房地产升温 调控政策处于两难境地？

　　自 6月30日，中化方兴地产以40.6亿拍得北京广渠路15号地，迅速带动了北京市楼价全面升温，并促使全国一、二线城市房价迅速回升。
　　房地产市场全面回暖，65个城市环比出现上涨
　　根据国家信息中心房地产信息处提供的数据显示，从今年上半年全国商品房销售面积看，实现了销售面积34109万平方米，同比增长31.7%;其中，商品住宅销售面积实现31500万平方米，同比增长33.4%;商品房销售面积同比大幅增长，市场出现全面回暖。
　　从各城市运行情况看，多数城市商品房交易量呈持续上升态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。
　　今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，6月份，全国房屋销售价格指数为100.2，比5月份上升0.8个百分点，比上年同期低8个百分点。
　　从城市看，6月份，在70个大中城市中有8个城市房屋销售价格涨幅高于3%，同时有40个城市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有65个城市房价环比出现上涨，仅有三个城市的房价环比仍有下跌。
　　房价上涨，一方面由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期;另一方面也是更重要的原因在于开发企业在资金压力缓解后失去了降价促销以回笼资金的压力。
　　原全国人大常委会副委员长成思危于近日表示，全年的信贷计划指标在一季度完成了90%以上，当季从银行信贷转到投资领域的资金大概是2.4万亿，其中，不可否认确有一部分资金流入了股市和楼市，所以造成了股市和楼市暂时的回暖。　　在成思危看来，本轮房价上涨一开始是由刚性需求推动的，但后市发展则与信贷大规模的投放、老百姓当前储蓄率过高，出于对资产保值增值的需求等因素有关，这些因素推动了楼市求，从而导致了房价涨。
　　著名经济学家茅于轼认为，房价上涨首先是GDP的上涨，一些人的收入比例已经超过了房价的上涨幅度。在收入增加的同时，也预示着收入增加中存在一些不平等的因素。而在投资方面，目前市民没有新增投资的渠道。
　　“现在地产行业的好转只是表面现象，是靠政府4万亿投资拉动”，茅于轼说，“但并不是地产市场已经进入到向好阶段，当这个钱花掉之后将依然呈现出老样子。”
　　“由于利率、交易税费等与住房消费相关的政策为近10年来最好，近期房地产销量的回升具有可持续性”，国务院发展研究中心市场所研究员邓郁松在接受《中国发展观察》采访时表示，如不发生其它突发性情况，2009年全国住宅销售量不仅将明显超过2008年，而且有望超过销售水平最高的2007年。
　　国家信息中心房地产信息处分析当前房地产市场主要有六个特征，首先，房地产开发投资增速逐月加快，90平方米以下住房投资增速较快。数据显示，1-6月份，全国房地产开发完成投资14505.3亿元，同比增长9.9%，增幅比上年同期回落23.6个百分点。二季度，90平方米以下住房完成投资3280.6亿元，增长30.8%，增速较上年同期回落54.3个百分点。其次，土地购置与完成开发面积延续负增长，部分城市个别优质地段“地王”频现。其三，商品房施、竣工面积增长平稳，新开工面积降幅减缓。分地区看，中、西部地区施工及竣工面积增速快于东部地区，但三个地区新开工面积同比均出现下降。其四，市场销售持续升温。其五，房屋销售价格连续回升，大部分城市环比出现上涨。其六，个人按揭贷款资金规模增速加快。1-6月，全国房地产开发企业到位资金总计23703亿元，同比增长23.6%，增幅比上年同期上升0.8个百分点。其中，其他资金来源9837.4亿元，其中个人按揭贷款增长63.4%;国内贷款同比增长32.6%。
　　6月份，“地王”频现，除了富力地产的广渠门外10号地拍得10.22亿元，中兴40.6亿元竞得广渠路15号地，上海朗华置业公司又以4.22亿元竞得上海长宁区周家桥街道91街坊地块。
　　土地市场火爆致使房产价格整体上涨。5月份以来，房价形成新的分水岭，并形成了市场参照系。在国务院发展研究中心副主任刘世锦看来，这是虚拟经济的主要特点。
　　一、二线城市房产市场由自住需求为主向投资需求大幅转变，市场泡沫成分增大?
　　“大家期望房地产市场重新活跃起来，对实体经济有所贡献”，国务院发展研究中心市场所副所长王微在接受《中国发展观察》采访时表示，“但是从房地产深层次结构看，房地产市场对实体经济的带动还有其问题。”在王微看来，从房地产固定投资增长来说，当前房地产投资主要投向已有在建项目，而新开工项目投资少，与基础设施等领域的投资增长有较大差别;其次，二手房交易活跃且超过新建商品房市场;三是住宅市场升温，而商业地产、写字楼等市场依然清淡，租售价格仍在下降。
　　在王微看来，房地产投资与宏观政策有直接联系，特别是与信贷政策高度相关。以利率政策为例，2003年到2007年，中长期贷款利率从5.76%调整到7.83%，上升约36%。2008年10月份以来，中长期贷款利率从7.83%下调到5.94%，名义上下调了24%，但由于住房贷款有七折优惠，实际下降幅度超过46%，大大降低了购房的资金成本。这是近期房地产市场重新活跃起来的一个重要原因。
　　房地产市场再次呈现火爆势头，使供给出现压力、房价过快上涨。中国指数研究院对上海、杭州、深圳等若干城市的监测显示，以过去6个月的平均销售速度来看，上海、杭州的可售面积仅供6个月的销售，供给已显不足。另据一些城市反映，随着销售情况的好转，消化存量房的压力已明显缓解。但是一些远离中心区的项目，由于交通等基础设施跟不上和公共服务设施不配套，短期内也难以形成有效供给。所以在一些地方，存量房的消化压力与有效供给不足的矛盾将同时持续一段时间。
　　业内专家认为，住房价格的快速上涨，一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放，另一方面也可能对房地产市场的健康发展和金融市场稳定产生不利影响。
　　从对当前房地产市场的判断来看，全国房地产市场总体上已经探底回升，在31个省份中，还有6个省份上半年销售价是下降的。一、二线城市房产市场由自住需求为主向投资需求大幅转变，市场泡沫成分明显增大。
　　日前，摩根大通董事总经理、中国区首席经济学家龚方雄在接受媒体专访时指出，内地房价仍会上涨，房价每年5%-10%的增长是正常的，因为内地经济每年都是8%-10%的增长，房地产投资租金回报率相对来讲是很低的，很多地方房价出现上涨，但是租金没有上涨，租金回报率只有3%左右。
　　根据国务院发展研究中心市场所统计，5-6月份房产租售价格背离较大，房产投机因素增加。上半年北京市租赁交易量下降3%，租金下降8.7%。对于一直比较稳定的北京租赁市场来说，这是非常大的跌幅，其中月租超过5000元的高档租赁市场成交量下跌甚至超过8%。目前，国内诸多城市普通住宅租金回报率小于4%，上海住宅出租回报率跌破3%，越过5%的国际警戒线，外地人在北京的投资约占40%。
　　其次，从房价收入比看，国际房价收入比是4-6倍。而北京市的房价收入比已超出国际平均水平4-5倍。8月20日，房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平五倍。对此，北京市统计局方面则称，房屋成本包括购房成本和使用成本，不能简单地进行计算和对比。
　　第三个指标，即在短期内价格交易量快速上涨也说明投资成分增大。5月中旬-6月份，北京与上海房地产价格上涨最快。判断整个市场健康程度的指标，还与宏观经济回暖的基本面相关，上半年GDP上涨达7.1%,有很大成分是房地产的贡献。
　国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松担心这一次房地产的泡沫可能比2007年还要大。原因是地方政府在其中发挥了积极的推动作用，这次地方政府融资平台能力很大程度取决于土地的投入，他说，对此要保持高度的警惕。
　　在邓郁松看来，从价格上涨与资产泡沫的关系问题来看，资产泡沫一定表现为资产价格上涨，但资产价格上涨并不一定构成资产泡沫。因此，需要用合理的指标来判断价格上涨是否已形成资产泡沫。房价收入比、租售比等指标有助于判断是否已形成资产泡沫，但使用房价收入比等指标时既要和国际水平比较，也要重视和本国长期均值水平比较。
　　“今年仅仅是利率优惠、交易税费减免，大致使居民月供降低20%以上。”邓郁松表示，房价太高与实际支付是个悖论。从2005年到今年上半年商品住宅销售额超过9万亿，到今年6月份居民贷款余额不超过4万亿，整体贷款不超过4成。
　　对于价格上涨，要看到不同城市价格上涨的原因不一样，如北京价格上涨过快的主要原因在于供给下降。2003年以来，北京新开工面积逐年下降，2009年新开工面积仍然是负增长，如果不能增加供给，北京过高的房价水平将很难回落的合理水平。
　　在邓郁松看来，由于不同城市发展的水平与阶段不同，制定短期政策或长期政策时不能只看局部城市的房产价格变化情况，更要看全国总体房产价格的变化情况。2007年前后针对个别中心城市房价上涨过快问题出台了很多抑制需求的政策，结果不仅抑制了投资需求，也抑制了许多真实需求，这也是去年房地产销量下降的重要原因之一。同时要注意到，许多政策的出台更多关注的是价格变化，而对房地产市场的长期可持续发展重视不够，从长远发展看，更要关注房地产市场的中长期政策。
　　2009全年房地产市场呈现出“V”形走势，整体处于复苏回升区间
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭近日撰文指出：房价未来走势将呈四个方面的变化：首先，政策面下半年将作出调整，比如近期杭州市率先收紧二套房贷，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，明确要求要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。其次，随着成交量的有所回落，需求会有所减少，下半年大部分城市的供应量有所增加，将使上半年供不应求、不断消化存量的情况有所改善。市场供求逐步达到平衡，有利于稳定房价。
　　此外，资金面宽松度会稍稍收缩。7月份国务院常务会议强调，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。下半年货币政策肯定不会全面收紧，但近期央行通过公开市场操作，连续加大资金回笼力度，说明中央也开始对通胀和资产价格上涨有所考虑。最后，市场预期可能变化，即随着房价的持续上涨，部分大城市已经重新出现泡沫，投资投机者也会意识到风险，尤其是政策存在变数，通胀预期也将随着时间的推移而减弱。
　　杨红旭认为，四个影响房价的因素都会出现调整，但程度不同，整体而言不会出现重大的、方向性的变化，因此下半年房价将基本保持稳定、上行的可能性大于下行。具体而言，三季度房价很可能继续上扬，四季度上涨动能减弱，甚至不排除小幅下跌的可能性。除此，宏观经济也是一个重要外部因素，如果下半年经济持续复苏，甚至是回暖，则无疑为房价上涨提供基础性支撑，否则房价很难持续上涨。
　　在国家信息中心信息房地产信息处的专家看来，2009年全年，全国房地产市场呈现出“V”形的走势，整体处于复苏回升区间，投资、资金来源、施工建设企稳回升;销售面积和销售额增长较快;房屋销售价格指数止跌回升，出现小幅上涨。
　　首先，在扩大内需的大背景下，城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将企稳回升。其次，房地产开发投资增幅企稳回升，全年增长将达到13.9%。其中，城镇固定资产投资完成19.22万亿，增长29.7%，房地产开发投资完成3.48万亿，增长13.9%，与上半年相比增幅加快4个百分点，与2008年同期相比增幅回落7个百分点;商品住宅投资完成2.67万亿，增长20.7%，增幅较上半年加快13.4个百分点，与2008年同期相比回落1.9个百分点。此外，房地产开发资金来源将增长26.5%，增速较上半年加快2.9个百分点，较2008年全年加快24.7个百分点。
　　从全年房屋建设增长来看，将保持稳定增长，即全国商品房施工面积将达31.13万亿平方米，商品住宅施工面积为24.97万亿平方米，但与2008年同期相比将略有回落，商品房和商品住宅施工面积增速分别回落2.5和0.8个百分点。在竣工面积上，预计商品房竣工62591万平方米，同比增长7.0%;商品住宅竣工52263万平方米，同比增长9.5%。2009年上半年，商品房和商品住宅销售面积取得较快增长，下半年，预计商品房销售情况将适度进行调整，但整体依然较为乐观，将保持较高的增长速度。
　　从房地产销售价格指数方面看，国家信息中心房地产信息处的分析认为，2008年全国房屋销售价格指数呈现持续回落态势，2009年则呈见底企稳回升的态势，房屋销售价格指数在3月份创下新低后开始持续回升，且呈加速态势，但在政策微调的影响下，下半年涨势将趋于平缓。
　　预计全年房屋销售价格将止跌回升，出现小幅上涨。其中，2009年12月当月，预计房屋销售价格上涨2.1%，新建商品房价格上涨1.0%，新建商品住宅价格上涨1.3%。
　　对于房地产市场的长远健康发展，国家信息中心信息房地产信息处提出三条政策建议：首先，应加强保障住房的建设和管理，切实满足中低收入住房困难家庭。根据保障住房建设计划，2009年全国将解决260万户住房困难家庭的住房问题。其中，上半年全国已开工建设廉租住房105万套，占计划的59%;计划投资1048亿元，已完成投资310亿元，占计划的29.6%。在加快保障性住房建设的同时，必须加强对其销售及售后的管理，使其能够真正满足中低收入住房困难家庭的需要。
　　其次，保持信贷对房地产的合理支持，适度降低对投资性购房的信贷支持力度，即对当前市场中投资性购房借用改善型二套房的名义享受优惠信贷政策的现象，金融监管部门应加强监管，确保住房消费信贷的相关政策能够严格按照国家有关规定执行，保证在实际操作中不变形，在保持房地产的稳定发展的同时有效降低银行自身的风险;
　　第三，加强房地产市场监测和分析，及时发现市场异动并采取措施。如果下半年房价仍保持上半年上涨速度，市场很有可能将重回观望和低迷，不利于房地产乃至整个国民经济的健康发展。相关部门应提前准备，加强监测和分析，针对房价如果出现过快上涨制定相应政策预案，以确保房价的基本稳定，促进房地产市场的复苏和长期发展。