旅游地产成熟起码还要10年

    近年来，旅游地产可谓发展迅速，各类山水景观地产、休闲度假房产、产权式酒店等产品开始兴起。尤其到了２００７年，旅游地产的需求使其迈入一个快速成长阶段；甚至被普遍认为房地产冬天的２００８年，也被舆论称之为旅游地产的春天；２００９年，旅游地产愈演愈烈，某些异地海景房更是满大街发宣传单；一些号称旅游地产的项目也通过手机短信对人们不断“骚扰”。而随着２００９首届中国国际旅游度假休闲投资地产?穴上海?雪博览会落下帷幕，旅游地产更是成了行业的一大话题。
    面对繁荣的市场景象，曾在上世纪９０年代就关注研究旅游地产的上海嘉德伟业董事长孙兵却一针见血地指出，市场表象是热的，但很多项目其实不是真正的旅游地产。在中国，旅游地产仅仅处在一个概念时期，很不成熟，很多项目并不具备旅游地产条件，要成熟起码还要１０年。
    只有配套先行，才有旅游地产
    上世纪90年代就曾在海南运作中国早期旅游地产项目的孙兵，对旅游地产在国内的发展可谓了如指掌，他指出，旅游地产的概念很大，也有专业人士给出了一些解释，但目前市场上比较认可的一种观点，通常认为旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。他说，目前我们所指的旅游地产基本是度假地产，旅游住宅产品严格意义来说只是异地置业。
    在国内，目前做得较好的旅游地产区域，就是海南。不仅仅海南有中国最好的海岸线，更重要的是城市与景点的合二为一，景点的背后有相互融合的强大的城市配套支撑，才是海南旅游地产成功的关键所在。也就是说，只有配套先行，才有旅游地产。离开了完善的配套设施与交通，再好的风景与气候也做不成成功的旅游地产。
    现在威海某地某些楼盘在上海满大街发单页推广，这种牙缝里抠点钱就能拥有的物业，虽说也靠海，也有海景，但其配套情况与海南同类物业相比相差很大，只能说是第二居所，或异地房产，与“旅游”二字关系不大，只是一种个人的投资行为。
    摸着石头过河
    虽说旅游地产开发的热潮正当其时，或者说旅游地产发展的黄金时代已经到来，但孙兵指出，现在的旅游地产开发基本处于没有门槛的混乱阶段，相对于住宅地产、商业地产以及工业地产来说，旅游地产是一个短板，尚处在摸石子过河阶段，大部分旅游地产项目都是做住宅的开发商直接转过来的，很不专业，相当多的旅游地产项目遭遇战略策划层面的失误而使得项目搁浅，对于旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入以及旅游价值的挖掘和资源的合理配置，并符合政府规划的整体发展方向认识不足。
    他进一步表示，虽说目前整个房地产市场较为火热，但国内大部分开发商却面临生存与发展的关键节点，一方面大部分开发商拿地越来越难，大型国企、上市公司拿地优势明显，许多房地产企业开始寻求突破单一的住宅开发模式，其中，旅游地产成为重要的突破口，但对开发商来说，第一眼看上去是出路是馅饼，但仔细看往往是个陷阱。因为旅游地产是一个非常专业的市场，有别于其他项目开发，更需要资金、资源与专业，尤其是后期的投入很大，风险与投入预估不足往往后果很严重。而从目前市场看，大部分的旅游地产项目并不成功，正是因为不懂行不专业或对后期运营预估不足造成的。
    ９９％的投资人没有实现度假
    孙兵认为，随着人们生活水平的逐步提高，人们从内心里更加向往旅游度假，但由于旅游地产发展的不成熟以及度假项目的不完善，人们在投资旅游地产时，80%的人仅仅把它作为投资产品，99%的人只是实现了投资置业而没有实现度假。
    旅游地产市场一大误区还在于，过分依赖环境景观资源而失去了对产品品质与配套的重视，尤其是以销售为主的所谓的旅游地产项目。一旦开发商以销售为主的话，就可以说他们不是在卖旅游地产项目而是在卖环境资源，对产品品质往往不是最重视。严格说，做一片东西来经营的才是真正的旅游地产，而做一些住宅来卖，最多算度假地产。因为旅游地产是一个长期、持续的投资行为，是一个持续的建设行为，把物业全部卖掉不能算是旅游地产，旅游地产本身是需要长期运营的。而对消费者来说，也要认识到它就是一种奢侈品，其维护运营成本比一般的住宅要高得多。
    而旅游地产更大的误区主要在于某些地区环境资源的过度开发，而不是进行保护性开发。孙兵遗憾地说，比如周庄，作为传统的文化古镇，由于引进大量的商业开发，打破了原来古镇环境的宁静，原来的周庄不见了，周庄的历史与文化价值正在慢慢消失，这正是一拥而上搞建设、搞经济而造成的。
    他说，旅游地产的发展方向是开发有“地方文化”的旅游地产，尊重并保护生态环境和历史文脉，不能为开发建设而破坏地方文化与环境，否则只能是本末倒置。
    营销，看房难是一大问题
    曾在1993年、1994年，孙兵就置身于海南房地产市场博弈，开发过堪称中国最早的旅游房地产项目，而旗下的海南嘉德旅游房地产咨询有限公司更是海南旅游房地产全程营销首席品牌。孙兵说，嘉德伟业在旅游地产市场咨询中正发挥出强大的整合能力，目前正为海南石梅湾旅游度假区、四川峨眉山温泉度假区等大型综合房产项目提供全程服务咨询。嘉德伟业致力于整合旅游地产上下游的资源，提供从前期研判到后期运营的全部服务，将项目所有环节有效整合起来，并创导性地提出“无缝隙”服务，设立了功能齐全的“客户服务中心”，针对开发商、购房客户，提供了从土地取得直至售后服务的全过程、全方位专业服务。同时，为服务好旅游地产，嘉德伟业也打造了属于自己的商务型共管公寓品牌“绅蓝”，把共管公寓的连锁经营管理从海南三亚、海口拓展到了天津、四川等地，这正是嘉德伟业与同行的不同之处。
    孙兵还认为，在营销与运营中逐步建立旅游地产的品牌至关重要，因为旅游地产运营是一个长期的行为，只有建立起品牌才会对后期的运营起到巨大的推动作用，而一个旅游地产建立起一定品牌效应，至少也要3-4年时间。
    他说，目前国内旅游地产营销，看房难是一大问题，因为旅游地产基本都在一些旅游风景区，与城市生活有较大距离，而体验式营销对旅游地产来说非常有效，冲动型消费特点也很明显，因此，设置一些看房通道、看房旅游路线很重要，甚至可以去跟一些旅行社的旅游线路合作进行营销，以旅游来促销售。