投资社区商铺，是租还是买？

 　　《珠海社区商业恐成鸡肋》之二

　　——业内人士认为“先租再买”为较成熟投资模式

　　王老板在仁恒星园商业街租了一家铺面经营些花花草草，生意还不赖。前几日他告诉记者，自己在拱北凉粉桥还买了一家商铺，现在正在出租。王老板笑称：“租是为了眼前利益，买是为了长远利益。”

　　确实，在许多投资者看来，买下一个铺面若非长期持有则存在着很大的风险，而租下来后经营压力大，且利润率似乎难以保障。是租还是买？成了许多投资者的心头之惑。

　　探讨

　　“带租约销售”能否降低风险？

　　一些谨慎的投资商认为，目前商业地产市场上的“带租约销售”能降低投资风险，似乎比租和买都更有保障，更合他们的胃口。那么，实际情况到底是不是如他们所想呢？

　　“用我们的行话来讲，‘带租约销售’分为两种情况，一种是看得见的‘带租约销售’，一种是看不见的‘带租约销售’。仁恒星园商业街招商及经营管理负责人杨杰告诉记者，所谓看得见的“带租约销售”，是指有的开发商为了使自己的商铺能卖个好价钱，先以出租的形式招几个大品牌的商家进来，然后再去卖其他的商铺，这样就有可能卖一个好价钱。但是这些大品牌商家跟开发商之间的租约，其他投资商也要无条件接受。

　　另一种看不见的“带租约销售”则是指开发商给予投资者一定的租金回报。投资商买了铺面以后，开发商在一定时期内又把铺面租回来经营管理。“我认为这种方式存在很大的风险。要是商铺经营得好，大家都能相安无事，要是商铺不好经营，一旦亏损，开发商就有可能因付不起投资商租金而使商铺倒闭，到头来双方都吃大亏。投资商承担的风险其实更大。

　　记者了解到，“带租约销售”的开发商在销售前就向投资者承诺一定的租金额度，但是这种承诺的回报往往不会太高（目前一般年回报率为8%左右），而且回报的年限也有所限制，在承诺年限之外的风险仍需投资者自己承担。

　　争议“先出租，再出售”风险最低？

　　有的开发商在商铺的管理中选择“先出租，再出售”的模式，业内人士认为这是当前一种相对成熟的商业运作模式。

　　记者了解到，目前珠海广拓置业有限公司开发的京华奥园商铺采取“先出租再出售”的运营模式。据京华奥园相关负责人透露，如果只是简单地将商铺卖出去，很难规范社区的商业业态，因为在前期商品房的销售过程中，他们已经与业主达成共识，餐饮、建材、洗车、维修等不在招商范围内。

　　有着十几年商业地产经营管理经验的杨杰也告诉记者，商业街的商铺采取“先出租，再出售”的形式，对开发商与投资商双方都有好处。“开发商收到了预期的回报，投资商经过一段时间以后对商铺的投资环境和投资潜力能有了一个客观的评价，这样的做法对于双方来讲都能降低风险。”

　　但有的投资商仍有不同意见。“一开始租的时候，商业街可以说还没有成熟起来，客流量小，各种配套设施不完全，没有固定客源。对于我们租的人来讲，还需要等待、摸索经营很长一段时间，到了一定阶段各方面条件成熟起来了，如果开发商又要把这店铺高价卖出去，我们又没有足够资金去买的话，等于是我们损失了。”在五洲世派街经营杀人游戏店的甘先生这样告诉记者。仁恒星园商业街相关负责人向记者透露，如果商业街以后会卖出商铺的话，会优先考虑目前在租的一些投资商。“不过把铺子卖出去的可能性很小。”

　　防范

　　提防商铺价值提早被透支

　　作为中国第一品牌商业地产服务机构，赛睿顾问认为“社区型”商铺可以被称之为“潜力股”。

　　赛睿顾问认为，商铺所在社区通常都要经过从无到有、从不成熟到成熟的过程。一个社区成熟的过程就是价值提升的过程，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。

　　但是，赛睿顾问也提醒投资商，社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售迭创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。

　　提醒

　　投资者应与开发商积极沟通

　　记者在调查中了解到，社区商铺投资者跟开发商之间的沟通显得尤为重要，许多商铺经营者在与开发商的合作过程中矛盾日益凸显，很大程度上归结于双方没有良好沟通。

　　仁恒星园被业界认为是“商业街”模式运作较成功的典型，但从记者对商家的访问看，仍存在着一定的零散出租，只租不管的现象。同样，五洲花城世派街虽然发展时间更长，也更成熟，但商铺老板吃、住都在店里，街道上方晾衣服的比比皆是，与“商业街”的名号还有一些差距。

　　此外，不少商户也向记者反映，开发商只注重商业街的表面建设与规划是不行的，商铺的管理者应当就每间店铺的特色，做好宣传推广的服务，仅靠商家的力量是极有限的。开发商只有吸引了形式各异的商家，才能达到更高层次的品牌效应。目前珠海很多社区商业街都有变成“食街”的潜在趋势，虽然饮食店在社区中存在独特的优势，但要想打造成能吸引更大群体的综合商业街区，还是得突破这种单一的模式。

　　当然，商户也应该根据小区的地段与特色做好前期的充分调查，再投资，确定顾客群。就像目前仁恒星园经营较为成功的“糖果屋”一样。