住宅价格快速上升 商住物业倒挂现象依旧

　　上海办公楼市场持续约3年的商住倒挂现象依旧没有改变，商铺方面，个别大宗物业的成交价格也低于周边同年限的住宅楼宇。
　　今年下半年上海办公楼成交与去年下半年同期相比情况较好，近期月均成交量突破10万㎡，8月产权式办公楼的销售量约13万㎡，环比7月上涨约9%，成交均价也有小幅回升。虽然办公楼市场正逐步回暖，但是全市均价相对于住宅而言依旧处于低位。
　　21世纪不动产上海锐丰业务拓展部置业经理吴晓明指出，06年开始住宅市场的价格涨幅就逐步加快，逐渐超过周边写字楼价格。从06年至今，办公楼买卖价格涨幅普遍仅约15-20%，办公楼的商住倒挂现象也开始持续至今，且各区域均有此现象。例如，静安区办公楼的静安中华买卖价格为3万元/㎡，附近的静安枫景苑住宅买卖价格约3.5-4万元/㎡；南证大厦成交价为2.6万元/㎡，附近的中凯城市之光住宅买卖价格约5万元/㎡；古北的远东国际成交价约为3万元/㎡，附近的古北二期住宅买卖价格约4万元/㎡；陆家嘴中融碧玉蓝天成交价格约5万元/㎡，附近的住宅房源买卖价格约为5-10万元/㎡。徐家汇的飞洲国际成交价约3万元/㎡，附近永新城住宅房源买卖价格约4-4.5万元/㎡。
　　虽然目前办公楼市场价格上涨缓慢，但未来市场依旧看好。21世纪不动产上海锐丰业务拓展部客户经理明聪指出，上海将发展目标定位于国际金融中心，放眼国际几大金融中心目前的商业地产来看，均没有商住倒挂的现象，那么上海商业地产未来的趋势应当也是这样的。明聪分析指出，之所以形成倒挂一是因为住宅市场需求依旧非常旺盛，且成交周期短、税费少、价格高企；二是因为办公楼市场是以长期投资为主，客户看中的是持续经营的能力和回报率，故交投活跃度低于住宅市场；三是目前办公楼市场供大于求，目前上海办公楼（甲级）存量为535.95万㎡，下半年还有约50万㎡办公楼供应。
　　明聪还指出，倒挂现象的改变需满足两个条件。一是住宅需求得到满足，客户有闲余资金才会考虑投资商业地产，毕竟目前住宅回报率仅为2-3%，而办公楼平均回报率可4.4-4.5%或更高。二是实体经济恢复并蓬勃发展，企业的收益增多，才能支撑起租金市场。
　　商铺方面，今年开始已有个别大面积成交的商铺均价低于周边的住宅。21世纪不动产上海锐丰商业投资部经理吴鹏告诉记者，原本同区域内商铺价格与住宅价格的比值约为2，从08年开始比值逐渐降低，目前约为1.5。如丽园路一套约2800㎡的商铺成交价约为1.5万元/㎡，而附近的黄浦新苑均价为2.5万元/㎡。究其原因，住宅涨幅过大，而商业成交价格平稳是造成倒挂的主因。对于后市，吴鹏颇为乐观：“商铺市场短期内会继续回暖，目前已有较多有买卖意向的客户，鉴于挑选商铺及成交流程较长，故今年年底前很可能会迎来一波成交小高峰”。