中海７０亿刷新上海总价地王纪录

    昨日下午2点43分21秒，伴随着上海市浦东公证处工作人员的公证词，上海总价新地王正式落户普陀长风。中海发展以70．06亿元击败4家竞争企业，拍得长风6Ｂ、7Ｃ地块，超越总价67．5亿元的新江湾城Ｆ地块（铁狮门地块），稳稳坐上有史以来上海的总价地王宝座。
    溢价130％抱得地王归
    或许是由于上海住宅用地行情持续火爆，昨天下午聚集在土地交易市场观摩大厅的观众不如之前几次热门地块开标时多，但热情依旧高涨。
    商报记者从土地交易市场信息中看到，截至长风6Ｂ、7Ｃ地块开标前，该地块共有71家企业领取了出让文件，并有15家企业申请竞买。这15家企业中，不乏新加坡国浩、仁恒置地、凯德置地、香港九龙仓等境外大鳄，以及中海发展、招商地产、保利集团、华润置地等央企地产巨头。
    或许由于此前浙江绿城在网上溢价八成的首轮挂牌价（56．28亿元）对个别企业起到了阻吓作用，商报记者发现，昨天下午实际到场的竞买者只有13家。下午1点50分，长风6Ｂ、7Ｃ地块已经出现4轮网上报价，挂牌最高报价为60亿元人民币，高出浙江绿城首轮报价3．72亿元，且已较底价30．58亿元翻番。
    于是，开标前，长风6Ｂ、7Ｃ地块楼板价已经达到了19191元／平方米。当主持人询问现场是否有竞买人愿意继续竞价时，又有一部分开发商退出了竞争，最终只有包括仁恒、绿城、保利、中海在内的5家开发商进入最关键的“暗标”环节。
    最终，中海发展（上海）有限公司以70．06亿元的总价击败其他4家竞买者，溢价130％抱得地王归，成交楼板价22409元／平方米。这一报价较竞买“第二名”——仁恒置地高出4．09亿元。
    暗标实则暗流涌动
    商报记者发现，70．06亿元的长风6Ｂ、7Ｃ地块不仅是上海地王，这一总价在全国范围内都屈指可数。据搜狐焦点网披露，一位不愿意透露姓名的中海地产负责人表示，该公司以70．06亿元的价格拍地是根据市场分析，根据土地价值来判断，而这也在中海考虑的合理区间内。
    市场分析人士指出，由于上海住宅用地招拍挂采取“暗标”，与北京等地有所区别，因此现场并未出现激烈的百轮叫价争夺场面，而是开发商进行看似平静地一次性书面报价。“虽然‘暗标’可以在一定程度上改善开发商‘冲动’叫价的情况，但对于‘志在必夺’的开发商来说，为了成功获得土地，他可能会直接在这一次性书面报价中填上能够承受的最高价。”该人士认为，在长风6Ｂ、7Ｃ地块的开标现场，参与竞买的巨头们看似平静，实则“暗流涌动”，“看得出，应该都是全力以赴。”
    流标地块咸鱼翻身
    相当有戏剧性的是，一年前，长风首幅住宅用地——7Ｃ地块还在低迷的上海土地市场中苦苦挣扎，并因无人申请竞买而惨遭流标。短短一年时间，7Ｃ地块就已“咸鱼翻身”，变身新地王，并与其打包出让的6Ｂ地块一起，成为上海楼市最热焦点。
    54号出让公告显示，出让面积14．21081万平方米的长风6Ｂ、7Ｃ地块，东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至金沙江路。两幅地块作为一个标的出让，规划土地用途均为住宅及配套公共服务设施。根据其规划容积率2．2粗略估算，其总建筑面积为31．2637万平方米。
    其中，长风7Ｃ地块曾在上海土地出让2008第18号公告被推出，但因无人申请竞买，在去年9月惨遭流标。当时，有人指出，长风首推纯住宅用地就惨遭冷遇，可能与出让方开价（楼板价）过高有关——其平均楼板价高达14300元／平方米。
    如今，这一地块的地价行情已飙升至22409元／平方米，高出去年同期五成。长风生态商务区经历了2007年的火爆行情和2008年急转直下之后，终于在今年迎来了一个新的上升期，并在这一上升周期当中超越了新江湾城。
    得益于大虹桥概念
    对于此次长风“面粉”贵过“面包”的局面，包括上海万业集团一位负责人在内的“唱空派”向媒体表示，认为去年流标时的地价比较合理。但亦有市场分析反驳人士认为，目前上海土地市场行情滚烫，长风生态商务区建设也已颇具规模之外，加上“大虹桥”概念的助推，长风住宅用地行情飙升在情理之中。
    值得关注的是，目前上海商业地块行情仍未有起色，长风生态商务区的商、住用地更是冰火两重天。“长风卖地卖疯了，现在周边区域的土地出让方应该乐开了花，但其实就我所知，现在普陀区域内要推地块，多数为商业用地。”上述市场人士指出，普陀区域内商业地块形势依旧严峻，“长风周边区域若要推商业地块，可能还是不能掉以轻心。”
    新闻背景
    上海总价地王演变史
    一直以来，因上海的商业地产市场相对于全国而言最为成熟，所以，上海土地公开出让的“总价地王”历来以商业用地为主，无论是总价44亿元的163地块（已经被苏宁房地产退地）、总价67．5亿元的新江湾城Ｆ地块（铁狮门地块）以及“名义总价”45．6亿元的李嘉诚的陆家嘴[25.20 0.20%]竹园地块，均属于纯商业地块。
    而住宅“总价地王”历史，还要追溯到4年前的2005年，在当年的国有土地使用权出让1号公告中，浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块被香港新鸿基地产[115.70 1.05%]旗下的显锐投资有限公司以31．85亿元收入囊中，成交楼板价高达2．0718万元／平方米。虽然此后诸如仁恒在新江湾的Ｄ3地块和长宁区周家桥街道91街坊地块等这类成交楼板价超过2万元的住宅用地亦有出现，但规模上及总价上始终难以超越正在启动建设的“浦东滨江凯旋门项目”的纪录。
    今年，上海的住宅用地开始发力——7月23日，今年上海土地出让45号公告中备受瞩目的赵巷特色居住区10号地块（下称“赵巷10号地块”）的使用权挂牌出让正式开标。金地集团[14.94 3.68%]在该地块正式开标前，以30．48亿元进行“最后一挂”，成功击败保利、世茂、万科、龙湖、绿洲、嘉华等其他10家开发商，成为也是上海土地公开出让市场上有史以来住宅地块的“第二名”。短短一个半月后，普陀长风6Ｂ、7Ｃ地块就以70．06亿元的总价超越了上海历史上所有商业总价“地王”，一改之前商业用地总价称王的传统惯例。