中铁地产进军金融街 二环内打造5万均价商铺

　　金融城国际商业大道由世界500强中铁地产开发建设，坐落于北京官园桥东南角，9月26日该项目开盘推出60余套，不到一个月的时间内销售额突破亿元大关。
　　商铺投资市场是否已经回暖？中铁地产将在金融街商圈打造怎么的商业项目？均价5万元的商铺是否有投资价值？10月15日，搜狐焦点商铺网邀请金融城国际商业大道开发商代表做客焦点直播间，就商铺投资问题以及金融城国际商业大道最新进展情况展开讨论。
　　主题：金融城国际商业大道项目访谈
  　时间：2009年10月15日
　　地点：搜狐网络大厦12层大演播室
　　嘉宾：金融城国际商业大道项目主管 殷志安
以下是访谈实录
　　【主持人】：各位网友，大家好！今天做客焦点直播间的嘉宾是来自金融城国际商业大道的殷先生。作为北京城区二环内可投资的商铺项目，金融城国际商业大道从9月26日开盘以来受到了市场的关注。最新的数据统计，我们推出的60套商铺目前已经有20余套被售出，在目前这个市场背景下，这样的成绩还是相当不错的。今天我们非常高兴邀请到了开发商代表殷先生，一会儿他将就金融城商业大道的整体情况以及北京商铺投资市场的一些问题和大家展开讨论。
　　【殷志安】：大家好！首先非常高兴借助焦点商铺网的平台和大家进行交流。
　　【主持人】：金融城国际商业大道是近期中铁地产在北京城内打造的一个非常重要的商业项目，接下来先将项目的整体情况给大家做个说明好吗？中铁地产出于何种考虑，要在官园桥区域打造这样一个项目？
　　【殷志安】：好的。中铁地产属于世界五百强企业，公司以“创造无限品质、追求理想生活”为标准，力求最大限度地满足城市中高端人群对住宅、商业的精神和物质的需求，用划时代的建筑力作来影响生活。公司在2007年开发建设了西派国际公寓 (论坛 新闻)和金融城国际商业大道项目，目前整体项目全部为现房，项目占地2.4万平方米，其中建筑面积共14万平方米，公寓约为12万平方米，商业开盘不到1个月的时间，成交额突破1.2亿元，现在北京市场商业卖的还是比较好的。
　　【主持人】：关于金融城国际商业大道这个项目，那天我们的记者也去考察了一番。项目紧邻二环主干路，就在官园桥的东侧附近位置，可以说位置相当不错，离地铁2号线也非常的近，中铁地产是从什么时候拿到的这样一个地块，开始筹划开发的？
　　【殷志安】：这个项目中铁地产是在2004年拿的地，07年做的开发。
　　【主持人】：目前公寓部分已经开发完毕并入住了嘛？
　　【殷志安】：是的，西派国际公寓目前已经基本入住，大概在70%左右，目前公司正在推的产品就是今天我们谈的金融城国际商业大道项目。
　　之前公司原本是想自己持有商业项目的，毕竟在二环内的商业项目比较稀缺嘛，已经不会再有这样的地块提供了。作为二环内在售的商业项目，金融城是唯一的一个了。
　　【主持人】：其实在谈金融城商业项目本身时，我们非常有必要把它放在一个更大的区域来考量，那就是金融街区域商业以及金融街商圈的扩充区域。
　　对于目前金融街商圈的商业项目开发情况以及未来商圈的走势，您如何看待？
　　【殷志安】：金融街是全长700米，整个东西宽度大概600米，这条街上聚集了中国很多企业，可以说金融街是占据中国金融市场份额的大约一半以上，像中国的一行三会，全部在金融街，国家很注重金融街的发展，现在金融街控制了90%的信贷资金和65%的保费资金，经营性机构达到5千多家，现在金融街的整个规划是往西、往北发展，往西到月坛东街附近了，现在整个阜成门大街已经建完了，往北正好是官园市场，我们项目是规划之内的。
　　国务院金融研究中心报告说，经过十年的发展，会达到世界第一的水平，相当于伦敦的金融城、纽约的华尔街、法国的香榭丽舍这样的世界金融中心，由此可见金融城的发展和金融街的发展肯定是升值空间比较大的。再经过十年左右时间，如果北京的金融街，也就是中国的金融街，也将成为世界的金融城，由此可见核心区域很重要的。
　　【主持人】：其实我们大家对于金融街商圈并不陌生，对于它在北京写字楼市场或者说商务市场的地位我们大家都知道，现在已经非常的成形了。但是一个区域的发展应该是多元的，当商务或者办公的需求入住达到相对成熟的状态之后，再来看商业的分布和补充时，我们发现其实金融街商圈以及周边的区域商业除了一些传统的很老的商业项目，它的商业供应近几年并不多。
　　在金融街商圈内，有一个金融街购物广场，完全走的是高端路线；此外在金融街周边，基本上就是像百盛、华联这样的传统商业了，另外就是类似于万通小商品批发和官园批发市场这样的商业，当初中铁地产在打造金融城国际商业大道的时候有没有对区域内的商业做一个分析，项目到底应该以什么样的性格和姿态呈现在金融街区域？
　　【殷志安】：对，是这样的。刚才你也说了，金融街控股建的金融街购物广场走高端路线，整个金融街附近真正的购物中心和休闲的地方很少，大都一些国企和央企金融机构办公的居多，而在金融街附近生活的居民和办公住的人已经非常多了，发展像你说的西二环区域，阜成门有百盛、华联，官园桥只有一个官园批发市场，别的都没有，从阜成门到西直门这短距离是真空地带，有很多需求，比如咖啡厅、银行的需求，各种医疗服务的需求都没有，我们项目整个体量是2万平米，采用了独特的设计方案，把商业做成一个漫步休闲的感觉，用环形走廊相连接，在里边有一种漫步休闲的感觉，既休闲又逛街、又购物的感觉，和您说的金融街购物中心是有区别的，而且和周边的商业也是有区别的，是西二环以内比较有特点的项目，正好满足周边各种各样的需求，包括一些商务白领的需求，还有周边居民的需求。在我们附近的住宅，一般都在每平方米三万左右，普通的二手房也在二万六七左右，所以我们的商业项目定位是中高端消费人群休闲商业。
　　【主持人】：目前金融城项目的销售情况以及招商状况如何？
　　【殷志安】：金融城国际商业大道建筑面积约2万平方米， 由100～2000平米不等的商业体组成，包括临街商业、下沉广场独栋商业，部分商业体层高挑空6米，可自行组隔。目前销售均价为50000元/平米，大概会在2009年12月1日入住。
　　公司对金融城商业的定位为中高端产品，所以目前在接触的品牌都是类似于华联超市、美联美、中国电信、中国移动等这样的客户，集团签约的还有歌华有线，上岛咖啡厅，业主买下来以后已经打算加盟经营了，还有香港的悦荷大酒楼、真功夫等，定位偏向休闲、商务、娱乐等，此外还有健身中心也在谈。
　　【主持人】：此外，金融城商业还有哪些产品设计方面的特色，如果进行投资的话，最大的优势是什么？
　　【殷志安】：商铺的面积从100-2000平米都涉及，主力户型包括100-300平米的多种投资型商业，有层高是6米的设计，还有跃层的设计，投资商铺的话是多元化的选择。
　　另外商业项目规划中还有三个独栋的商业，其中被国投买走一个独栋，规划为三层，有露台，有自己的独立电梯，国投买完之后可能会做会所。这几栋独栋商业可以说是二环内不多见的商业独栋项目，在同样的土地面积上仅盖了三层，而且是带独立电梯的，非常适合经营高端商业业态。
　　【主持人】：目前二环内住宅的价格都已经在2～3万元的水平，如果是商业项目的话，是否会价格更高？目前独栋商业的价格是多少？
　　【殷志安】：其实我们项目现在的价格是非常低的，价格区间从3万至7万不等，根据不同的客户需求和不同的位置，价格有所区别，一般主力户型的价格大概为5万元左右，此外有几套商铺的价格最低在3万元。
　　【主持人】：三万元的价格就可以买到二环内的商铺？
　　【殷志安】：是的。
　　【主持人】：基本已经相当于周边区域住宅的价格了。
　　【殷志安】：完全是这样的，以住宅的价格买到了一个二环内的独立经营产权的商业，而且在商业中心的位置，2万平米商业中心的商铺，这也是非常少的几套。
　　【主持人】：刚刚我们提到的商业独栋，我觉得应该是被投资者非常看好的投资产品，它的整体面积是在多少？
　　【殷志安】：我们有两个独栋面积，一个是1898平米，另外一栋是1994平米，1、2、3层，现在这些独栋被投资客和大型的餐饮企业看好，比较受关注一些。
　　【主持人】：整体价位大概是多少？
　　【殷志安】：整体价格在1亿到1.2亿之间，用单价算，1层层高是6米1，2层3米4带平台，3层3米4带露台，折合人民币在五万七八左右，6米1做两层是完全可以做到的，而且还有独立的平台可以使用起来。
　　【主持人】：刚才我们介绍了商业定位、产品开发的一些特点，其实对于金融城国际商业大道我们觉得这个时候推向市场，其实时机不是那么特别好，尤其是在经济危机这样的大背景影响下。当时通过以上的介绍，我们也可以感觉到金融城国际商业大道这个项目，无论是从区域、价格以及产品设计上，都还是非常值得关注的一个项目。
　　从9月26日进入市场以来，项目的市场反馈如何？目前市场层面对于商铺投资的热情是否已经有所恢复？
　　【殷志安】：现在市场的反馈还是比较好的，因为现在有很多外地投资者、北京投资客都比较看好二环以内的商业，包括我们现在开盘不到一个月的时间，成交额在1.2亿左右，这是很少见的，尤其我们整个项目宣传在9月份开盘之间是非常非常稀少的，有很多人不知道这边有商业，有很多人来之后一看怎么来晚了，不知道有这个商业，应该提前来看，选择更合适、更多的位置，我们目前商业金融街附近市场租金价格是10元-15元左右，我们项目是9-13元左右的价格，现在投资至少运营8%以上的回报率。
　　【主持人】：这个租金数据是缘何而来？
　　【殷志安】：是经过前期市场客户的积淀，有好多租赁的客户，因为我们大部分是租赁形式，有物业来打理，但是有一些是租赁，他们能承受的是9-13元的价格，尤其前2年、3年价格是最低的，所以保守估计应该在12年就可以收回成本，投资回报率8%是没问题的。
　　【主持人】：刚才殷先生您也介绍了，现在我们正在接洽的一些品牌，其实我如果是商铺投资者我会非常关心，项目到底会进驻哪些品牌？如果有极为号召力的品牌进驻的话，人流和商业气氛未来肯定将不成问题。
　　目前接触的品牌中，有没有已经敲定的品牌？将来最先入驻的品牌将会是哪家？
　　【殷志安】：最先入住的应该是几家公司，还有上岛咖啡厅，还有肯德基、麦当劳，他们给我们业主的租金价格是比较低的，大约7元左右，每天给我们扣点，只有卖给业主之后，业主可以选择租给他们，我们开发商是不会租给他们的，他们的租金是很低的，扣点只有业主才会同意，开发商是不会同意的。

　　首先商业价格，比如周边的居住能力在那儿放着呢，几百万的房子在那放着，包括9-13元的租金，一些品牌能够收回成本的。另外类似于中医保健的也在谈，很看好周边的居民，周边的白领或者周边的居民，完全能满足我的这些需求，是没有问题的。
　　商业项目今年12月1日入驻，因为我们这边要现房商业，现在在谈的比较快的就是农业银行应该快签约的，这样业主经营起来也方便了。 美联美、华联、工行、农行在谈的，中国移动、中国电信、香港悦荷大酒楼、真功夫、上岛咖啡厅，都是在谈的。
　　【主持人】：这么多品牌入住我们项目，我们开发商会有整体把控吗，会有筛选吗？
　　【殷志安】：当然会有筛选。
　　【主持人】：现在我们比较倾向于哪些品牌、哪些业态？通过何种方式把控？
　　【殷志安】：我们比较倾向于大型的品牌，当然会把整个商业定位做得更好一些、更高一些，一般的品牌我们谈了几个小型的自有品牌的店，开发商拒绝了，如果他品牌不够，没有人去消费，经营不起来未来的经营成本和利润，这样就会换来换去的，是考虑到业态的长远性和长期持久性。
　　【主持人】：现在有一些餐饮连锁品牌，他的扩张速度是非常快的，也在寻找一些商铺自己购买。但是他们在挑选和购买商铺的时候，标准也是非常严格的，目前我们的项目有没有接触到一些这样的客户？
　　【殷志安】：像汉拿山烤肉、嘉和一品等也和我们有接触，考虑的是周围的人群，还有房间的面积和大小的问题是否满足他们的需求，因为现在嘉和一品粥据我所知他们谈的是这样，要做一个店面的扩充，要用企业的名字做按揭，这样我们开发商接受起来更困难，因为以个人名义做按揭比较容易一些。
  　【主持人】：如果作为一个投资者，会比较关心目前还有哪些户型可选？
　　【殷志安】：现在如果选择的话，如果您买的话每个铺子大概130平米，你选择的话可以顺利的签农业银行，另外还有独栋商业，在二环内是非常稀缺的，如果您自己持有或者经营，将来的收益率是非常大的，还有我们的中心广场的商业，比较核心的位置，有很多居民或者休闲的会到中心区休息一下。另外还有我们做的特殊的二层商业，是在北京很少有的，二层商业价格现在是比较优惠的，4万左右，而且二层也是沿街。
　　【主持人】：此外，现在有没有什么样的优惠措施或者免租的政策？
　　【殷志安】：如果能签约成的话会有一定的优惠，根据付款方式，一次性付款现在是优惠九五折，贷款可以九八折，办理入住的时候还会给一定费用的优惠。
　　【主持人】：都是一些什么样的客人在投资商铺？他们对目前的投资市场又怎么看？
　　【殷志安】：首先有金融街附近的一些高管，他们比较看好金融街的发展，包括金融街未来的发展，因为他们做金融的会有一个很好的把控，像国投已经买了我们两栋楼了，都非常看好我们的项目。另外还有一些外地的投资客，他在北京投资房产是非常非常精明的，比普通投资买住宅的人精明的多，他会请专业的人员测算之后才会决定买不买，包括有一个客户做投资的，他说我在全国各地都有商业，也经过自己的几番调研之后才决定买我们的商铺，包括北京几个商业都比较过了，觉得我们的性价比是比较高的，才决定出手。
　　【主持人】：您认为现在的市场背景下，对于商铺的投资您认为是不是一个最佳的时机？可不可以给我们投资者一些您的建议？
　　【殷志安】：现在市场投资房产应该比较稳定，而且现在全球经济是处于金融危机复苏的阶段，经济复苏阶段只要中国经济发展的情况下就没有问题，而且人民币正在升值嘛，包括前段时间已经出来了G4，会让我们的经济升值。日本本币升值是1.5倍，不动产升值是4倍，这是大家可以见到的，我们国家人民币升值，您说房产升了几倍。
　　【主持人】：对房地产长期发展比较看好。
　　殷志安：长期是没有问题的。
　　【主持人】：您个人有没有建议，您觉得选择什么类型的商铺是升值速度快、比较稳妥？
　　【殷志安】：其实投资房产商铺最重要的是地段，还有购买力，投资任何的房产、不动产都是一样的，一个稀缺地块，现在北京经过奥运会之后，不但是中国首都北京的城市了，包括外地的投资客、外国的投资客、外国的投资集团都看好北京市场，北京的土地越来越少了，城市越扩越大，但是核心区域永远这么大，北京的核心区域是CBD、中关村、金融城，CBD已经开始东扩，金融城往西、往北发展是必然的，所以区域金融街比较核心的位置，项目本身的潜力非常非常大，因为以后您再有钱二环里一手的商业是很难买到的，只能是租，而且再开发新的商业，可见二环以里还有什么地方可以开发的，空间是非常小的。
　　【主持人】：商业的投资前景非常乐观的，投资回报率非常诱人的，但是我们同时也知道，商铺投资相对于住宅来说是一个更为专业、更为复杂的选择，作为一个商业项目来说，可以说前期的开发定位、规划、招商，但是商业进入到后期的管理其实也非常的重要，作为我们金融城国际商业大道这个项目，我们后期管理现在是什么样的状态？会不会请专业的管理公司？后期的开发商在我把商铺卖掉之后，开发商还会为我们的客户提供什么样的服务和支持？
　　【殷志安】：现在我们金融城国际商业大道聘请的GVA Worldwide（衡信柏迪物业公司），现在是专门做项目的管理公司，包括商业、企业、工业为客户提供专业资讯，全球有28个国家，106个城市，拥有3650多名房地产专业人士，是全球房地产行业最具价值品牌的排名第6位。在北京目前在管的项目有21世纪大厦、朗琴国际 (论坛 新闻)、瀛海庄园等很多项目在管，做的是比较成功的。后期服务主要包括为商铺提供各种接待服务、受理业主的投诉，服务内容包括入住时候的相关手续、日常的保养，比如商铺的二次装修，商铺的开张仪式、庆典提供的方案，正常的保洁服务、保安服务、巡逻服务都是提供的。因为商业区别主要在哪？有很多大型的商业，保安预案各方面都要做的好一些，包括人流疏散等等，都需要很专业的人员做这个事情，开发商后期比如业主二次装修方面，原则上都是会给予很大支持的。
　　【主持人】：刚才我们对金融城国际商业大道项目做了全方位的了解，如果您想在北京二环的核心区域投资商铺的话，金融城国际商业大道应该是一个不错的选择，可以来关注一下这个项目。
　　在访谈结束之前，来关注一下中铁地产，今后我们中铁地产还有哪些新的项目将要开发出来？未来公司的开发策略是怎样的？对2009年下半年甚至2010年未来的房地产整体发展趋势有什么样的看法？
　　【殷志安】：我们中铁地产现在在北京有很多项目，包括外地也有，长沙、长春、贵阳、西安、成都、南京、徐州、贵州、保定等地开发多个项目，现在在建的工程达到1千万平米。我们公司未来仍会以“精品与人品同在”的诚信态度创造品质高的社区委目标，打造精品项目。
　　【主持人】：在北京地区会不会有新的项目？
　　【殷志安】：在北京有很多项目了，包括中关村附近的、房山附近的项目。
　　【主持人】：对09年下半年的房地产市场怎么看？
　　【殷志安】：下半年市场还不太好预测，但是我个人认为会比较平稳，因为全球经济是逐步摆脱阴影了，我觉得会比较持续上半年的状态，平稳发展一些，不会有大起大落。
　　【主持人】：今天由于时间的关系，我们今天的访谈就到此结束。非常感谢殷先生百忙之中做客焦点直播间，畅谈了金融城国际商业大道项目的整体情况，同时也包括对商铺投资给出的建议。