挑战与机会并存-2008年2月中国房地产行业投资策略

    行业受宏观影响较大,打击投机需求和囤地、囤房行为。由于人民币升值预期一直存在,使得投机需求强烈,房价升幅过猛,引起政府高度重视,采取了一系列的宏观调控措施,利率的连续上调、第二套放贷的认定、对闲置土地征收费用等,加上物业税的预期和国家对保障型住房加大投入等等一系列的因素打击了投机需求,加大了房地产企业增大供给的动能,力促房地产市场的供求平衡。
    调控已初现成效,房价有所松动。最近交易清淡,个别城市房价微降。但近日建设部副部长表态要“防止房价大起大落”,房地产价格可能软着路,对前期高价购地企业不利。
     挑战与机会并存,行业洗牌,关注资金链无忧、有优势的龙头企业和业绩预增的公司。
     与国外相比,我国房地产企业数量多,规模小,龙头企业占有市场率低。在未来数年内,通过行业整合,将出现地产大蓝筹。此次调控对房地产业的长期健康发展是有利的,而且,促进了行业整合。抗风险能力差的企业将被淘汰,已经拥有廉价土地,资金雄厚,运营模式成熟周转快的企业有更好的扩张机会。
     拥有出租类商业地产的公司更有吸引力。拥有部分稳定收入流,出租价格有上升空间,受宏观调控影响较小的出租类地产,有商业地产与开发类地产双箭齐发思路有可能后劲更足:背靠大集团的房地产公司招商地产、保利地产和独特个性的华侨城A。
    投资建议: 可重点关注周转快、综合实力强的龙头企业,依次为万科A、招商地产、保利地产、华侨城A、冠城大通。稳定收入流、财务保守的商业型地产,浦东金桥。