郑州城市发展多元化加剧 大郑州初具模型

城市向西 飞跃发展
 
    随着郑州市产业结构的调整以及西区城中村改造项目的大规模启动，在东区和北区的房地产开发进入相对饱和状态之时，西区迎来了房地产发展的春天。
    经过两余年的飞跃发展，西区楼市格局已经日渐明朗。如今，西北板块已经形成经济适用房、成熟商品房社区、城中村改造大盘等多种档次住宅物业市场并存的格局。西区核心区板块一直是西区的热点区域，随着旧城改造计划实施，本区域内形成大型城市综合体等高端楼盘并存的格局。而西南区域板块处于郑州南郊，随着帝湖项目开发，亚星城市家园、江山名邸、天泰锦绣江南等项目开发入住，西南板块正式登上郑州楼市板块舞台并作为郑州第五商圈核心生活居住区正式登场。
    共生地产总经理王国柄认为，几十年的城市建设积淀，使西区拥有成熟的生活配套以及丰富的教育医疗资源。西区房地产业的快速发展，打破了原先郑州东西城区房地产业发展不均衡的现象，实现了东西城区的和谐发展，对整个城市的房价起到了平衡和稳定的作用。
    据共生地产分析，随着郑州纺织工业的改造升级，自2007年开始，西区的房价开始上涨，随着郑州西区老工业基地的改造规划实施，加上郑州市城中村改造计划的推进，从绿都城、康桥华城国际、金源城上城、威尼斯水城开始，西区房地产板块作为郑州楼市的左边支脚开始崛起，随着农业路打通，大商强势进驻西区，地铁一号线规划实施、西流湖改造规划实施，郑州快速公交线路开通以及2008年中原新城和升龙国际中心两项目的高调亮相标志着西区房地产板块作为郑州楼市的左边支脚正式确立。晚报记者 王磊
财富向东 当仁不让
 
    城东板块主要是指经三路城东路以东、东风路以南、中州大道以西、航海路以北。城东板块内的交通体系主要由金水路、未来路、郑汴路构成。这几年未来大道的打通和金水路的改造吸引了开发商的目光，为这里的房地产市场带来新的资本流。
    这一区域还拥有郑州商品房交易所和郑汴路家具建材市场。依靠郑交所和东建材的影响力，这个区域吸引资金的能力很强，极大地推动了城东区域楼市的发展。城东板块和郑东新区产生互动效应，对区域经济、居民生活、商业地产的影响都是良性的，城东板块已经摆脱了城中村林立的格局，形成郑州新的商业中心和多个大型高端项目。例如：曼哈顿广场、银基王朝、广汇PAMA、建业置地广场、首座国际广场、升龙凤凰城等综合性项目。
    值得一提的是金水路，金水路对于郑州人的意义至关重大，绝不啻于长安街之于北京人。这条横贯东西的城市心脉上，政府机关云集，金融商业机构繁多，高档酒店、星级酒店环侧相傍，另外，除潺潺跟随的金水河之外，还有人民公园、紫荆山公园等可供周边市民休憩游玩。有人说，若想领略郑州老城的魅力，当先放眼金水东路。
    城东板块远离传统商业区，与郑东新区只有一路相隔，是CBD和老城区的过渡地带，随着人流、资金流、信息流往郑州东部转移，这一区域将会和郑东新区遥相呼应，区位优势不可忽视。中州大道、金水路、郑汴路的新商业势力格局日益显现，在城东区域内，曼哈顿商圈正形成新的财富中心。晚报记者 梁冰
 
生活向南 商服待兴
 
    南区板块主要是指北至陇海路、南至南三环、西到嵩山南路、东至中州大道；面积大约为48平方公里，片区涉及中原区、二七区、管城区三个行政区域。与城北片区和城西片区相比，区域整体人口密度较小，城市主道路横通竖直、交通便利。板块向东南与新郑邻近，向西南与新密邻近，是豫南通往郑州的交通口岸。
    2003年省政府提出《中原城市群发展战略构想》，郑州和许昌是城市群盘中重要棋子。目前郑州发展向南迈进，郑州39个产业集聚区，10个都在郑许经济带上，如郑州航空港、新郑新航工业园、中原食品工业、宇通工业园等。
    郑南板块位于郑州几大核心商圈的南部辐射区域，由西部行政生活圈、东南外向型生活圈和物流集散地组合构成，是郑州“自助型” 房地产发展的代表性区域！整个区域对外部置业群体的吸引力不及东区，但由于其业已形成的物流集散地的特殊性，使其具备了外向型的特点和发展潜力。随着下一步旧城改造的推进，受交通关系的影响，预计该板块仍将增强对外向置业群体的吸附。
    同致行分析认为，郑南板块目前市政配套、商服氛围档次较低 ，“省级物流圈”的商业功能压制了其“自助型” 生活配套的发展，综合居住功能在该板块亟待提升。郑南板块整体区域生活商贸氛围较弱。东部及航海路以南区域以专业市场商业为主，大型超市、集中式配套商业街十分匮乏。随着区域新建住宅、居住人口的不断增加、大型集中式配套商业中心亟待填补。
    根据2008-2010年郑州市城市规划，未来南城片区将逐步发展成为以居住为主的生活区。区域内众多专业市场将迁至三环以外，区域交通压力将得到缓解、环境进一步改善、区域居住品质和居住适宜度将迅速提高。晚报记者 梁冰
城市向北 生态宜居
    随着城市框架的不断拉大，在政府北移东扩的政策背景下，北区逐渐成为房地产新的活力板块。21世纪社区、汉飞城市公园、主语城等大盘的日渐成熟，极大地提高了北区的居住氛围，北区已然成为一座生活之城。
    经历多年的“暗流涌动”，北区开发终于蚕蛹化蝶，郑州版的“华南板块”呼之欲出。现如今北区仅次于郑东新区，逐渐成为房地产开发的一个热点区域。业内人士认为，与郑东新区明显不同的是，郑东新区更多的是靠政府主导，政府出台一些优惠政策鼓励开发商在东区建房；而北区更多的则是靠市场主导，由市场进行资源配置，开发商自发地进军北区市场。
    据共生地产分析，当前北区成规模的在售项目有20余个，产品形态丰富，两房及面积较小的户型，因总价低、置业门槛低等因素，备受客户青睐，充分满足了客户的刚性需求。
    从自然环境上看，黄河沿线的生态防护林、湿地及渔场，形成一个休闲观光的聚集地。从产业构成上看，北区没有工厂，没有污染，生态环境好，适合居住。从居民构成上看，北区年轻人聚集，居民文化层次较高，收入相对稳定，消费能力较强，处于中等偏上的位置。因此，郑州北区历来是房地产市场的一个热点区域。
    据共生地产分析，随着城市的不断向外扩张以及区域楼盘品质的不断提升，使得北区正在逐渐成为郑州最适合人居的地方。北区特殊的人文和自然环境，让更多年轻人选择了这里；而北区楼市的不断升级，又给年轻人提供了买房的更多选择。
    共生地产总经理王国柄告诉记者，BRT、地铁的相继开通，有力缩短了北区与中心区的生活距离，北区已成为郑州较为成熟的泛核心区域,紧邻郑东新区的良好区位优势，使北区成为郑州第一个最为成熟的CLD（中央生活区），具有较强的升值潜力。晚报记者 王磊
 
城市向东 商味渐浓
 
    郑东板块是指郑东新区，该区以迁建的原郑州机场为起步区，以国家经济技术开发区为基础,西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，相当于目前郑州市已建成市区的规模。
    低密度高端楼盘众多、销售价格高、外地人群置业集中等是郑东新区楼盘的主要特点。由于郑东新区是郑州和河南省重点规划建设的城市新区域，各种配套设施齐全完善，交通畅通快捷，吸引了大量的高端人群前来置业。根据同致行调查显示，郑东新区省内地市人群置业比例高达60%，远远大于其他区域的外地人群置业比例。
    郑东新区楼盘目前销售多以洋房、别墅、多层和小高层的低密度物业为主，少量的高层建筑，高密度物业项目较少。如绿城百合公寓、温哥华山庄、联盟新城、双河湾等。低密度物业项目生活居住更加舒适，但同时，销售均价较高，郑东新区楼盘售价一直处于郑州楼市之首，多数楼盘价格达到6000~7000元/平方米。
    随着“城市向东”发展理念的确立，居住人口的增加和大型企业、政府机构的进驻，郑东新区人气的迅速聚集，众多大体量、理念先进的商业地产开发项目现身，郑东新区商业开始慢慢成熟，郑东新区商圈正在逐渐形成，将与二七商圈和碧沙岗商圈形成郑州三大城市级商圈。
    根据同致行调查，目前CBD区拥有商业体量近80万平方米；新区内的社区商业拥有30万平方米体量；沿运河两岸拥有10万平方米的商业体量。而郑东新区新兴商圈的领军者无疑是宝龙城市广场项目，拥有25万平方米的商业体量。依托宝龙城市广场的大型连锁卖场、时尚百货、真冰溜冰场、大型娱乐中心、大型休闲中心、主题游乐商城、大型餐饮中心等，这里最终将形成以休闲娱乐、商务会客为主的商圈。晚报记者 梁冰
中心城区 一房难求
 
    城中板块是由经三路、陇海路、嵩山路、东风路合围的区域。随着郑州城区的高强度开发和城区的不断扩大，城中板块内的房地产项目正在逐渐减少，城区楼盘正在向三环、四环线区域扩散。
    目前城中板块内的房地产楼盘主要呈现出体量小、密度高、配套好的特点，比如，瑞园、上都国际公寓、银座时代广场、非常SOHO等。同时，随着郑州市城中村改造步伐的加快和中心城区土地的日益稀缺，城中村改造逐渐成为郑州市商品房的主要供应源，开始在郑州市房地产市场中唱主角。已建和正在建造的项目，如郑州国贸中心、怡丰新都汇、宏益华香港城等。
    早在2007年，郑州市就公布了《郑州市人民政府关于加强土地调控严格土地管理的通知》。该《通知》对郑州土地政策做出了更严格的规定，在新一轮土地利用总体规划修编完成之前，郑州市内五区新增建设用地，不再用于开发商品住宅。此《通知》从侧面传递出一个信息：中心区内的房子是卖一套少一套，已逐渐变为稀缺商品。因此，想得城中一套房，很不易。
    不过，城中板块因为自然的成长因素，集中了郑州市最优良的配套资源，具有良好的教育配套、医疗配套、市政配套，交通体系四通八达，坐拥二七商圈、紫荆山商圈、紫荆山公园、人民公园，生活方便快捷，使得本区域项目周边配套十分完善，因而集中了郑州城区人群前来购买，但是成交均价较高，在6000元/平方米左右。
    未来，这一区域将更多以城中村改造项目和旧社区改造项目为主，交通拥堵和停车位问题将会成为这一区域房地产发展的瓶颈。