越贵越好出手 深圳高端写字楼回报率远高于豪宅

　　中心区写字楼相对高端被普遍看好，投资者可一边长线放租获取6％的回报率，一边等待其升值。
　　市场背景
　　近两月中心区一、二手甲级写字楼成交明显增加，5成以上为投资客，且以个人投资客为主。记者调查发现，目前写字楼投资出现了一个明显趋向，那就是写字楼越高端的，越有投资价值。
　　投资客陈先生，在过去的两个月内，连续在中心区买下多套写字楼，投入金额1600万，包括国际商会中心等。“其实近期不少陈先生这样的投资客，这也导致近期中心区成交明显增加，投资客比例超过5成。”港置地产商业中心A区区域经理刘永强表示。他手里的几个投资客今年来都很活跃，而且大都只买进中心区写字楼。
　　有实力投资客都选中心区
　　日前，戴德梁行研究部主管张晓端指出，和去年只有2成投资客的比例相比，如今5成以上的比例直接说明写字楼投资需求的升温。而根据中原地产的研究报告显示，7、8月份，一手写字楼的均价很高，特别是8月份的均价，超过3万元/平方米，主要原因就是成交集中在中心区和中心西区，一些新推出的商务公寓和写字楼受宠，特别是卓越世纪中心，5月份以来一直成交很猛。记者了解到，其客户里面，不少都为投资客。
　　记者从港置地产、美联物业等中介处都了解到的，和一手出现的情况类似的是二手成交在中心区也出现了投资升温的现象，特别是港置地产，中心区一个分行近2个月就卖出了3000平方米的写字楼。“有实力的投资客都选择中心区，而且主要是高品质的写字楼，如国际商会中心、卓越时代广场、诺德国际中心、新世界中心、金众环等楼盘，这些楼盘的均价大约在3万元/平方米左右。”刘永强告诉记者。
　　高端写字楼回报率远高于豪宅
　　投资客王先生前不久买下来地王大厦一套写字楼物业，单价24000元/平方米，租金135元/平方米/月。按照这个租金，可以计算投资回报率大约为6.7％；同样，王先生的一位朋友购买了位于中心区的一套豪宅，均价3万元/平方米，租金高达78元/平方米，投资回报率3.1％.王先生表示，他虽然付出的成本很高，和投资回报率不是很成正比，但总体来看，自己的投资回报不仅高出豪宅很多，且风险相对小。
　　记者了解到，高端写字楼的投资回报率在6％左右其实要低于一些低端的写字楼，如罗湖一些老的写字楼，价格甚至低于1万元/平方米左右，租金回报率可以达到8％-10％，可是投资客很少选择。戴德梁行写字楼部董事黄书礼表示，投资客青睐高端写字楼不仅仅是考虑投资回报率，目前高端写字楼的投资回报率6％虽然比豪宅高，但是相对投入成本其实不高，这些人购买高端写字楼主要是考虑未来的升值效应，以及高端写字楼的抗通胀能力决定的。
　　他认为低端写字楼承接力弱，不具备升值前景，所以大的投资客一般不会考虑。他指出，目前购买写字楼的，除了企业主自用和投资兼有外，大部分还是个人投资客，这些人对于写字楼的品质和未来前景都很看重。
　　“不仅投资客，还有一些外资企业都在转租为买了，主要是看到实体经济回复，而写字楼的价格肯定稳中有升，这是支撑他们购买的理由。”黄书礼称。
　　投资扫盲
　　注意空置期
　　写字楼是一个高风险高收益的投资，一般来说，现在购买写字楼，只要有租约，由于首付高，基本租金都可以抵月供，业主只要每个月收租金就可以。不过，唯一要担心的是写字楼的空置期，因为写字楼空置和豪宅还不一样，豪宅空置1个月可能就几百元管理费，但是写字楼就要支付几千元的管理费，如卓越时代广场，1个200平方米的办公楼物业，一个月可能就要支付空调费和管理费3000多元。如果空置期过长，对投资回报影响就很大，所以业主要注意尽量不要让物业出现空置。
　　产权性质要分清
　　在买写字楼的时候一定要看清楚该写字楼是办公物业、厂房物业还是商务公寓。如果你买的是高端的写字楼，还请买家记住辨别这个差别，因为有些外资公司和上市公司在中国租房子是有很多要求的，如产权性质不为办公性质的就明确不会租赁。但是这些外资公司租金高，租期长，属于优质客户，如果因为自己的过失失去这样的客户十分可惜。
　　首期款要准备充分
　　购买写字楼，因为租金很高，月供没啥担心的，唯一要担心的就是首期款。买写字楼的首期款一般都要5成，动不动就是上百万的首付，对买家的资金实力要求很高，买家一定要有足够的实力，如果资金勉强，不要轻易决定购买，因为之后如果空置，压力就会很大。
　　贷款年限只能10年以内
　　和住宅不一样的是，写字楼属于商业贷款，最长年限也只能10年，而且利率也极少能优惠，基本都是参照5.94％执行，有些银行会对优质客户给予10％的利率优惠，但是年限不能延长，这样最直接的后果就是写字楼的月供很高。购买者不要轻信中介人员的承诺说贷款年限可以和住宅一样长。
　　专家观点
　　可出售的高端写字楼未来会越来越少
　　夏春毅仲量联行董事、商业地产部主管
　　上半年，外资银行还在犹豫不决，可是国内的银行业占领中心区的战斗就打响了，各种商业银行，如宁波银行、上海银行、包商银行以及北京银行等都已经进驻到中心区，中心区的甲级写字楼空置率也不断地下降，我们得到的数据是18.4％，这个数据在写字楼的空置率里面是很健康的。此外，租金也比较平稳，大部分维持在110-120元/平方米/月。
　　租客的活跃和租金的稳定都是投资客出手高端写字楼的理由，而一个更重要的理由就是，未来中心区高品质的写字楼还会出现，但是可以销售的高端写字楼会越来越少，单一业权的写字楼无疑会是未来高端写字楼的一个发展潮流，很多投资客也看到这点，所以他们看中的并非目前的投资回报，而是未来该楼盘的增值效应。
　　一个很明显的例子就是现在中心区高端写字楼和住宅价格持平甚至比住宅低，这样的现象在国外是见不到的，在CBD，写字楼价格是一定会高过住宅的，在未来可售高端写字楼越来越少以及金融中心地位逐渐建立的过程中，这种写字楼的价值将得到不断的体现。
　　投资密码
　　1地段优势。写字楼的地段比住宅更具备重要性，特别是交通一定要可以方便到达，而且周边已经形成商务氛围，或者未来这里有很好的商务规划，只有这样的地段才具备最强的升值潜力。如现在的深圳中心区，基本可以确定未来是深圳的金融中心，不仅大量的银行进驻，金融行业的巨头也纷纷在这里拿地盖楼。
　　2高端品质。一个楼盘的品质可以表现在很多方面，外观现代是标志性是必须的，此外，材料好是一个方面，办公空间的规划是一个方面。另外，这个写字楼的大堂、电梯和层高都是一个很重要的指标。一般来说，好写字楼大堂一定要足够气派，电梯品牌要够好，数量不能太少。此外，很多外资公司都喜欢层高较高的写字楼。
　　3物业管理。物业管理对于写字楼的持续价值升值具备重要作用。香港很多写字楼二三十年过去，租金一样很高，出租率也一直很好，一个重要原因就是物业管理很好。一个高品质的写字楼，只要物业管理经常翻新，经常维护，是可以很多年都如新的一样。所以去选择写字楼时候，千万别忽略了一样，就是这个写字楼的物业管理水平。