商业地产的概念

　　商业地产首先是房地产，它的重点是商业，而要支撑商业地产生存发展的应该是金融。往深里说，如果商业地产靠商业经营去挣钱，真的是一个很辛苦很辛苦的钱，跟农民种地一样，都是靠一分一分抠出来的。我们看看现在北京市场上一些大的商业地产的玩家，绝对不是纯粹的开发商。像中粮集团，每年有三千亿流水在变动，他有一个很好的帐期，大概有三百亿在手上。其中花了30亿买了一个西单大悦城，商业的增长是很厉害的，中粮把几个商业地产项目打包起来做一个基金，也是一个很好的方向。包括融科最近和国外机构乘现在物业价格谷底的时候买了一个项目，投资较少，可能五年以后就能翻几番了。

　　商业地产是作为商业用途的房地产物业，重点是商业，一个商业的经营关键是要消费。有人流的地方，即使搭个棚子都可以，就能收租子，没有人流的地方，再好再漂亮的摩天大楼建筑也没有用。

大家理解中的商业地产，包括零售，酒店和商业。这些商业有一个共同点：使用者和投资者分离的，买酒店的和投资酒店者以及使用酒店的人，是不一样的。借用了一下国外的名字，仅仅从狭义上来讲商业地产就是一个零售地产。这可能不符合国人的理解，我们看金源mall里不光有零售，还有餐饮，娱乐业态呢，人家国外说法里，餐饮及休闲娱乐业在零售(retail)里面。下个定义，商业地产是房地产的一种形态，这种物业是为了满足各种经营商家的使用需求，并且通过租金的形式获得投资收益。简单地说，商业地产就是为商品交易和服务提供的场所。

服务对象上分两大类，一个是产业商业，一个是消费商业

所谓产业商业就像大红门，百荣世贸那样。大红门，我们知道是一个服装批发的中心，它的服务对象是谁呢？不是我们最终的消费者，而是中间商，这种就是产业商业。还有一种是直接面对消费者的，即消费商业。或者说一个是B to B，一个是B to C，这两种操作方法完全不一样。

　　现在大部分人研究的重心是消费商业，包括配套消费商业和旅游消费商业。配套很简单，就是服务当地居民日常消费的商业，也就是我们平常所见到的所谓购物中心，所谓的百货。旅游商业是服务外来旅游者消费的商业。我们说西单和王府井是哪种属性呢？我觉得他偏重旅游消费商业，有部分配套消费商业。

　　另外还可以按照建筑形式和业态聚合形式分类。从建筑形态上看，可以分集中性商业(大板商业)，商业裙楼、底商、商业街(区)等等。像金源是属于大板块的商业，它的商业功能不受其他商业的影响，这是它的优势。它的劣势是什么呢？不好拆分。如果大门关了，分拆出去的都做不活。商业群楼一个明显的劣势就是，建筑格局取决于楼上的建筑。底商是开发商非常喜欢的形式，为什么呢？好变现，这是最简单的操作模式。还有商业街区，北京今年开业了两点比较新潮的商业街，就是三里屯Village (论坛 相册)和蓝色港湾。其实北京不太适合开发商业街的形态，因为受环境的影响非常大。对于开发商来讲，如果是缺少资金，想变现，商业街区是很理想的形态，散铺的投资者关心什么，就是我买了以后自己可以控制，即使别人不开门，我可以开门。这是从建筑形式上分类的。

　　从业态聚合上说，商业地产可以分购物中心，专业店，还有一种像万通商城，天意这样的综合市场，我从来不认为购物中心是一种业态，它应该是业态的一种聚合形式。大家觉得北京哪个地方商业物业有最高的租金？应该是在天雅那边。那样的地方一天一平米一百块钱很正常，所以千万不要不低看这类专业批发市场。中国第一个上市的基金是什么，越秀，越秀基金里最大商业是什么？白马服装批发市场。现在百荣的零售批发非常多，那里最有名的是床品，一般的商品可以比商场便宜70%，综合市场在一定阶段内在国内还是有市场的。

商业业态的发展

商业业态的发展史

第一个阶段是二战以前是简单的综合化阶段，主要是百货市场。二战以后至80年代中后期，是专业化的及细分化阶段，包括连锁超市、折扣店、便利店、大卖场等等。第三个阶段，深度专业化及专业化集阶段，从80年代中后期至今。在这一阶段里，百货市场的空间渐渐衰落并转型，这时出现了一个新的业态，就是购物中心。这是现代零售业发展的三个阶段。

　　第一个百货商场阶段，1852年，全世界第一个百货店在法国出现，从此主宰世界零售业百年历史。是利用了社会化分工的社会机遇，明码标价，货品全，得到了一个发展。

　　消费者不同品类的需求导致了专业化的发展，进入第二阶段，在非市场购物的要素里面，包括一些感情消费的要素在里面，这是有一个不同的需求层面，所以专业化店的分离是有一个心理深层次的驱动的。首先是食品和日用品抽离出来形成了超市，服装从百货里抽出去了，做成的专卖店。电器在这个阶段里也被抽离出去了，有了像国美，苏宁。家具类的商品也被抽离出去，化妆品也是，像屈臣氏发展起来了。所以慢慢的，百货里剩下不了多少东西了。现在的百货在做什么呢？2005年和2006年百盛的财务报表里体显出来的。最大的是服饰，占了50%，另外将近30%是化妆品及饰品。

　　未来商业业态的发展方向是两条线，过去的20年用专业化，细分化来表示。未来二十年，用两句话表示，一个是深度专业化和更多的品类杀手会涌现出来，还有一句话，专业化需求的整合——购物中心的兴盛。

　　中国的市场在历史上出现很早的，公元前700年，在西安，就是原来的长安，出现了东市和西市，东市是针对达官贵人的，西市是针对老百姓的。大家知道东西这个词是怎么来的，就是东西二市，慢慢被说成东西。

　　其实百货这个词出现很早，1750年是被乾隆皇帝提起过。在江南有个人做了一个万货全的商店，乾隆去了说，这个万字你不能用，我是万岁爷。他说我说一个东西，你要没有的话，你赶紧把这个牌匾摘了，我给你提一个匾。然后就问有没有金粪叉子，这只有在宫廷里才能用的，店主只能说没有，乾隆于是为这店提名：百货全。

　　中国零售业真正的大发展是1991年邓小平南巡讲话以后，跟中国的经济一样开始了一个大的腾飞。92到96年四年的时间中国百货的发展达到一个高峰。96年的时候有超过600家超过亿元销售额的百货店。96年，深圳沃尔玛开业。从此超市主导了中国零售业大发展的十年，也导致了百货的衰微，这些超市到了中国不仅仅做食品、日化，服装也做，家电也做，因为庞大的连锁性和规模效应，用便宜的价格和购物便利性一下子把百货挤到一个很尴尬的境地，中国百货或破产或转型。

　　2002年是中国商业地产的标志性年份，2002年上海正大广场开业标志着中国正式进入购物中心时代，2003年中国的中信城 (论坛 相册 户型)市广场开业，2004年金源mall开业，2005年华南Mall开业。中国商业地产界购物中心热兴起。

　　零售业态的分类

　　说零售业态的分类。这是商务部的一个分类，分有店铺销售和非店铺销售。有店铺类销售，有食杂店，便利店，折扣店，超市，仓储会员店，其实我一直搞不清楚中国的超市、仓储会员、便利店折扣店有什么区别，明显的这个还是一个国外的分类方式。然后是百货店，专业店、专卖店及购物中心。专业店里可能集合了很多品牌的产品在里面，专卖店是只卖我这个品牌的。他把家居建材商店作为一个独立的业态提炼出来了。

　　非店铺销售里，电视购物，邮购，网上商店等等，但是我们做商业地产最关心的是有店铺销售。