关注实录:筑巢引凤 商业地产价值如何回归？

　　【论坛主题】： 筑巢引凤 如何实现商业地产的价值回归
　　【论坛嘉宾】：大通投资集团营销总监尹永红
　　【论坛背景】：
　　2009年，天津房地产市场经历了冰火两重天的变化。在商品房市场日益火爆的同时，其他业态也如雨后春笋，不仅出现了很多大型商业、shopping mall，更出现了很多商业+住宅+写字楼多位一体的综合业态。
　　本周的焦点关注将会和嘉宾一起探讨天津商业地产的发展现状以及在发展过程中存在的一些问题。
　　【论坛实录】：
　　【主持人】各位网友大家好，欢迎来到本次的焦点关注。2009年，天津房地产市场经历了冰火两重天的变化。在商品房市场日益火爆的同时，其他业态也如雨后春笋，不仅出现了很多大型商业、shopping mall，更出现了很多商业+住宅+写字楼多位一体的综合业态。本此的焦点关注将会和嘉宾一起探讨天津商业地产的发展现状以及在发展过程中存在的一些问题。首先介绍一下本次的到场嘉宾大通投资集团营销总监尹永红，欢迎您！我们经常说商业地产，但其实很多人并不知道商业地产都包括哪些类型，您先给介绍一下？
　　【尹永红】商业地产越来越成为房地产从业者的热门话题，都认为操盘商业地产需要更加高深的理论和经验做支撑才行。但有时深究商业房地产到底是什么的时候，大家都各执一词，莫衷一是。标准而又简洁的说法是“具备多种商业功能的经营性物业”，商业地产，人们大多关注的是地产，而没有关注地产的根本属性——经营性。
　　其实商业地产的分类林林总总，但能概括其特点和清晰边界的还是商贸地产和商务地产，他们的特点一般都是商业公建类用地性质，商贸地产其实就是跟商贸零售活动直接相关的百货、卖场、购物中心、商业街等，通常人们会叫他“商业”，我觉得叫商贸地产更加确切；商务地产就是服务于商务交流活动的地产类别，例如写字楼、酒店、公寓、会所等等、比比皆是。
　　【主持人】您认为目前天津的商业地产发展如何？存在哪些问题？有哪些经验值得继承和发扬？
　　【尹永红】面对庞大的商业地产范畴，很难笼统的说到每个分类市场的具体问题。整体来看，天津城市已经完成了商业地产市场发展的积累和构建阶段，市场布局也开始由单极化向多极化发展的阶段，但问题始终很多，集中表现在一下几个方面：第一个就是聚集度过高。商贸类地产仍然集中在滨江道、和平路、小白楼、东马路商圈，新兴商圈只有友谊南路、中山路、新开路、大胡同、鞍山西道这些区域性和专业性的商圈能够经营的较好，其他的奥城、西站、柳林、解放南路商圈基本上都还没有找到商圈发展的感觉和方向，实在是商业资源的巨大浪费；第二个问题缺乏统一规划。中国的区域发展和城市发展，都跟目前的商业状况一样，只有行政规划，没有专业的市场规划和商业规划。说到底，商业规划不是人为的建造一些房子就万事大吉了，而是要研究区域板块的消费需求，而合理布局各类商业地产。我们目前基本上就是先造房子，再拉市场，操盘难度可想而知；第三个问题社区商业欠发展。虽然对社区规划中我们总是会保留适当的建筑面积留给社区商业，但是目前的社区商业依然发展的很落后和不方便，就是基本的生活用品也不能找到几个很方便的地方。这有统一规划考虑不足的原因，更重要的还是我们对社区商业的发展和扶持力度不够，“便民设施”“菜篮子工程”，都变成了个别案例和空话，依靠市场自由调节，市场成熟速度是很慢的；最后一个就是只关注一次性租售，不关注经营。无论商贸类还是商务类地产，都脱胎于开发商的短视行为和短期单调的融资环境。就比如说已经数次起生回死的天津女人街和五金城，内街商铺的设置，就是为了更好更快速的销售。而接下来最关键的经营环节没有跟上，造成现在的尴尬境地。要说什么是经营，那就去问问曾经独立支撑东马路商圈的香港新世界好了，这是靠经营水平打开商业旺销旺租的典型案例。
　　【主持人】商业地产的开发和商品房市场开发有何不同？需要经历哪几个环节？在每个环节中需要注意什么问题？
　　【尹永红】基本的流程相对统一，因为发展环境和政策是相近的，市场调研、发展策划、营销组市，租售管理，售后管理，但最大的区别在商业市场的需求研究，而不再仅仅是房产市场基本面的研究。所以，根本差异不体现在基本流程里面，而体现在商业操盘所需的技术环节。我们要从商业经营角度来统筹每个行动，经营是所有技术环节的出发点和归宿点，租售只是这个过程的阶段性行为之一。
　　从商业的经营角度出发，思考商业地产全流程的营销环节，是商业地产运作的重点。凭借多年的商业地产运营经验，我认为要遵循“三分商圈，七分经营”的策略。三分商圈主要是指分析商圈特点，寻找潜在的或互补性需求，是商业地产操盘的重点，但好的商圈也不能保证每个商业都能够经营成功。但是，虽说是商圈占三分，但商圈的特点和潜在市场需求的研究却是商业运营成功的前提。商圈研究解决的是商业地产的核心运营策略的问题；七分经营主要是指经营不只是广告语、不只是招商、更不只是做出漂亮的效果图，确切的说经营是一个阶段性的商业运营活动。招商、签约、落位、开街、商管、物业、品牌、组合、调整、提升，是整个商业项目在完成核心策略之后的一系列扎扎实实的经营动作，这对商业经营者的经营能力要求很高，如果你没有卓越的经营团队配置，还是不要自己持有商业经营的好，这样的商业，就像一个吃钱的机器。
　　【主持人】我们也发现一个问题，很多经营者为了短期的利益提高租金导致很多商户临时撤租，您对这种现象怎么看？
　　【尹永红】这是开发商短期销售利益迫使经营者提高租金的结果，这是现阶段商业房地产最大的矛盾和问题，这涉及到商业地产运作模式和金融环境、开发商资金状况等系统问题，一时难以得到有效的解决。
　　投资者（小业主或分业主）不理性的购买了被开发商炒到了天上的商业地产价格，造成租金回报要求较高，这种高租金压力很快就会传导到商户那里。这不是商业经营者的短视行为，而是商业地产投资市场矛盾的集中爆发。这样的案例多了，有助于教育市场，可以让商业房地产投资更加理性。
　　【主持人】目前有很多商业巨头进驻天津市场，如大悦城、万达河东广场、7-11等等，这些商业地产巨头的进驻，会对天津的商业地产发展带来怎样的影响？
　　【尹永红】这些商业巨头都带来了大型的百货和品牌主力店，或者直接带来的就是成熟的商业经营模式。这很好，为天津的商务和零售市场带来了很多新的开发理念，并有助于市场经营理念的逐渐成熟。以万达为例，万达的商业地产开发模式再加上他的主力店首先入场经营的经营模式，就是典型的对商业地产的经营属性给与了足够的关注。百货、酒店、院线、公寓、写字楼、卖场等经营模式的同期进入，为整个项目提前预订了项目的主力门店，商圈环境会加速形成，商业物业的价值更能够快速的体现出来。如此的商业开发模式，再加上租售并举的核心策略，万达的商业房地产开发战略，规避了一个又一个商业地产市场操盘难点。
　　【主持人】您对天津未来的商业地产发展有何看法？
　　【尹永红】天津最近几年的社会零售商品总额和国民生产总值的增速是远高于国家和地区的平均水平的，外来人口的增速也接连创下历史新高。城市建设正快速进入高速发展期，无论是住宅市场还是商业房地产市场，都有很大的发展和提升空间。尤其是从城市经营角度来看待天津的商业地产发展，天津尚有很多发展热点，社区商业就将是一个最为引人关注的热点。城市也会伴随这些商业项目的落成，跃升到一个更高的发展平台。
　　【主持人】非常感谢尹总能够就天津商业地产带给焦点网如此专业的解答，本次焦点关注到此结束，谢谢各位的参与！