步行街为什么逐渐演化为“不行街”

纵览历史，我们可以说，商业街并非今世才有。

古老的中华民族拥有着让世界震惊的文化，也曾领导着世界的经济发展。辉煌的历史中，已经出现过商业街。《清明上河图》就给我们形象的画出了中国历史上繁华而喧闹的商业街市。

横观世界，我们可以说，商业街并非某个地方的专利品。

二战以后各国都曾经度过一个和平的时期，大力的发展经济，而使得商业街世界各地出现，例如美国有百老汇，日本有银座，香港有中环，而更多的特色商业街更是数不胜数。

因此，我们可以论断：商业街是经济发展到一定程度时，必然出现的一种经济形态。

商业街是一个城市的名片，不仅吸引着本市的居民，也吸引着外地的客人，其巨大的商机与发展前景我们不用去怀疑。

国内的经济经过20多年的发展，已经空前的繁荣，使各地在掀起商业街建设的热潮。以商业街、步行街命名的街道在全国已经超过千条，并且还在增加。而且，一种叫“商业街经济”的意识形态正在形成。

因此，我们可以论断：商业街在国内的发展并没有达到高潮，在将来还将出现更多的商业街。

这确是值得国人欣慰的一件事情。

然而，当各地在兴奋的建设和发展商业街之际，却出现了一个心痛的现象：就是“丧业街”“不行街”的风声渐起渐紧，不绝于耳。

让我们来看一组例子：

北京传统的西单商业街正在因为交通问题出现一个东重西轻的怪现象。因为西单商业街中有一条人车混流的道路，如果购物时穿过马路必然承担交通事故的额外风险，而人流主要从东边进入，许多的客户常常由中间返回，从而造成东重西轻的现象，而一边的商业相对萧条，使得商业在东边“扎堆”而显得商业街的商业容量不足，商业容量的不足促使整个商业街正在萎缩。

武汉的江汉路曾经被认为是经商的黄金宝地，当时商家为进驻该地而煞费心机。然而由于规划不足，使得大量的商户流失，每天都可以看到商铺转让的广告，被当地的经商者称为“丧业街”。

广州的北京路步行街作为全国最早开通的步行街之一，曾经的辉煌如今变成了历史，半数的居民对它不再满意，因为其商业结构具有明显的缺陷，不能提供购物、观光、休闲、娱乐等现代人的需求，其购物功能虽足，但是其他功能明显缺失，在现代的商业竞争中逐渐的趋于劣势而萎缩。

广州如今又有10几条商业街开设之初就有人论断说城市没有如此能来来支撑，而现实正在证实这种论断。

今天，在已经建成的200多条商业街中，热闹几许后冷落的有之，半死不活的有之，开业之初死掉的有之。而真正成功的少之又少。

各地把步行街说成“不行街”说法不是少数！

由此，我们必须认识到，虽然，商业街的形成是商业自身发展和社会进步的必然的产物，但是，我们也要必须认识和遵循商业街自身的发展规律，否则盲目的建造或跟风只会酿造出苦果。

曾经有人对商业街变成“丧业街”，步行街变成“不行街”做过专门研究。我在此一并提供给大家参考。

WBSA教授严忠明应徐州市有关部门的盛情邀请，对徐州市步行街进行了实地考察。在此期间，综合对全国步行街的研究和各地考察经验，严忠明教授对目前步行街所面临的问题进行了比较系统的论述，并对步行街的策划以及建设提出了自己的看法。

步行街的七种“死火法”。

中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。

那么，为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因如下：

一、没有市场只有市长。

这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。步行只是都市美女的一件时装，对于俊俏的姑娘来说，那怕只是披上随意的一块布匹，也是风情万种。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有象三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。可笑的是，有的中小城市在建设步行街的时候，把世界上及北京、上海、广州那些步行街的美丽照片发送到人手一册，希望建设像这样高档的商业氛围，简直就有画饼充饥的味道。

二、没有策划只有规划。

许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案也是由一些著名规划设计院完全设计的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。我们曾见到一条街，建筑漂亮的档口都是以整齐划一的风格建设的，但实际操作不好用。如果整条长达700、800米的街道全部做服装，本地市场很难消化；如果做饮食业，又没有考虑到厨房等相关的配套；如果做歌厅或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的问题。所以，规划漂亮，但由于没有策划的指导，没有建立项目操作总谱，其后续的压力在经营中就表现得非常突出。

三、没有定位只有“品味”。

定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，一个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。其结果就好像让全城的妇女按玛丽莲梦露的模样进行化妆一样，不伦不类，很难产生共鸣。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。

四、不讲优生，只讲整容。

由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。

五、有肉大家吃，有难没人担。

由于是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高，租金高，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。政府在支持步行街的建设方面，应该说是出于一种良好的愿望，但是，为了完成整个步行街的招商，结果往往又会要求各部门大力推进步行街的建设，其结果造成全民招商局面，甚至下达指标。对于目前商业环境里需要非常小心对待的步行街经营来说，这种全民招商的情况实际上后果非常不妙。投资者如果在租金和房价较高的地方，不能够赚到应有的利润，就会出现一系列的问题，如偷税漏税、拖延租金、随意改变经营项目等，使得整个步行街品味大跌，甚至出现许多严重违法、违纪的经营。

六，击鼓传花，逃出升天算命大。

由于步行街的建设周期长，基本上是一个“你方唱罢我登台”的好戏，只要最后责任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的结果怎样，只有天知道。

七、拖字当头，拖沓习气代替商业操作。

由于步行街的建设大部分都是由政府牵头操作，存在着责任和风险的问题。当经营不善和有困难的时候，往往是拖字当头。决策难下，管理婆婆多，使得商机贻误，政出多门，很难按统一的规范进行操作。其结果除了地面铺得漂亮的地板以外，看不到任何真正现代气息的步行街。这就是很多中小城市步行街的命运。

这些当然并不是具体指某一条步行街，而是我们在全国研究步行街所看到的一些典型的例子的总结。

因此。当我们在建设商业街时就必须坐下来深思，步行街到底应该怎么样策划和经营。怎样才能避免商业街变成“丧业街”避免步行街变成“不行街”。

我们必须认识到商业街的建设是有风险的！

我们必须去正确面对而不是逃避。

那么商业街或步行街所存在的风险都在那里呢？我归纳后，浅薄的认为主要有如下几点：

一、系统风险里有

1、经济发展形势风险

2、法律或政府政策与金融政策风险

3、自然灾害风险

二、非系统风险

（一）、建设前期

1、市场调查与分析不足风险

2、商业街定位风险

3、商业街规划风险

4、盲目上马风险

（二）、建设中期

1、项目进度风险

2、资金风险

3、业态组合风险

4、招商组市风险

5、营销风险

6、物业建设风险

（三）、建设后期

1、管理风险

2、经营风险

3、服务风险

4、竞争风险

5、持续发展风险

6、不确定的其他风险

当然，商业街里细节风险有很多，我们这里不做过多的细节研究。

我认为，想要取得战争的胜利，就必须认识到战争可能遇到的困难。同样想要取得商业街开发与发展的胜利，我们也必须清楚的认识到商业街开发与发展的风险。

只有全面认清商业街的风险，全力以赴的去打造我们的商业街，才可能成功，也只有成功后，我们才能说我们拥有成功的商业街，拥有属于我们的城市名片。