是头大蒜都能学王建林？

　　只知建林当年，捆绑沃尔玛，圈钱如水，拿地如飚。几年间，成就万达大业。时过境迁，东施再效颦，早晚完蛋。产权商铺，烫手勿玩为盼。

　　最近两年这国内三线城市的开发商是犯了HOPSCA热了，只要我接触的带商业的项目，要是没个5万方以上，要是不号称个“集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体”，那简直都不好意思跟人打招呼。俺知道各位开发商老大们心里有个很质朴的思维——“毕竟也是商铺，实在不行我按住宅价卖总弄得出去吧？”。。。问题是住宅有居住的属性，按《愚公移山》的思维：老子不住大不了等儿子，儿子不住还有孙子，子子孙孙无穷匮也，而房不加增，何苦而不满？商业那玩意不一样啊，你10万人的城市修一20万方的商业，您那又不是迪拜，消费力跟那摆着呢，多余的难道拿来养猪么？而且这么大的体量，除非你拿的地是个跟跑道一样狭长的形状，否则就注定了不可能修成商业步行街，要是弯弯曲曲的修出来。那往中间安一“米诺牛”就成克里特岛迷宫了。所以就必须有1个或几个要命的独立商业体，一般单体面积不会小于2万平方，层数一般3-5层。这个东西就成了开发商最烫手的山芋，开发商是为买房子，不是做长期商业经营获利，他们又没有万达那样的资产抵押运做能力。而整体销售，总价将是个天文数字，很少有买家吃得起的，所以只能分割销售。于是又有两个选择：一是做内街，一是做投资型产权式商铺。而做内街又有几个问题：一是作为小城市，有自营能力的购买者占比重不大；二是由于要考虑到经营，动线设计必须合理，要够宽，而且什么仓库卫生间柱子什么的你不能都画进铺位里去，公摊会相当大。三是如果销售期内没消化干净卖成马蜂窝，拖到营业期，一旦人气不好，剩下的铺子就没法卖了，业主一闹就真捅了马蜂窝了。四是由于开发商没有保留足够的自营比例，各个小商户自主经营会导致相当混乱，什么业态规划都变成扯蛋了。反正目前我所看过的，真正成功的内街型销售的商业项目只有大连胜利广场一个特例。
　　所以，很多开发商高举大旗学习早期的万达模式，做投资型产权式商铺。这些神仙不知道的是，早年万达走的是相当险的一招，它靠“企业品牌+沃尔玛炒做+利用个人信用+银行”的模式，短期确实套得大笔的资金。但是大大虚高的价格导致巨大的返租压力，基本上这钱和借高利贷差不多，要不是赶上03-05年住宅市场行情大好，万达拿从住宅和地皮赚的钱靠回购堵上了这个窟窿，万达就玩完了，现在这帮主儿光看见贼吃肉没看见贼也差点挨打，在银行政策已经改变、住宅价格不再快速增长的情况下玩这玩意？后期怎么办？返租钱从哪来？正常零售业的利润率怎么可能去抵那8%—10%的返租率？不懂商业还玩商业地产。对不起，死定了!

　　PS:最近看了不少博客上“商业地产专家”的文章，写得一套一套的，这个什么“经营性持久性”，那个什么“几条几点”，整得跟戴三块表一样，看着挺有道理，仔细一想说跟没说一样，号称实战派的楞像学院派的。倒应了一句话：“所谓的专家，就是把本来很容易懂的人话写的谁都看不明白。”

　　俺不敢冒充专家，不过最近如果空闲点，我会用比较简单的说法把我这近十年做的东西“发泄”一下。放心，肯定不会搞那么多什么点什么性的，老子只在床上才谈点和性。