国泰君安建议不申购宝龙地产

　　福建发展商宝龙地产于09年9月25-30日招股，准备发行10亿股，约占总股本的26%，90%国际配售，10%为公开发售，发行价为3.3-4.9港元，集资额约为33-49亿港元，75%的集资所得将用于扩充土地储备。

　　公司的商业模式为：在福建，江苏，河南，山东，安徽等二三线城市以低廉的土地成本(每平米低于人民币600元)，发展住宅，商场，酒店为一体的大型商业综合体，销售所有的住宅及约50%的商业地产，持有其余50%的商业地产。目前公司共有7个在建项目，土地储备总面积为790万平米，足够未来5年开发。

　　招股书显示，公司06-08年的税后纯利分别约为人民币1.2亿元，6.0亿元，9.37亿元；而投资物业重估帐面收益(税前)分别为人民币1.2亿元，5.3亿元，8.6亿元。剔除重估收益，公司绝大部分实际盈利均来自物业开发，物业租赁尚未成为重要的利润来源。剔除重估帐面收益，公司预测09年实际盈利约为人民币12亿元。剔除重估收益因素，我们的研究显示公司此次IPO发行价格对应09年预测市盈率9.3-13.8倍，接近香港上市中资地产公司的平均估值水平。由于09年中国商品房销售基数太高，我们认为2010年全国新房销量将同比下降20%，为中资发展商2010-2011年的盈利带来不确定性。以此次IPO发行价格测算，我们认为宝龙地产投资价值不大，建议不申购。