09年商业地产触底 批发市场将走向没落

徐奕俊认为商业地产做得好的话收益将会非常大，例如某个客户两年前在东莞用几十万投资商铺，如今收益几百万，这是住宅投资无法比拟的。一旦商业项目成功了，它产生的价值非常大。像白马服装批发市场，建成的时候租价低廉，但到2006年的时候已经高达3000多元/平，是广州最高的租价。但是投资商业地产风险也很大，经济不景的时候受到的影响比住宅地产大得多。他建议个人投资者多考虑未来升值潜力，少投资大商场里的小店铺，因为它们受外界不可控制的因素影响非常大，欠缺自由度和机动性。

同时他也提到大型商场要做起来，定位一定要先做好。以光明广场为例，它是先把大部分好的铺位出售了，剩下的用以出租，这些出售了的街铺零散地出售衣服、鞋子，与北京路一般的店铺没有区别，它的地铺租金大约是200元/平，二楼以上基本空置，在那样的黄金地段并不算做得好。光明广场的亮点是顶楼的食街以及溜冰场，溜冰场的出现满足了北京路购买人群的运动需求，相对有档次的食街也能引入人群前来消费，因此顶楼的租金达到80元/平，仅次于地铺。这就要求商业地产的项目需要对目标人群有一个清晰的了解和定位。

商业地产明年震荡调整进入阶段性低谷

徐奕俊认为商业地产在2009年将持续震荡调整，局部会有亮点凸现，且“强者恒强”，两级分化的态势会更强烈。但租金不可能上调，已经进入阶段性低谷，投资者可以考虑介入。例如广州已经形成了商圈但依然很有发展空间的商铺，海珠区的中大商圈等都值得出手，毕竟“多年形成的商圈氛围无法复制”，投资这类型商铺相对有保障。

批发市场将走向没落

徐奕俊认为广州传统的批发市场受场地、商业模式老旧的影响，会走向没落，将被订单式贸易或者阿里巴巴类型的网上贸易所代替。