北京黄金地段商铺为何无人青睐

　　西湖路广百新翼大厦。
　　广百新翼位于北京路商圈中 但其负一层商铺暂停经营，因为早期该层商铺已被散卖、统一管理难度大
　　拍卖标的：西湖路广百新翼大厦负一层6间商铺（分拆拍卖）
　　拍卖公司：广东中联拍卖行
　　拍卖时间：9月17日上午10：00撰文 / 记者林琳 林晓丽
　　近日，广东中联拍卖行发布公告，将于本月中旬拍卖西湖路广百新翼负一层6间商铺，其中5间为16平方米的小面积商铺，参考价为40万元左右。虽然广百新翼位于寸土寸金的北京路商圈中，但市场人士却并不看好其负一层的商铺，因为早期该层商铺已被散卖、统一管理难度大，目前暂停经营。有投资者更提出买该层商铺不如买住宅的观点。
　　现状：
　　位于黄金地段经营仍不善
　　即将拍卖的铺位包括负一层115、190、191、198、222、255号铺，前5个面积为16平方米左右，最后一个为82平方米左右。参考价分别为43.89万元、37.6万元、38.6万元、33.7万元、62.2万元、310.54万元。
　　从拍卖行了解到，目前6间商铺均无租约，未有房产证，只有预售契约，欠费尚不清楚，自2001年起计算使用年限为40年。在现场可看到，负一层商铺暂无经营，商场已将其关闭。
　　虽然位于广州市最成熟的商圈中，广百新翼负一层的商铺并不受青睐。一名曾买下负一层商铺的投资者表示，主要是因为开发商早期将其散卖，业主意见不统一，难以整体经营，在多次努力之后，该层商铺还是回天乏力，估计以后盘活难度较大。
　　观察广百新翼周边可见，近几年来，多个商场也在不愠不火的经营中挣扎，时时面临招租难的困境，更不用提负一层的商铺。
　　原因：
　　商铺业权被散卖无运营主题
　　形成目前的状况有多种原因，最重要的是商铺业权被散卖，难以管理，难有运营主题；其二是行业存在很大的重复性。共同的特点导致北京路多个商场都有同样的难题。难怪有的投资者提出投资这些商铺还不如投资住宅。
　　分析广州目前的商业地产市场，美联物业商业专业人士法先生认为，多数发展商只关注回笼资金，不重视运营，因此用各种手段快速卖铺，而没有考虑长远发展，成为广州商业房地产最大的弊端；再加上商业品牌饱和，令广州商业地产滞后于北京、上海、香港地区。目前可作为广州商业地产典型代表的只有天河城。
　　而在北京、上海或中国香港地区，很多发展商并不急于卖铺，而是在经营完善后整体上市或将整个项目卖断，利润不菲。谈到这一点，法先生认为，主要是商业地产运营成本很高，往往与建筑成本持平，而回报期颇长，少则10多则10余年，广州难以出现资金如此强大而运营经验如此成熟的开发商，导致多数发展商宁愿开发其他项目来回笼资金。
　　因此，目前业界将希望放在太古汇上，希望其未来的成功可以成为广州商业地产新的参考模式。
　　投资教训：买铺尽量不买连体铺
　　2001年底，市民张静（化名）花了40万元的首期买下了北京路上广百新翼广场负二层一间16.6平方米左右的商铺。
　　“当时铺面开价是80万元，只要首付40万元，5年后收铺即可。当年，北京路寸土寸金，这个价位在北京路商铺中还算能接受的，而且当年城启售铺时是打着交由广百整体经营的广告，冲着这一点，我立即就买下了这间商铺。”张静告诉记者，但是万万没想到的是，虽然广百经营得红红火火，但当她2007年收铺时，却发现她买下的商铺有价无市。
　　“城启大厦，一楼以上是广百股份的物业，负一层、负二层是卖给了小业主，但负一层不是返租形式，很多业主都是一次性付款，不过，他们后来又委托城启找香港经营公司帮忙经营。但是，这家香港经营公司后来卷款逃走了，令负一层的小业主拿不到租金，一气之下，大家都要求退铺，所以商铺至今无人经营。
　　张静表示，目前最希望的是有经验丰富的经营公司将负一层以下的商铺整租经营，即使租金不高，也无所谓。“这两年来，也一直听到有公司想买下或整租，但一直都没动静。”
　　教训：
　　买铺尽量不要买连体铺，最好买街铺，就是不会受到别人影响的，可独立开、自己做主的。
　　对比：
　　3年前，同样花了40万元在重庆酉阳买了4间街铺，最近政府要拆建补偿，评估价已达到280万元。