独家：商铺越贵越好卖 七浦路3楼铺单价卖11万

　　上海商铺市场长期以因为严重供过于求而滞销，月成交量不足15万平方米的商铺，网上可售存量达到592.28万平方米。同期，网上商品住宅的可售存量为509.05万平方米，而住宅的月销量在150万平方米以上。

　　然而，就是这么一个严重滞销的商铺市场，却出现越贵越好卖的奇异现象。

　　易居中国的调研报告显示，7月24日新七浦服饰批发市场推出了3楼的120个铺位，这批处在商场3楼的2763平方米的铺位，在不到半个月时间里就以超过11万元/平方米的价格销售一空。5月9日推出的博览汇广场107个铺位11609平方米也是短时间销售一空。08年12月26日推出36个铺位的御翠豪宅，除有2层11个铺位原先打算整体出售现又分散出售外，其余的25个铺位也已销售一空。但于由客户和贷款手序等方面的原因，这些项目已经进行网上登记的分别只有117、97和24个。

　　其中，御翠豪庭的2楼铺位，原先打算做为整体商场出售，但由于早前未能成功购入首层临街商铺的人太多，故为了满足需求，据了解发展商正考虑分拆为中小型商场商铺，由于该铺下面的1楼有两个小面积铺位成交价达到13-14万元/平方米(御翠豪庭59625元/平方米的均价，是其1楼、2楼和地下1层成交铺位的平均价)，保守估计2楼的铺位均价会在7-8万元/平方米左右。

　　据薛建雄的分析，这三个铺位都处于区域相对供不应求的状态，但又各有特点，其中御翠豪庭位于古北黄金城道步行街，古北的商业旺盛，商铺租金一直领衔于市场，黄金城道更是政府规划的上海乃至全国最顶级的商业步行街，就连日本最顶级的百货公司高岛屋也将入驻其附近，一些投资者因此赶在今年十一黄金城道预期开街前入市。博览汇则处在上海国际展览中心对面，对商业的需求非常旺盛，但商业供应匮乏。新七浦服饰批发市场则是上海及至全国知名的七浦路批发市场的优质铺位，该区域的铺位一直受到投资者追棒。

　　由于上海的消费能力巨大，而商业双容易形成集中消费氛围，所以商铺越贵越好卖。差的铺位本身就难于为继，再加上铺位严重供过求的影响，就越便宜越没人要。

　　易居中国报告显示，至2008年上海人均商业面积已达2.3平方米，全国最大，是排名第二位深圳1.02平方米的2.25倍。且未来3年内，上海还有576万平方米的商业供应量，使得人均面积上升至2.61平方米。

　　按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值。由于中国的社会经济和商业发展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业用房的需求也相对较少。根据行业测算，城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。