金融危机是商业地产噩梦的开始

商业地产兴起，经济衰退接踵而至，并不是独立的、个别的现象，而是有深层关联的。张维伦重申了一种观点，即经济学家安德鲁·劳伦斯的“摩天大楼指数”所揭示的“百年病态关联”：大厦建成，经济衰退。商业地产的发展总是在经济发展积累到一定阶段的时候大量涌现，但那时商业地产兴旺的时候，整个经济一般已经到了一个高峰，步入下滑阶段，而商业地产从开发到建成有一个开发周期，因此经常出现“大厦建成，经济衰退”的现象。

张维伦在回答南方日报记者关于“2009年3、4月会死掉一批商业开发商”这个观点的看法时，称要判断2008年-2010年商业地产的发展趋势，其实就是整个经济形势的判断。他认为这一观点接近真相，“现在正是商业地产噩梦的开始”，而且“2-3年内（经济）恢复已经是最乐观的看法”，他建议最近几年都别碰商业地产。

商业地产有其自有的复杂性

他认为，商业地产是比住宅开发地产更高层次的经营性地产，比其他地产形态都复杂，对开发商的要求更高：“住宅开发小学生，商务地产中学生，商业地产大学生”。商业地产有一个长期的开发守成期，需要大量的资金来支撑，还需要运作的开发商有足够的商业运营资历和手段。

商业地产成功的标准不是卖得好那么简单，而是在人流量、租金回报率、定位等方面都有要求，商业地产是一个资金密集型产业，投入大，现金流要求高，从一开始就形成成本支出，产出却是从零开始累积。很多商业地产项目是先卖掉七成来解决资金问题，然而要把项目运营好，比较好的租售比例却是卖三成租七成。这个投入产出比受资金影响大，项目对资金要求高，一旦遇到金融危机就很麻烦，金融危机对商业地产的影响是全方位的，也是致命的。

从客户群来分析，住宅开发只需照顾买家的需求，是最简单的，商业地产必须考虑买家（投资能力）、用家、管家（管理问题）三种不同的需求，所以是最复杂的。商业地产最难的是经营管理环节。

但是地产发展的高级阶段是商业地产，是开发商的必修课。