制造业成写字楼投资新力军

　　短短几个月，写字楼市场不得不对国内买家刮目相看。仅仅在今年8月份，大宗成交就出现了三次，为沉寂多时的写字楼市场吹起一阵暖风。而且，三宗成交的买家均是内资背景，其中，无限极(中国)有限公司出资3亿元购置富力盈悦国际其中7层写字楼物业，共12514平方米；浦东发展银行以4.2亿元买下盈悦另半栋写字楼和首二层商铺共14300平方米；另一内资银行也在广州中轴线旁的广州中国名牌商品大厦购置了5层、共8456平方米作为其总部使用。
 
　　“2005年~2007年间，外国投资者购买了中国最好的近60%的房地产资产，但未来数年中资企业可能取代外国投资者成为国内商业地产资产的主要买家。”知名房地产服务及投资管理公司仲量联行在一份研究报告中披露，今年上半年，中资房地产投资占房地产总投资的比例上升到70%，该数字在2008年仅为36%。”
　　仲量联行中国投资部总监翰德伟认为：“中国房地产的大宗物业投资市场的投资主体正从外商投资过渡到国内的机构投资者，而中国国内保险企业直接进入房地产物业投资市场仅仅是这一重大转变的第一步。中国内地的市场参与者主要包括：国有保险企业、大型国有企业集团以及很快会投身其中的房地产投资信托基金。而与此同时，外国机构投资者正遭受着全球经济衰退的挤压。”
　　可以预见的是，未来将有大量资本进入中国房地产市场。与此同时，加剧的竞争以及国内机构投资者所具有的本土优势成为有力支撑，让国内的商业物业开始承受价格上涨的压力。
　　向来以外资买家为主要服务对象的房地产服务公司也开始调整其客户的比例。仲量联行广州商业地产部主管马炜图对本报记者表示，今年以来内资公司在写字楼市场出手之快、之豪超出想象。“8月的几单大宗成交都超出我们预料之外，无限级的购买意向其实已经有好几年，但没有想到会在这个时间段出手。而从成交宗数来说，内资与外资的购买量各占五成，但从成交的资金数额上说，国内资金则远超外资，占了七成之多。”
　　金融机构大手笔买入写字楼
　　而在内资企业中，金融机构成为此轮写字楼大宗交易行动中最积极的一支力量。在上述的三宗大额交易中，除无限极外，另两宗买家皆是内资银行。而在不久之前的5月，国家开放银行广东分行斥资5亿元一次性购买位于广州珠江新城的甲级写字楼富力盈泰广场10层楼，物业涵盖写字楼、大型商铺、车位等，还获得了该物业的冠名权。
　　马炜图认为，广州写字楼市场下一阶段的购买主力仍然是国内金融机构。“据我所知，广州目前有两三家本土基金公司想买写字楼自用，但觉得价格不够‘笋’，仍在观望中。基金公司出于职业本能，总希望找到价格最划算的东西。”
　　中原地产研究中心研究员季峰分析，上半年金融市场活跃，令金融机构的盈利能力大幅提高，加上业务扩展需要，不少机构计划扩大办公场地；加上市场预期下半年金融市场表现将略逊于上半年，因此这些机构开始考虑投入到房地产市场。
　　马炜图认为，目前广州珠江新城环境逐渐成熟，投入时间点非常适合，因此出现大量购置自用行为，预计未来将有更多的写字楼成交案出现。
　　除了广州之外，金融机构正在全国兴起一股购买写字楼高潮。中信证券7月10日以不超过14亿元的代价收购了北京瑞城中心的5.32万平方米写字楼，8月4日以10.4亿元的价格收购深圳卓越时代广场2期的3.05万平方米写字楼；广东发展银行则收购了北京中和广场的五层物业；8月3日，上海农村商业银行以10.48亿元买下了上海中融碧玉蓝天的10个楼面和4个铺位，面积超过2万平方米，均价达4.97万元/平方米；中国农业银行则花费37.7亿元买下上海浦江双辉大厦37个楼面。
　　仲量联行认为，除了银行外，保险企业也跃跃欲试。根据2009年10月1日生效的修订后的《中华人民共和国保险法》，保险企业将投资范围扩大到房地产市场。
　　制造业企业成为新的主力买家
　　记者调查发现，除了金融行业之外，受金融危机打击较大的传统制造行业也出人意料地在写字楼买卖市场上表现得更为主动。广东中原地产代理有限公司营业总监朱辉在房地产行业浸淫数年，长期关注写字楼市场的发展。据朱辉介绍，今年3月，某本土知名化妆品公司(非上市公司)豪掷1亿元在天河体育中心板块不同的两栋大厦里买了4层写字楼。其中一层用做集团总部，其余3层用于出租。
　　另据马炜图透露，国内某知名品牌服装公司有意在天河板块购买整栋写字楼做总部，预计今年内会成交，成交金额或在9亿元左右。“整栋大厦有30层，该公司可能自用一部分，其余用于出租。”
　　朱辉表示，制造业企业大手笔买写字楼可能有两种考虑，一方面是在实业前景不明朗的情况下，资金无去处，投资固定资产的回报也跑赢银行利率；另一方面是自用需求激增，国内公司购买甲级写字楼作为公司总部可提升企业形象，需要扩大企业规模的时候可以把出租的部分收回自用。
　　另外，医药、IT等行业的企业对写字楼的自用需求也日渐高涨。朱辉表示，在近期接触的客户中，有内资背景的眼科医院老板，想购买整栋楼来经营民营眼科医院，也有医疗器械企业以几千万的预算在寻找写字楼。而急速扩充的IT公司也不在少数，“近期有成交记录的IT公司就有5个之多，但以租为主。”
　　回报率未足以吸引大量热钱
　　传统行业争入写字楼市场的原因，究竟是资金在实体经济不明朗之下需要寻找新的避难所，还是实体经济企稳支撑起写字楼买卖市场的兴旺？两种相悖的解释都有其坚定的支持者。