位几乎已经是中国通的国际大鳄亚太区负责人透露，高富诺在2008年10月宣布了一只重点针对中国的6亿美元基金，在经济危机波及全球的近一年中，一分钱未花，现在，到了重启投资开始在中国花钱的时候了，“第一笔交易将很快会宣布完成”。
    作为除大摩之外，近几年在中国楼市动作最为频繁的国际知名资本大鳄，高富诺传达的是走在前面的外资对中国掀起新一轮投资的信号。
外资大鳄结束“冬眠”
    《21世纪》：您在去年10月宣布高富诺已成立一只6亿美元的基金，将投资中国的购物中心等零售物业并正在寻找上海的地产开发机会。但是，到现在整整一年，我们并没有看到你们为这只基金在中国市场进行的任何投资动作，是因为什么？
    陆智德：是的，这只基金在2008年9月完成募集，至今尚未完成一项投资。主要原因在于完成募集后至今，美国爆发的金融危机演化成了全球性的经济危机，世界各个地区市场的经济都出现不同程度动荡，投资环境相对恶劣，出于安全考虑，相应推迟了基金的投资计划。
    不过，整个基金的投资策略并没有变化。该基金设计的投资周期是8年，还有相对较长的时间充分运作。现在，我们已经重新启动了整个投资进程，一些具体的投资项目正处于商谈阶段，目前还无法进行宣布。不过，最快下个月，相信我们就会有第一笔交易宣布完成。
    《21世纪》：就在上个月，贵公司选择将2007年楼市高峰期收购的翠湖天地两幢楼散卖，但在两年前投下5.4亿元购入该物业的时候，你们曾宣布倾向于长期持有租赁，这是否意味着你们在中国的投资策略发生根本性调整？目前的计划如何？
    陆智德：出售翠湖项目，租赁市场的回报不如预期是主要原因，这是正常的投资调整，不涉及对华投资的根本策略。短期内，我们根据具体物业的经营状况、市值等综合判断，将不断评估包括翠湖等现有的资产，作出相应调整。
    出售这类住宅物业，将优化资金流，集中资金进行新的投资。短期来看，我们将把新投资的关注点更多放在商业地产，例如优质的零售物业，注重可带来持续现金流的投资项目。
    但中期而言，我们在中国以及亚洲的投资策略并没有根本变化，目前在亚洲的投资规模占整个高富诺的8％，五年内的目标是将这一比例增加到20％，而在新增的业务中，将有高达50％来自中国市场。
    我们将继续增加中国的投资和业务规模，包括扩充团队。目前重启的这个基金投资临近尾声时，计划在中国成立一个更大规模的基金。
胃口不减 方式剧变
    《21世纪》：高富诺曾与德国SEB基金联手收购上海的住宅项目，高富诺还是香港上市公司泛海集团[1.10 4.76%]的股东之一，拥有15%股权，您同时还是泛海集团的董事之一，在具体的投资方式上，高富诺还将有哪些调整和尝试？
    陆智德：住宅始终是我们在中国市场最重视的投资领域。目前正在制定的明年投资计划中，将继续聚焦住宅领域，重在上海、香港、东京三地展开新的投资计划，不断增加三地的资产规模。
    我们不简单对住宅进行收购投资，将更多涉足开发领域，已经在香港、东京进行住宅项目开发，本周我们与泛海集团合作开发的香港豪宅项目就将推出，上海有机会也将涉足项目开发。
    在具体的方式上，将以合作开发为主，习惯于各持股50％的合作方式，高富诺将参与项目设计，部分项目参与项目开发管理直至后期营销。
    其次，零售物业的投资将是第二重点，目前已经在上海成立了零售物业管理团队，考虑在上海以外的城市如北京、深圳以及大连、重庆等城市寻求零售物业的收购机会。
    《21世纪》：为何越来越多涉足风险比收购更大的项目开发？高富诺是否考虑和不少国际投资者一样，在中国内地房地产公司寻求上市的过程中，寻找更多股权投资的机会？
    陆智德：高风险，同时也是高收益。在新入一个市场时，一般以收购成熟物业为主，当积累本土经验到一定程度，第二步直接参与开发，同时配合一些基金的收购投资，将丰富基金的回报模式，增加投资收益。不过，是在收购投资为主前提下，增强开发能力。
    投资寻求上市的房地产企业的股权，这是一个很有意思的选择，我们也在关注、发现一些优秀的中国房企，不排除在这些企业上市过程中进行投资。但目前高富诺和大部分外资基金一样，依然是以项目引导模式为主。投资泛海集团股权的个案，也是基于此前双方有着长期项目层面的良好合作。