广州“斗地主”：躲不掉的“地王”战

　　“这次爽约，早在我们意料之中，”一位不愿具名的土地权威人士语气淡定，“我问你，家长打小孩，是不是打在手上疼在心里？”
　　2009年8月，广州市国土房管局高调惩处6宗2007年闲置地王，除中莱投资科学城地王被处以“没收8000万元保证金，收回土地”外，另外5宗高价拿地不开发企业的处理意见将在9月出台，但截至记者发稿前，相关处理方案仍“悬而未决”。
　　一方是握有土地出让权力的“最大地主”地方政府，一方是视土地为生财之本的“土地主”开发商，地王一下成为二者利益共生、却又需时刻提防的“炸弹”。当敢于风气之先“斗地主”的广州处置闲置地王时，才发现这场游戏中，“斗的不是地主，是寂寞”。
混乱的“炸弹”
　　炸弹一出，牌局顿变。所以对于炸弹，当局者总是慎而又慎，既要保护同伴，又要有效打击对手。当然，前提是，一切要符合游戏规则。
　　按照广州市国土房管局副局长黄文波近期的表态，对于违约的拿地企业，将没收最终成交价10%的金额，而非竞拍价的10%。那么5宗“地王”涉及地价款共80.7亿元，最终保利、富力等开发商将为闲置地王付出约8.07亿元的罚金。
　　“对于‘问题’地王的解决方案，目前已经交给市政府审批，具体方案待审批后正式公布。”黄文波称。
　　而在此前，一位接近广州市房管局的人士告诉记者，处理闲置地王要看开发商的开发意愿，“如果有意愿继续开发，后期只要缴齐土地出让金，基本不会有处罚；但如果没有继续开发的意愿，按照合同约定，国土局将收地并罚没保证金。”
　　若按如此“标准”，2007年闲置地王们只要向政府示好，不仅可以保住土地，还能免受处罚。而这些受困于“地价过高，开发无利润”的土地，将会堂而皇之继续晒太阳，坐等升值。
　　“8.07亿元的罚单应该不会出现，”上述土地权威人士告诉记者，土地出让合同中一般约定好违约责任的，例如延迟支付地价按每日1‰征收违约金，超过时限则没收竞买保证金等，更严厉的处罚还有没收成交价款的10%，或者要开发商补偿土地重新出让后的成交差价。“政府如何罚，应该按出让合同的约定。”
　　“今年以来，房管局要求竞得人在土地出让后缴纳订金，一般为成交价款的10%，这样，如果开发商违约，将会损失保证金和订金，”业内专家韩世同分析称，但这一规定似乎只是停在纸面。而补偿重新出让差价是个很“鸡肋”的处罚条款，这些高价出让的“地王”，要再度拍出天价的几率相当小，如此来看，这一条款等于没有处罚。
　　而在记者采访过程中，不少业内人士也提出质疑：处罚籍籍无名的中莱投资都只是没收保证金了事，从公平性上来说，对其他违约土地就不该没收最终成交价10%。况且，对于保利、金地等地产大腕，政府动真格的勇气有多大？所以，政府的8.07亿元的罚款“炸弹”难出。
尴尬的底牌
  　对于“地主”来说，底牌就是“搏一把”的投机产品：若字字点睛锦上添花，则牌局胜券在握；若张张无效徒添累赘，则此局必陷苦战。
　　处罚旧地王的具体方案未出，新地王再度诞生已让市场兴奋不已。
　　9月20日的土地拍卖会上，2009年已在广州创造3个地王的越秀城建以7671元/平方米的楼面地价，竞得大学城DS1703住宅用地，创造番禺新地王；同时，合景泰富以13538元/平方米的楼面地价拿下珠江新城D3-4地块，成为商务用地新地王。
　　据《中国经营报》记者统计，今年以来，广州已经出让15幅住宅用地，其中3次大型拍卖就拍出6个“地王”，珠江新城、金沙洲、番禺等推地热点区域，均诞生了新的“地王”。
　　更令政府尴尬的是，这轮抢地大战的带头大哥，头顶的都是“国”字号招牌，难道到时候真的要向兄弟单位开刀？
　　显然不是广州一地有此怪现象。从北京广渠路15号“地王”诞生至今，北京、上海、南京、深圳、成都等重点城市都先后创下了今年以来的当地单价“地王”。而2009年的中国地王，则在9月10日被中海地产以70.06亿元的总价定格。
　　由于政府惩治地王始终乏力，这对于视“地”如金的开发商来说，抢地王是毫无顾忌的名利双收之举。一来地价推高房价，开发商的在售楼盘从地价飙升中就能获利不少，二来地王滋生出的资金需求，让房企在资本市场的融资显得水到渠成，有理有据。
　　根据WIND数据统计，今年以来，共有金地集团、首开股份、保利地产等9家房地产上市公司实施了增发，融资总额达349.33亿元。而截至9月3日，还有18家上市房企公布增发预案，预计融资额度在379.31亿元。另外，上市房企今年以来通过债券融资还有355.9亿元，初步统计有千亿元之多。
　　“就如中莱投资，45亿元的地王，只花了8000万元就解套。而对那些实力雄厚的开发商来说，即使以后退地，它在这轮炒作中也赚足了。”合富辉煌首席市场分析师黎文江如是称。
　　“地王”这张底牌对开发商来说，注定是有利全局的好牌，这使得他们全然忘却了2008年陷于被动的地王之痛。而负责发牌的地方政府，只能眼看着在楼市和股市推动之下，高溢价“地王”的一轮轮轰炸。
对手or拍档？
　　牌局之中，角色一变，对手就能变成拍档。只有永恒的利益，没有永远的敌人。
　　 “广州市最近加大‘三旧’改造，其中城中村改造成为重点，”黎文江一直不认同政府惩治地王的说法，“在城中村改造中，二者是利益共同体。”
　　记者了解到，2009年7月底，广州市政府决定全力推进“城中村”整治改造，5年内全面改造一批“城中村”，10年内基本完成138条登记在册的“城中村”改造。这也被业界看做城市用地紧张后，政府的推地求变之策。
　　“政府有意与大开发商合作，”上述接近广州市房管局的人士告诉记者，新模式是“一村一策”，村委会可以自主和开发商洽谈，“白云区就城中村改造项目，先后邀请过富力、恒大、保利、合景泰富等多家开发商现场勘察。”
　　早在今年6月1日，富力与广州市同和实业公司签订了《合作改造同和“城中村”项目框架协议书》，标志着白云区第一个“城中村”改造项目正式启动。同时也是继猎德城中村改造后，广州又一引入开发商的城中村改造工程。
　　引人注目的是，9月15日至10月20日，广州将整体挂牌出让海珠区琶洲村“城中村”全面改造范围内四宗地块的使用权，项目总投资可能超过100亿元，且以商业地产为主，这块总建筑面积为104万平方米的巨无霸地块底价仅为1.42亿元，折合楼面地价136元/平方米。广州市社科院科研处处长彭澎表示，这次为了吸引开发商参与城中村改造，政府有意让利土地出让金。
　　“不能等到地王出现了再去惩处，那样土地容易形成无效供给，对市场不利，”黎文江指出，广州城市中心用地愈见稀少，城中村土地对开发商有不小的吸引力。“这部分土地不容易产生地王，但是供给是有效的。”
　　记者观察
　　“禁涨令”与“斗地主”
　　“十一”假期之前，有意出外游玩的友人A陡然发现，此前国家发改委明确重申旅游景点不得在国庆节前集中上调门票价格的“禁涨令”，反而像往火盆里泼了一锅滚烫的油，旅游景点顶风涨价不光未见被禁，涨幅有的甚至高达70%。
　　“你要涨价，我偏不让你得逞。”A一向不是“五好青年”，多年的自助游生涯，让他深谙抄小路逃票之道。
　　言者无心，听者有意。
　　前有广州大刀阔斧处理2007年闲置“地王”，后有国土资源部《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》彻查囤而未建，对于高溢价的“地王”，从地方到中央的政策全是大红的“禁”字。
　　然而让政府“颜面扫地”的是，为了撑起一片“金九银十”的天，最近的土地市场反而又开始闹腾起来，大有一片“你要禁，我偏不听”的意思。9月，政府放量推地希望为市场降温，结果迎来一二线重点城市“地王”频出，从广深京沪全面爆发的单价地王到中海拿下上海70.06亿元的总价地王，这些价格贵过面包的“面粉”正以失衡之态疯狂蔓延。
　　正如旅游景点见风涨价一样，在楼市回暖当头，地价往往随着房价的飙升而不可抑制，2007年如是，2009年亦如是。中国特色的地价与房价联动的现象，始终成为压在政府心口的大石。君不见2007年土地市场一片红火，最终在2008年市场低迷期一片退地之声，而此时本该推楼发售的昔日地王们，还在“金九银十”中长荒草晒太阳。
　　撇开地王不说，手上握有大把土地的开发商不光“囤而不建”，然后向政府抱怨供地不足，甚至出现“地荒”，这种“恶人先告状”的行径着实和景区涨价的听证会如出一辙。根据中原地产研究机构公布的一项关于全国12个城市土地数据研究报告称，40家知名开发商于2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块仅占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”，没有形成实际的销售量。
　　“怪现状”不断出现，地方政府越是放量推地，越是有开发商一路推高地价，今年的“国企”军团更是搅得各地市场烽烟四起。于是政府“斗地主”往往成为笑话。
　　无论是“禁涨令”，还是“斗地主”，政府苦心犹在，然而决策都被利益消解。处罚机制不明，执行力度不够，这或许是既得利益者们敢于一次次顶风而上的真正原因。