武汉二手商铺：到底是馅饼，还是陷阱？

　　二手商铺
　　馅饼，还是陷阱
  “一要市中心，二要开业的老铺，三要小面积。”最近，读者李先生想要记者帮忙找间铺。
  为了帮他找到合适的二手商铺，记者走访了多位商业地产专家。
  哪里的二手商铺最贵，哪里的二手商铺最火？买二手商铺要注意什么？
  今天，本刊将为你独家揭秘。
　　租售价格 
　　水涨船高
 “现在，香港路沿线的二手商铺价格每平方米在8000元到1万元之间。比如30平方米到40平方米的总价在30多万元。月租金每平方米在80元到100元之间。”顺驰客户管理部经理王晓龙介绍。
  他说，江汉路万达广场的二手商铺均价在4.5万元/平方米，月租金每平方米在200元至300元之间。而这些10平方米到20平方米的商铺，只要有人抛，马上就有人接。与2008年相比，万达广场周边商铺涨价0.2万元/平方米左右，香港路沿线涨价0.1万元/平方米左右。而每平米租金均上涨了30元左右。
  南国大武汉家装副总经理杨波表示，买铺不能根据售价高低作为选择依据。3000元/平方米的商铺，如果租不出去，即使再便宜也没用；5万/平方米的商铺，如果能租出去，并且租金高，再贵也值。
　　市场需求
　　卖铺少买铺多
  王晓龙说，现在是卖铺的少买铺的多。
  他说，汉阳钟家村、武昌司门口、徐东大道沿线，几大商圈很好出租。”，而古田、二七商圈，由于商业不集中，门面多而需求少。香港路、台北路、黄石路、大智路、汉正街、江汉路步行街等地，二手商铺很抢手。
  杨波表示，买商铺主要是买开发商的运营能力。在买二手商铺时，要先看开发商之前招进来了哪些品牌商家，以及其他老商家对商铺的评价，做好这些功课必不可少。
　　专家支招
　　破商铺陷阱
  “有些商铺的产权性质不明确，这样的商铺以后办理产权手续和相关其他商业手续很麻烦。”王晓龙说，住宅用作商业用途，还要征收个人所得税。商铺的性质应该是“商业”或“商用”。
   他指出，商铺的布局与配套也比较重要。从布局上看，项目的进出口位置与拐角位置的租金最高。从配套上讲，供电、供水、供气以及物业管理收费，都会影响到日后商铺的经营。
   他表示，商铺的公摊面积在35％－50％之间。也就是说，买一个20平方米的商铺，实际使用面积只有10平方米到13平方米。如果公摊面积超过50％，这样的商铺不划算。
　　各方说》》》
　　读者“天上云”：很多开发商只是卖铺，又没有商业策划、运营与管理等方面的资历和经验，“一铺养三代”只是一个梦。
　　南国大武汉家装副总经理杨波:目前市场有三种运营模式：
　　一是先卖铺后招商。这种模式市场风险最大。谁也不敢保证以后能否找到商家，同时开发商容易透支商铺的预期，抬高售价；
　　二是边卖铺边招商。这种模式能让买铺者看到一些现实，但中间存在很多变数。
　　三是先招商后卖铺。大武汉家装就是在商户现实租金已到位的情况下，再根据现实租金再确定商铺售价。
　　世方商业地产机构余朝明：租赁商铺时，业主主要是考察商户是经营什么？是否是品牌商家？承租能力如何等，并结合自己铺位情况以及项目的整体商业规划，做到业态互补。同时，要考察商户的经营者是否有过成功的经营经验、经营思路和资金实力，只有出租前多操心，才能保证出租后少操心。
　　二手商铺租售价格表
　　汉口
　　江汉路步行街商圈
　　月租金：200 元/平方米左右
　　平均售价：4.5万元/平方米
　　推荐铺面：万达购物广场
　　武汉广场（ 查看地图）商圈
　　月租金： 120元/平方米
　　平均售价：4万元/平方米
　　推荐铺面：万松精品一条街
　　汉正街商圈
　　月租金： 120元/平方米
　　平均售价：3万元/平方米
　　推荐铺面：万商百马
　　武昌
　　中南商圈
　　月租金： 100元/平方米
　　平均售价：2.8万元/平方米
　　推荐铺面：中南路上
　　徐东商圈
　　月租金： 80元/平方米
　　平均售价：1.8万元/平方米
　　推荐铺面：销品茂附近
　　光谷商圈
　　月租金： 100元/平方米
　　平均售价：2.5万元/平方米
　　推荐铺面：主干道一线
　　汉阳
　　钟家村商圈
　　月租金： 40元/平方米
　　平均售价：7000元/平方米
　　推荐铺面：一线临街门面
　　王家湾商圈
　　月租金： 60元/平方米
　　平均售价：2万元/平方米
　　推荐铺面：汉阳大道一线
　　注：以上租售价格为区域平均价格，仅供参考。区域内各商铺租售价格，因铺有异。
　　数据来源：顺驰置业武汉有限公司