险资涉足房地产或将利大于弊

　　10月1日这一天，对于保险业和房地产业来说是一个双喜临门的日子。
　　在举国欢庆新中国成立60周年的同时，2月28日修订通过的《中华人民共和国保险法》(以下简称新《保险法》)也在这一天开始实施。
　　新《保险法》中将保险公司的资金运用渠道，从原《保险法》限定的“买卖政府债券、金融债券”改为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”，同时新增“投资不动产”一项。
　　 较高的收益、较低的风险
　　作为一个新兴行业，保险资金运用自改革开放以来一直处在附属地位，收益率维持在较低水平。
　　2000年至2005年，保险投资收益率均在4％左右。2007年，股票投资从5％到10％的上限调整之后，该年保险投资收益超过前5年总和，投资收益率达到了两位数。然而，金融危机在全球的蔓延，诱发了一轮资本市场的深度调整，2008年保险投资收益率下降为不足2％。
　　2009年一季度，保险资金再度对股市倾注热情，据保监会公布，一季度保险公司资金运用余额32283亿元，比年初增加5.3％。但是保险投资的平均收益率再次下降为1.4％。
　　2月28日，新《保险法》应运而生。新《保险法》中首次明确的保险资金可以投资不动产，让陷入低收益的保险资金看到了希望。
　　“一方面，允许进入不动产业能够提高保险公司长期的投资平均收益率；另一方面，现在保险资金主要投在了债券和股票基金范围还是比较狭窄，增加了不动产领域对于整个保险业的投资组合是有好处的，分担了投资风险。”中信建投证券研究发展部保险业分析师魏涛在接受《中国产经新闻》记者采访时说。
　　据记者了解，险资投资股票收益一般为10％，但风险较大。债券收益率在5％上下，虽然安全但收益相对偏低。商业地产的平均投资收益率约在8％左右，其安全性和收益率对险企都“正中下怀”。相对于4％的险资平均收益率，2000亿元投资地产后，收益将翻番。
　　住宅地产的高收益诱惑就更大了。动辄20％的资本收益率让市场上所有的资金怦然心动。金地集团总裁张华纲在接受媒体采访时表示，金地项目的收益率没有低于16％的，最高可达70％。在2007年地产高峰期，房地产公司毛利率最高超过55％，最低的也达到了18.65％。
　　东方证券分析师王小罡认为，房地产虽然经历了20年的发展，目前仍是一块大“肥肉”(中国的城市化率仅仅达到46％)。而且房地产长期的保值增值性，为保险资金提供了适配的投资选择。
　　一位不愿意透露姓名的某上市保险公司的资产管理部经理也表示，保险资金来源于长达一二十年的保费收入，比较适用于时间长、收益稳定的大型产业基础设施投资，因而房地产是一个较理想的投资渠道。
　　深圳东方港湾投资管理有限公司董事总经理、知名投资人但斌也赞同这种观点。他举例说，上个世纪80年代，台湾国泰人寿股票的价格在短短5年内由最低价52元飙升至1975元，和它曾拥有台北大量的优质土地有很大关系。
　　优势在有经验者手中
　　事实上，各大保险公司对房地产业是垂涎久矣。
　　从2006年开始，保险资金就开始陆续潜入商业地产。在北京，中国人寿以19.6亿元在金融街地区购置了总建筑面积约11万平方米的大厦；中国人保财险购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业；泰康保险公司在金融街和CBD各购买了一幢写字楼，总面积高达10.29万平方米。
　　若论“潜水”商业地产最深的险企还是平安。今年8月正式奠基的“中国(至少是深圳)第一高楼”，颇受人们关注，一位公司内部人士向当地媒体透露，自用不可能需要这么多，部分出租是肯定的。
　　除此之外，平安以自住和通过平安信托与其他地产商项目合作的名义，在北京、上海、深圳等地拥有了总计超过百亿资金的商业地产项目。平安旗下公司——平安物业投资管理有限公司主要负责打理平安以自有名义购得的资产，如位于上海陆家嘴  地区的“中国平安  金融大厦”、40亿购得的北京“美邦国际中心”以及北京多家快捷酒店等。
　　近日，中国平安更是宣布，旗下平安信托与绿城集团签署合作投资战略框架协议，平安信托将对绿城集团负责开发的房地产项目展开投资，有望在未来3年内实现150亿的信托资金投资规模。如果再加上平安信托已与金地集团签署投资房地产信托战略框架协议，平安投资在房地产市场上的资金已达250亿元之多。
　　“‘潜水’越深的公司在今后收益会越大。”魏涛判断说。他认为，进军房地产对于各保险公司的影响肯定是不一样的。对于更善于做直投的和规模更大的公司受益会更大一些。尤其是像平安这种已经积累了一些经验教训，投资的路走得会更加顺畅一些。以前没有接触过的公司进展可能会慢上半拍。
　　魏涛还表示，这种影响涉及的范围不会太大，像坊间所传的可能导致保险业洗牌，应该不会出现。“而且，房地产开发的风险太大，应该不会对保险资金开放，最有可能的方式还是以股权和债券的形式进入房地产市场，特别是商业地产。”
　　两千亿巨资能否影响房价
　　保险资金的“开闸”，会给房地产市场带来多少新鲜血液，房价是否也会随之提高呢？
　　9月22日，国际知名房地产咨询机构仲量联行发布了最新研究报告《正在崛起的中国机构投资者》。报告指出，2008年中国保险公司总投资额为2.25万亿元人民币，如按照其他国家的通行惯例保守估计，即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15％，若假设其中30％投资额流入海外房地产市场，则国内房地产市场可接收2360亿元保险资金投资额。
　　按照当前物业估值，这一投资规模相当于上海甲级写字楼市场价值的2倍以上或者天津甲级写字楼市场价值的165倍。“如此巨大的保险资金进入房地产，无疑使得房地产泡沫进一步吹大，并提升房价。而保险资金曾一度被人视为‘洪水猛兽’。”一位不愿透露姓名的业内人士在接受本报记者采访时担忧地说。
　　“新的资金进入房地产市场，无疑将会缓解房地产商的资金链供应，增加市场的流动性。”北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文在接受《中国产经新闻》记者采访时说，“但影响到底会有多大，还需要看新进入的保险资金占原有房地产资金总量的比例，以及保险资金将以什么样的方式进入房地产市场。”
　　魏涛则表示，虽然说，长期看来保险资金进入房地产市场是一个比较大的利好消息，但是短期内进入的资金应该不会太多，这需要一个循序渐进的过程。
　　房地产专家蔡为民也表达了类似的看法。他表示，对于整个房地产业来说，保险资金在短期内带来的利好效应可能是相当有限的。首先，保险资金“能进”是一回事，但是否“愿进”则是另一回事，当市场呈现较浓的观望气氛时，保险资金未必会跟进。其次，保险资金“钟情”的商业地产，在整个房地产市场占的比例较小，不大会影响整个房地产业的基本面。
　　中央财经大学保险学院院长郝寅苏也认为，保险资金不会对楼市产生明显影响，因为进入楼市的保险资金数额不会太大，且分散到120多家公司，不会有统一集中行动。
　　“新《保险法》新增‘投资不动产’的条款，是主管部门希望拓宽保险资金的投资渠道，实现保值增值的目的，而不是寄望保险公司借此增加短期赢利。监管部门应该会出台相关细则，严格规定主体资格及投资比例上限。”周毕文判断。
　　对于进入方式，在2009年年初，中国保监会新闻发言人袁力曾强调，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等等，它的目的是要获取稳定的租金收入，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。
　　上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅指出，对于一些优质的商业物业，可能因为对保险资金的放行，增加卖方对买方资金量的预期，从而推高物业价格。但这种现象仅适用于“小众”市场，对普通商品房市场的影响非常有限。“也就是5％左右，很难形成冲击效应。”邹毅说。
　　仲量联行北京研究部主管靳晓梅表示，保险资金的进入对于房地产市场是利大于弊的。如果机构投资者多为上市公司，有关其市场活动的信息将会向公众发布，这将进一步提高市场透明度。同时，在投资者的建议下，物业税和土地使用续租权等将可能尽快得到明确，这对整个房地产市场来说也是重大利好。
　　邹毅强调，保险资金的入市不但不会给整个房地产带来很大的冲击，相反，可能会提升整个行业的开发水平以及性价比。“保险资金一般都会寻找行业内实力雄厚的企业合作，这样，就放大了高水平房企的开发能力，对供应市场会有很大的净化作用。”