苏州商业地产三年回顾

[提要]2005年，《苏州市商业网点布局规划》新鲜出台。根据规划，苏州未来的商业网点布局概括为，“一个板块、二新、二轴、四带、2个商务区、1个会展商务区和12个区域级商业”。

2005年，《苏州市商业网点布局规划》新鲜出台。根据规划，苏州未来的商业网点布局概括为，“一个板块、二新、二轴、四带、2个商务区、1个会展商务区和12个区域级商业”。

如今，这一规划已经实施三年了。三年来，苏州商业地产经历了哪些阶段性发展？这一规划实际落实情况如何？给人们的生活带来哪些变化？放眼未来，苏州商业地产将迎来哪些新机遇？本刊联合苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司就此进行调查与分析。

“两轴”外延成为最大亮点

翻开2005年《苏州市商业网点布局规划》，具体定位与布局方位一目了然：

——“一个板块”：即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成。

——“二新”：即两个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区。

 “二轴”：即商业发展横轴（景德路连接观前、石路，并延伸至园区、新区）和纵轴（人民路连接吴中、相城）。

 “四带”：指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。

 “2个商务区”：湖西商务功能区和平江新城商务功能区。

 “1个国际会展商务功能区”：湖东国际会展功能区。

 “12个区域级商业功能区”：分别为金阊新城商业功能区、沧浪新城商业功能区、黄埭商业功能区、渭塘商业功能区、湘城商业功能区、徐图港路商业功能区、浒通商业功能区、木渎商业功能区、越溪商业功能区、东吴路商业功能区、钟南街商业功能区、研究生城商业功能区。

规划发布至今三年，其间经历了2006至2007年苏州乃至全国房地产业飞速发展的的阶段，由于城市扩张，居住人口外移，住宅与商业用房的供给从总体上来说也呈向外扩展的趋势，上述规划布局中“两轴”的向外延伸成为最为显著的变化之一。

2006年底李公堤一期风情餐饮街开业是东延的第一步，标志着苏州商业横轴的东段由湖西开始向湖东延伸；而圆融时代广场一旦开业，则又将是商业横轴东延的新里程碑。显然，“东进”的城市规划定位无疑使得苏州东部商业物业发展在速度与品质上全面领先于其它区域。

受城市规划的导向，商业横轴西延相对来说不以数量取胜，而注重内涵的提升，绿宝广场于2006年二季度正式开业，标志着苏州第一座完整意义上的区域型购物中心（ShoppingMall）正式登场，集购物、休闲、餐饮、娱乐、服务于一体的全天候大型商业体的出现，对商业服务的质量提升起到了极大的推动作用。

近两年来，赛格电子市场一期与二期先后开张，构建起融生产资料交易与消费电子零售于一体的大型专业市场，进一步拓宽了商业横轴西段的业种布局。伴随着东吴路沿线城市改造的加快和越溪城市副中心的崛起，苏州商业纵轴得以快速南延，南苏州商业广场初期取得良好销售业绩，说明众多置业者看好该区域的发展前景；总面积达25000平方米的世纪联华卖场进驻东吴南路，成为苏城最大的卖场，无疑将成为商业纵轴南段上的重要节点。得力于人民路、广济路等主城南北向主干道北延，使平江新城、相城区与主城区无缝对接，加快了人口向平江片区集中，相应地商业配套设施需求也出现了，万达商业广场应运而生，以苏州首个城市综合体的面貌出现在我们面前，它开业后将给我们的生活带来哪些变化？给人们留下不小的想象空间；此外家乐福布点相城大道，也加速了商业纵轴的北延。

显而易见，两年多来，城市化进程的加快、人口向主城周边集中成为推动苏州商业与商业房产发展的主要力量，而沿纵、横两轴呈线形外延成为近年新增商业网点布局的一个重要特征。而其它规划的休闲商业带与商务、商业功能区都在不同程度上取得了发展，以苏州国际博览中心为代表的一批商业设施的区域影响力也在逐步加强。

经营形态不断突破

针对近年来苏州商业地产发展的调查与研究，不难发现商业地产除了在数量、规模上扩张之外，商业的经营状态也有新的发展与突破，而下述这些变化也是近年来商业地产发展最为重要的特征之一。

首先是购物中心从区域型向城市中心型提升。 06年绿宝广场在新区开业，成为苏州首座区域型购物中心，其服务半径在5公里左右，主要辐射新区及主城区西部、吴中区西南部的部分消费者，是一座典型的区域型购物中心。绿宝广场引进泰华百货、华润卖场、新华书店、同济大酒楼作为主力店，其定位以中等购买力消费者为主，在消费价格上保持一定亲和力，在空间规划上侧重舒适性，以室内步行街形式为人们提供一个全天候的购物环境。而即将开业的圆融时代广场则定位于整个城市市区的购物中心，其总体规模达34万平方米，功能覆盖了购物、餐饮、休闲娱乐，服务半径在10公里以上，引进久光百货、玩具反斗城等主力店，其定位中高档，瞄准中产及实力型消费者。在空间规划上以室外步行街穿插组织起各个独立商业楼体，形成一个完整的商业街区。在商业街区中部规划了一条东西向长达500米的步行长廊，其顶部设置LED“天幕”，以此作为引导消费者步行的半室外空间，也是未来城市观光的一大亮点。时代广场还引入了水路观光线路，未来人们可乘坐游船穿行在整个商业街区之中，其水、陆交通兼具的做法无疑沿袭了苏州传统城市交通组织中水陆并行棋盘格局的精髓，融传统于时代，建成投入使用之后将成为苏州乃至国内一流的综合性购物中心。进代广场与绿宝广场的最大区别在于其定位为市级购物中心，其服务半径扩大至整个市区，而不仅仅限于城市的某个区域。

其次品牌折扣店开始出现并发展。 2007年9月李公堤奥特莱斯开业，标志着一个全新的商业经营形态落户苏州——品牌折扣店。“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文音译，原意是“出口、出路”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。其早期的雏形是“工厂直销店（Factory Outlet）”，专门处理工厂尾货，诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。 1970年左右开始逐步发展形成类似ShoppingMall的大型Outlets购物中心，并成为一个独立的零售业态。目前美国前5位商业企业中有3家的主要业态是折扣商店，而长年占据榜首位置的沃尔玛集团其50％的年销售额来自折扣商店。在欧美发达国家的大型零售商店中，百货、超市、折扣商店和大型专业商店几乎四分天下。 2001年，美国经济遭受严重打击，虽然实施了减税政策，而且汽车、计算机等大宗物资都已大幅降价，但消费支出还是持续减缓，只有折扣商店业绩仍在持续增长。

奥特莱斯购物中心往往都有三样吸引顾客的法宝：驰名世界的品牌、令人惊喜的低价和轻松的购物环境。其商品折扣往往低至6折以下，给消费者带来的最大好处是，想买低价名牌商品不用再等到换季或商场促销了。奥特莱斯的出现，必将对苏州传统百货商场和品牌专卖店的打折、返券、赠券等促销方式构成一定的冲击。从零售业的发展角度来看，奥特莱斯商业业态将使国内商业竞争向更高的深度和广度延伸。

作为苏州商业的新业态，目前的李公堤奥特莱斯尚处于试探性阶段，由于规模不大、引进品牌有限，目前还不能引起大家的足够重视。但值得注意的是，一家名为“Stage舞台（苏州）国际时尚品牌城”的大型奥特莱斯正在紧锣密鼓地筹备当中，它位于苏州工业园区苏州物流园区内，紧邻现代大道，距离沪宁高速公路园区出入口约1.5公里。该购物中心规划总建筑面积约20万平方米，计划分二期开发，一期面积5.17万平米，餐饮服务配套面积1.83万平米。它引进了时尚一族耳熟能详的一 线 服 饰 品 牌 ， 如 Gucci、PRADA、ERMENEGILDO ZEGNA、ARMANI、VERSACE、MAX MARA 、GIVENCHY、FENDI等共有15家以上；此外还将包括少量精品家居品牌以及配套服务。该项目预计于明年开业，届时将为苏州时尚人群提供一个品牌消费的新天堂。

开发模式升级换代

近年苏州房地产业快速发展，商业房产作为一个重要分支，其创新与发展也取得了显著的突破，传统的单一物业或有限的两种性质物业组合开发固然仍占相当比重，但一新的复合开发模式也逐渐成为实力开发商选择的模式，这种模式被为“城市综合体“开发。所谓城市综合体是指开发商在城市成熟区域或新兴城市副中心，购置大面积土地，综合规划与开发具有居住、办公、酒店、商业、会议展览、城市交通等数种功能的大型物业，一般包括前述功能中三种及以上的方可称为城市综合体，居住、商业与办公是三种常用的组合功能。这种方式的产生有特定的原因。首先，对于城市成熟区或者新兴城市副中心，单一开发住宅物业，由于住宅售价相对商业物业较低，全部销售后并没有获得较高的销售额，没有能够充分挖掘土地价值，“浪费”了一块好地；其二，全部开发商业用房似乎是利润最大化的选择，但事实是一旦将建成的商业物业全部售出求取最高利润，日后投资商铺的购房者也会同样追求高额投资回报而只出租给租金高的承租户，导致高利润率业种扎堆，而中低利润率业种无法进驻，根本无法实现预期的规划用途与消费环境，最后要么业种雷同、恶性竞争；要么门可罗雀，店铺空关，万达集团早期开发并销售出去的十余个商业项目有11个均因此而未成功。而如果开发商将商业物业全部持有经营、统一招商，固然可以解决同质竞争、空关率高的问题，但开发商投资回收期太长，无法长足发展。其三，单纯开发办公物业，如果顺利销售虽能获得较住宅高的回款（通常办公楼售价比住宅贵），但办公物业一到晚间或节假日是一座空城，同时办公时间内大量集中人流所创造的商机却不能被开发商自身充分抓住，倒是带动了周边其它商家的消费，肥水流到外人田。所以在经过多年摸索之后，以大连万达集团为代表的一些开发商探索出了上面这种“城市综合体”开发模式。以北京CBD万达广场为例，先期开发高档住宅，销售回款并盈利后，再用回笼的钱投资建设大型购物中心、办公楼与酒店。此类商用物业由万达持有经营、统一招商，引入沃尔玛卖场、影城、百货等主力商家，形成一流的商业环境，充分吸引周边居住、办公人员前来消费；同时，由于该项目内本身就有居住人口，CBD夜间与节假日也不再是空城一座，商家照样有生意做，商业物业的价值就更高了。在通过出售住宅基本实现资金收支平衡之后，每年还将会有可观的租金收益，为企业进一步开发提供了稳定的现金流。显然，这样的开发方式可以使现金收支在尽量短的时间内基本平衡，减轻开发企业资金周转困难；短期销售回款与长期租金收益组合，取得最高综合投资收益；尽量减少居住、办公人员的消费外流，充分挖掘项目的商业价值，可谓一石三鸟之举。

目前苏州采用城市综合体模式进行开发的主要有平江新城的万达商业广场以及沧浪新城的世茂运河城。这两家开发商均洞烛先机，抢占了新兴城市副中心的核心区位，周边有庞大的基础消费人群，接驳规划轻轨站点，并通过城市主干道与外围便捷沟通，道路通达性好。万达商业广场综合了高层公寓、写字楼、公寓式酒店、商业街、大卖场等物业形态，总占地面积6.4万平方米，总建筑面积约为45万平方米；其中，商业部分总建筑面积约25万平方米、高层公寓和酒店建筑面积超过14万平方米，并有约9.7万平方米写字楼、SOHO及2万平方米街区型商业。世茂运河城位于沧浪新城，南临京杭运河，是苏州市区内规模最大的集公寓、写字楼、酒店、商业街、大型购物中心、大型街区广场、滨河商业休闲街于一体的城市综合体，项目占地逾49万平方米，总规划建筑面积近150万平方米，其中商业面积约35万平米，将导入高档餐饮、休闲娱乐、高档百货、体育文化等业态，引入世茂百货、大润发超市、金逸影城等一流商业品牌。以多元结构，多功能产品空间，彼此功能互为补充，资源共享，打造商业、商务与生活空间，建成后将成为沧浪新城乃至苏州的新地标。其一期住宅于今年10月开盘，逆市取得销售佳绩，开盘售出300余套住宅，显示出消费者对世茂品牌的认同及对运河城产品的信心。

未来发展潜力无穷

有关专家经过研究发现，目前苏州城市化率水平已达65%，说明住宅物业的开发尽管仍有较大增长空间，但其需求增长速度将会放缓，从今年市区住宅销售量的缩减近五成便可见一斑，加之未来二三年处于宏观经济增长减速的调整周期，将会进一步加剧住宅市场的暂时收缩。但是这并不表明苏州的房地产业将在这段时间内没有新的发展，相反，由于近三年住宅产业的快速发展，人口向主城周边及新兴城市副中心迁移与聚集，将在此类地区产生相应的生活、教育等基础需求，相应配套的商业物业开发便会迎来一个新的发展机遇。同时，由于住宅投资趋于阶段性饱和，不动产投资客会将眼光集中到替代性物业上，商业房产将成为新的重要投资对象。所以除了传统强势地段的商业物业以外，下列类型的商业物业值得人们在未来加以关注：

新兴城市副中心商业：以平江新城、沧浪新城、吴中新城（越溪城市副中心）为代表的苏州主城周边副中心近年来快速崛起，分流了大量的主城区人口迁入，新城内各个在07年热销的住宅楼盘将在2009年进入交房入住的高峰期。居住人口集中后其消费需求自然大量产生，大润发、家乐福等卖场捷足先登抢滩上述新城后，其它商业设施也会随之跟进开发，尤其是社区型购物中心（邻里中心）、商业街有一定的发展空间，与区域型购物中心互为补充，形成丰富的业种业态，满足区域人群的各种消费需求。

外围片区商业中心：除了城市副中心以外，一些传统城区周边的片区近年来也在住宅开发上取得长足发展，比如园区的青剑湖板块、新区的浒墅关板块、吴中区与园区交界的通达路沿线均将会有大量人口迁入，其配套的片区中心商业或者需要填补空白，或者需求升级换代，都有商业物业开发的良好土壤。从近三年的土地出让情况来看，外围片区的商业用地出让宗数较多，也为此类物业开发提供了可能。

轨道交通站点商业：随着国家重新回到以基础设施投资刺激经济发展的方向上来，铁路及城市轨道交通建设将提速，轨道交通除了改变人们的出行方式、便捷人们之间的沟通以外，还将在很大程度上改变城市的布局结构，进而局部调整城市规划中对产业、居住、商务及公共空间的功能组合。以相城区为例，原先城市规划将相城区分成中心组团、东北组团（渭塘、北桥、湘城诸镇）、西北组团（黄埭、望亭、黄桥诸镇）三大组团，组团间为预留地，当时未作具体的功能规划。京沪高铁苏州站最终选址落定在该预留地区域后，城市格局将带来变化，目前有关方面正准备以高铁站为核心，规划一个6平方公里的新片区，将带动区域的新一轮发展，显然车站周边的商业网点必会引起人们的关注。同样沪宁城铁、轻轨站点也将带来诸多商机，包括地下商业空间在内的多种车站站点商业将会成为未来商家争夺的焦点。

2008年的房地产市场不似前两年般高歌猛进，但在周期性调整过程中却又蕴藏着机遇，商业地产正借此时机酝酿着内涵的提升与外延的扩张。放眼未来，商业地产的繁荣将从另一个层面提升苏州的人居环境与生活品质。