75%开发商认为土地市场过热

    昨天下午，新加坡仁恒房地产以26.14亿元的总价、约1.6万元/平方米的楼板价获得上海浦东外高桥逾10万平方米居住用地，是其一年前获得的同区域、同规模的土地价格的2倍多。

    面对今年土地市场的现状，中国不动产研究中心针对上海开发商的相关调查显示，有高达75%的开发商认为土地市场已经过热，认为还没有走出低谷的开发商则为0。

    就在去年7月，仁恒在无人竞争的情况下以11.9亿元的底价获得了外高桥股份转让的“森兰·外高桥”项目的约10万平方米居住用地，楼板价约7500元/平方米，而昨天，仁恒面对新鸿基地产、保利地产等强劲对手，愿意以双倍高价再拿森兰项目土地，在业内人士看来恰印证了今年楼市带动土地市场回暖。

    事实上，上海今年成交的土地中，与去年相比价格翻番的不在少数，如本月中海发展70.06亿元拿下的今年“中国地王”普陀长风住宅地块，挂牌时的起始楼板价就达14364元/平方米，而去年有同类地块出让时的楼板价不过4700元/平方米；又如上月华润置地以8066元/平方米的楼板价竞得嘉定南翔住宅地块，而去年年初和记黄埔获得的南翔环球乐园地块楼板价不过2891元/平方米。

    与此同时，为了稳定土地市场，防止地价飙高后开发商无力开发而导致土地闲置乃至被退回，地方政府已经在考虑措施。如上海正酝酿类似香港“勾地”制度的土地预申请制度，“价高者得”的模式或将改变；又如正在梳理“问题地王”的广州表示，对于拿地按期不开发的违约企业，将没收最终成交价的10%。

多地项目疑似“捂盘” 皆因高地价？

    事实上，从今年七月份起，针对当前商品房销售中 “少量多批”“捂盘惜售”有所抬头的情况，上海、北京、深圳、广州杭州等地相关部门已经采取各种手段进行制止，上述城市的捂盘、惜售现象也都大大减少。但是在很多行业人士眼中，“捂盘”已经由公开转入地下。

    易居中国分析师薛建雄说，上海中心城区有很多楼盘早在五六月份就已经发布将要开盘的信息，但时至今日上述楼盘仍未正式对外销售。上述楼盘的举动，也被认为疑似“捂盘”。

    有机构曾统计，上海九月份上市的楼盘中，有超过9成的商品住房项目单次推盘量不足3万平方米。更令人吃惊的是，有的新开楼盘在取得预售许可证后，仅推出1套房源。此外，北京、成都等地也有楼盘被曝“捂盘”，其中不乏知名企业的项目。

    目前大部分被称疑似 “捂盘”的楼盘，都是因为不断拖延开盘时间，目的是通过这种方式大量集中目标客户。

    “上海规定一次申请批准预售房屋面积不得低于3万平方米，使得开发商的 ‘捂盘’方式转入地下。”薛建雄说。

    事实上，目前正在公开销售的很多楼盘的“捂盘”手段更为隐蔽。斯盖策划市场研究经理张宏伟说，很多时候开发商是通过玩销控表“捂盘”。尽管开发商获得预售许可的房源总量达到3万平方米，但实际上，位置和楼层相对较优房源却以各种理由未推出，而先推出一些位置相对差的房源。

    上述方式和其他的 “捂盘”方式相比，收效并不差，能帮助开发商以更高价格卖房子。

缘起过高土地成本?

    九月前两周的成交数据显示，上海、北京、广州、杭州、深圳等地的商品住宅成交量均较八月份环比下滑，今年九月难“金”已成定局。因此有不少行业人士认为，开发商在此时选择“捂盘”是自找死路。但是，各地有关“捂盘”的报道却证明，开发商的捂盘销售，并没有因为市场的上述观点“偃旗息鼓”。

    为什么这些开发商在市场成交量持续下滑的情况，依然选择“捂盘”?

    大部分房地产开发商对 “捂盘”一事讳莫若深。不过，一位开发商营销经理却表示，近期的“捂盘”情况，最主要还是与过快上涨的土地成本有关。

    据他介绍，今年五、六月份他们选择“捂盘”，少量多批销售时，只是为了测试市场的温度。但到了九月份，他们对市场的信心已经恢复，选择“捂盘”不仅仅是为了短期涨价那么简单。

     在他看来，近期土地价格的高涨，导致开发商购地金额普遍高涨，大大提高了开发商的土地重置成本。在此情况下，开发商不得不选择延长项目开发周期，以使项目的收益最大化。

    世茂房地产发布的中期报告显示，今年上半年的销售面积高达146万平方米，同期新购入的土地面积仅69万平方米。

    有业内人士猜测，被指“捂盘”和土地储备不足有关。对世茂房地产来说，上半年大量消耗的土地储备，亟需在下半年予以补足，才能保证未来持续的开发。

    不过，也有人不同意这个观点。钱生辉投资咨询公司总经理钱生辉说，开发商的“捂盘”主要是为了营销。国内楼市的消费者从众心态强烈，房价假若不涨甚至下跌，他们便会观望不买房。而房价上涨后，市场销售便格外活跃。他认为，在交易平淡的九月份，“捂盘”是开发商的一种促销策略。

沪楼市昨迎来“冠亚军”

    上海土地市场从来不缺少地王。昨天，上海诞生楼面地价的“冠亚军”。击败保利、绿城等实力地产大腕，海航集团下属的3家企业，在上海刷新了土地楼面地价。

    昨日上午，上海第60号土地出让公告中的 “黄浦江中心段E18单元1-10地块”，被海航集团旗下大新华物流控股(集团)有限公司、海航置业控股(集团)有限公司、海航实业控股有限公司联合以18.24亿元竞得。

海航豪掷18.24亿元

    黄浦江中心段E18单元1-10地块位于陆家嘴金融区，为经营性办公用地。根据土地出让文件，该地块总面积2.08329万平方米，按照2.4的容积率计算，该地块的楼板价高达3.648万元/平方米，刷新了上海土地的楼面地价。

    有业内人士表示，除之前遭遇退地的“南京东路163地块”(楼面地价约6.7万元/平方米)，在海航拿地之前，上海的土地市场成功交易的地块中，还没有地块的楼面地价超过3万元/平方米。

    同日，与“黄浦江中心段E18单元1-10地块”临近的“黄浦江中心段E18单元1-8地块”，以30.05亿元的价格被保利地产竞得。

    根据土地出让文件，黄浦江中心段E18单元1-8地块的土地出让面积为3.70152万平方米，根据其不大于2.4的容积率计算，该地块的楼面地价也超过3万元/平方米，达到3.3826万元/平方米，成为上海第二高楼面地价。

    昨天，大新华物流控股(集团)有限公司相关人士在接受 记者采访时表示，目前集团在上海的子公司主要以租赁房屋为主。黄浦江中心段E18单元1-10地块建成后，不排除作为集团在上海总部的可能性。

    昨天，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，黄浦江中心段E18单元1-10地块建成后，作为竞买方在上海总部大楼的可能性比较大，并且航运中心建设对其以后发展也是有利的。

    对于昨日连续刷新上海楼面地价，陆骑麟表示，两地块均为商业用地，一般而言，商业地产价格高于住宅价格。

沪加大推地力度

    就在上海楼面地价屡被刷新之际，地方政府部门也正在加大土地推出力度。

    9月14日，上海规划和土地管理局推出土地出让第68号公告，推出5幅商业、住宅类混合用地。时隔3天，上海又推出第69号土地出让公告，推出9幅工业用地。

    有业内人士表示，政府加大土地出让，是由于开发商目前对土地市场热情较高。

    对于开发商们对土地的热情，克而瑞(中国)信息技术有限公司高级分析师付琦将此称为“土地饥渴症”。付琦解释道，按照房产1～1.5年的建设周期计算，企业持有2年开发规模的项目储备是较为合理的。而前几年，上海土地供应相对不足，致使大多数上海房地产开发企业患上了“土地饥渴症”，从而引发争夺土地、推高地价等一系列连锁反应。

    事实上，自今年以来，上海地方政府相关部门已经开始加大土地供应。根据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统统计，今年1～8月，上海市经营性用地(含住宅、商业、办公、综合用地，不含工业用地、经济适用房、重大工程配套房等住房保障用地，下同)推出546.2公顷，折合可建建筑面积987.4万平方米，已远远超过去年全年356.3公顷 (合建筑面积595.8万平方米)的经营性用地供应规模。