东街 商业繁华或将衰退?

    “商品再多，多不过东街口；东西再好，好不过东街口”———不管城市如何发展，福州人仍固守那个传统的观念，东街口是福州商业最繁华的地方。

    但是，一个东街口显然已经满足不了大福州的商业需求。

    在“海西发展”、“城市进化”与“面江向海大福州”这样宏大的叙事背景下，万达来了。

    2009年7月30日，万达带着“21载，40余城”的商业拓展经验，带着屡战屡胜、与时俱进的订单商业模式，带着在探索中进取与成熟的第三代城市综合体落址海峡金融街。

    在未来的日子里，它将对应着东部新城的发展、海西建设跳动的脉搏，给予福州人一个货品琳琅满目、立足于高端的崭新商圈。

    一流的商业设施、先进的管理模式、世界级的品牌……或许，它将替代东街，成为福州新的商业中心。

万达地产

打造一流的商业设施

    万达到福州，带来了其最先进的第三代城市综合体。按照其规划，福州金融街万达广场占地100余亩，内部规划建设有6星级酒店、高端5A写字楼、SOHO办公、时尚步行街、高档购物中心、大型娱乐中心，可以满足衣、食、住、行等各方面的生活需求，其商业硬件设施远远超过传统的东街商圈。

    在福州金融街万达广场，逛街是一件从心理到身体愉悦的事情。在广场中，有一个时尚的步行街，这可是万达非常成功的商业设施。它采用全封闭设计，其中不仅设置了多部步行梯与各个商业业态联通，更可让购物者免除冬冷夏热的困扰。在宁波万达广场，记者亲身体验过万达商业步行街，它空间阔大，光线明亮，从顶棚到内部布局非常科学，既为顾客创造了赏心悦目的购物环境，又创造出很好的商业氛围。

    在福州金融街万达广场，逛街可以是一件全家人都可参与的事情。但在传统商圈中，我们常常可以看到，兴致勃勃的女人与疲惫不堪的男人，还有无所事事的小朋友……而逛福州金融街万达广场，却可以让全家人开心。在这里，有购物中心供女人购物、逛街；有一流的影院供男人看电影；有大型娱乐中心给孩子玩游戏、打电玩；还有各种时尚餐饮，可以供一家人聚餐……多样化而一站式的休闲、娱乐设施可以满足所有人的需求。

    在福州金融街万达广场，消费生活也将变得惬意从容。

    写字楼中的白领，SOHO办公中的宅男宅女，在工作了一天后，不用计划休闲与娱乐的地方，因为几步之外什么都有。

   与朋友小酌，这里有各式餐吧；与老友K歌，这里有一流的KTV；买点东西回家，这里有最好的超市；无聊了，这里有电影院……

万达广场

撑起一个新商圈

    “每一座万达广场都是一个城市的中心”———万达敢叫出这样的口号，不是没有根据的。“21年40余城”的经验证明了万达是个自造商圈的高手，在万达所至的每个城市中，万达都演绎了远离核心商圈“自拓疆土”的经典案例。

    在上海五角场，这个原来上海人眼中的“下只角”，一个“人烟稀少”的老工业区因为万达的进入变成了上海著名的商圈。据当地人介绍，2005年，当万达在此圈地之时，根本没有上海人到这里买东西，但是，如今却是另一番面貌：从百货到超市，从影城到书城，从食品广场到儿童购物中心，从大歌星KTV到家居广场……业态齐全，商业氛围浓厚。据上海万达广场商管人员介绍，这里最高峰时日人流量超过60万人，最低峰时也有近30万人。目前以上海万达广场为核心的五角场商圈已经与南京路、徐家汇商圈呈三足鼎立之势。在宁波鄞州，原是一个工业基地。在万达入驻后短短三年内，这里已成为宁波第二大商圈，日均客流量达到8万人次，节假日高达十四五万人次，今年销售额将达到15亿元。苏宁电器进驻万达广场的当年，销售额就在宁波家电销售行业中遥遥领先。

    “万达广场发展到第三代以后，已经能够依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心、新的商圈。”这是万达集团对万达商业地产产品做出简单而明晰的描述。

    而在福州，这种能力可能更强大。万达运作商业地产20年，在所至的中国每一个城市已经拥有了成功的运营经验与品牌号召力，而福州的万达广场将集万达过往经验之大成，其先进性与完善性也将超过万达以往的任何一个产品，它有理由在福州创造出一个更新、更好、更大的万达商圈。

万达模式

“订单商业”做火商圈

    福州过往的所有商业地产项目，大多先建硬件，再招商，但每一个万达广场却是“软件”走在前面，在硬件完成后，就可以开业。这就是万达独有的“订单商业模式”，正是靠着这种模式，万达广场可以做到开一个火一个。

    “订单商业”是万达独有的优势。至今，万达已经拥有7家不同业态的主力店作为“紧密型合作伙伴”，30多家国际国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴。这些独有的商家合作伙伴资源合成了万达的核心竞争优势。据了解，万达在发展福州项目时会充分听取各主力店的意见和建议，根据福州的城市特点和项目所处地段，选择最合适的合作伙伴，可以说，万达广场在福州是一种“量体裁衣”式的全面规划。

    正是有了“订单商业”的支持，万达在进行前期规划的时候，主力店均为前期进入，项目都是先租后建，专门成立集团内部的规划设计院为项目进行“量身定做”的合理规划，避免后期浪费，也保证了每个万达广场在建设的过程中就已经“满铺”———每一个万达项目在开工之前，主力店的招商就已基本解决，整个项目70%～80%的租赁面积已经有主。

    万达的订单地产还有一个重要的优势就是“满场开业”，不管哪一个项目，开业当天必是所有大小商家同一时间开业，也正因为做到了“满场开业”，万达的项目开一个火一个，形成了场场“旺铺”。

    不仅如此，每年，万达项目中的店铺租赁者都会经历一次“末位淘汰”，那些经营不好、不能与优势物业类型之间形成良性循环的，就会被“请”出万达，此举保证了每个万达项目的店铺都是“精品”。

    从“满铺”到“旺铺”再到“精品”，万达可以做到每个商业点之间良性组合，将商圈的价值发挥到了极致。

万达商管

专业团队做好后期运营

    “就算是一样的硬件设施，一样的主力店，一样的经营业态，万达可以留住人，别人却不一定可以做到。”万达集团董事长王健林在接受记者采访时，对万达造就福州新商圈信心满满。而这种信心来自于其背后有一张别人没有的王牌，就是万达的商管团队。在上海万达广场，记者亲眼见识了万达商管的能耐。从地域上看，上海万达广场处在商场包围之中，四周都是上海的大牌百货或SHOPPING-MALL，但令人奇怪的是，万达广场的人流却远远超过其它地方。上海万达商管公司的人士告诉记者，其实做商业看似简单，其中窍门却很多。首先它需要与政府关系融洽，比如在上海万达就驻有工商、公安等多个政府部门的窗口，不仅方便了群众解决购物纠纷，还能维护好商业气氛；还有产品的设置，这是一个科学性的问题，每一楼层每种商品的摆放，都对人流量有重要的影响；要做好商业，还要聚焦消费者的目光，所以选择怎样的时间举办怎样吸引市民眼球的活动也是商管的重要工作。在上海万达，商管公司每年都会举办数十场活动，邀请各界演出团队，每一场活动都有效地提高了万达广场的品牌性与号召力。

    万达的商管能力非一朝一夕可以造就。据了解，发展二十余年的万达商业管理有限公司是全国唯一一家全国性商业管理连锁性企业，管理范围覆盖全国所有的万达广场，目前管理面积超过600万平方米，创造了连续三年租金收缴率超过98%的行业纪录。

    具备统一商业规划、统一招商管理、统一营销策划、统一营运规范的强大优势和整合能力的万达商管就像万达广场的综合经营者，未来在福州，他们会以领先国内的商业运营模式，综合利用商家及社会资源，形成万达独有的连锁品牌及经营管理优势，管理好福州未来的新商圈。