北京前门商变

    “现在如果每天能卖2万多块，你改成这样摆，突然只能卖1万块，老板要追究责任谁来负？”、“你不尝试一下同系列摆放在一起，怎么就知道营业额不会上升？”……8月24日午后，在北京前门大街一家专营筷子的店铺里，两位设计师正在为商品的陈列摆放激烈争执。如此谨小慎微不是他们的错，因为在这条著名的“天街”上，任何一点细微的改变都可能让你的营业额突然上升或突然下降。
    这家筷子店是幸运的，纵使不是老字号，但因有实力支付高额租金，就有资格在前门拿下一席之地，也有了进一步“掘金”的机会。要知道，还有十数家最能代表北京特色的老字号品牌，被挡在了高租金的门槛之外。
    如今，前门大街商业区已经启动二期招商工作，向东扩大招商区域，推出4个地块建筑寻求终端用户合作。同时，几经延迟的正式开街日期，也定于9月底的国庆前夕。
    前门大街从2007年5月开始开发改造，崇文区政府先是筹集80亿元资金用于修缮，而后潘石屹注资1.441亿元购入天街公司49%的股份，同时拥有后者已取得的前门项目几乎所有商业权益，并预备投入百亿元开发。但时隔两年后的今天，潘石屹从开发商摇身一变成为前门“小业主”，受损的不止是形象问题，其中缘由也值得玩味。是因为租金标准难以达成共识？是开发者与诸多老字号之间的博弈始终未停止？个中关系让人眼花缭乱。
    记者试图理清这一系列的经济账，但实质上，这是一个相关利益构成极其复杂，政府、国企权属交错的高度敏感之地，“前门大街开发两年多来，有笔算不清的糊涂账，经济账中掺杂着太多其他元素，已经难以用孰输孰赢来衡量。”一位研究人士如是称。
    非利益考量
    在多个场合，北京崇文区政府以及天街公司对于前门项目均避而不谈“开发”二字。在他们看来，对于前门，他们的角色是“建设者”、“改造者”，因为与普通开发商不同，其目标不是把经济利益放在第一位，而是承担着“保护古城风貌”、“传承民族文化”的使命。
    事实上，天街公司是目前前门大街惟一的开发者，这是一家崇文区下属的国有企业，据该公司董事长田耘透露，天街公司目前只有两个股东：崇文区国资委以及隶属于崇文区国资委的北京崇远投资经营公司。潘石屹退出后，天街公司已无私有股份。
    早在2007年3月，潘石屹以红石公司名义取得天街公司49%的股份后，SOHO中国在香港上市时便明确表述，将用SOHO中国名义收购该部分股权。但在后来的操作中，真正的“主人”却是天街公司，SOHO中国既未能购入上述部分股权，也无真正的开发、招商权限。
    今年初，潘石屹主动提出以既有投入购买一部分物业产权的方式退出。这才出现了潘石屹买下自己建造的房子，由开发商变为业主的戏剧性一幕。为此，潘石屹又投入了17.7亿元。
    因为有这么一段波折，天街公司其实不太愿意提起SOHO中国。面对记者多次追问，田耘只是侧面强调，前门大街总体是政府长期持有物业，包括“东扩”区域主要部分也是政府长期持有的，但政府并不直接操盘，而是通过崇文区国资委作为投入主体，由国资委组建公司来经营管理。
    有趣的是，记者发现，在天街公司担任要职的同时，田耘还担任家和家美集团总裁等职位，去年在北京市第十三届人民代表大会举行期间，同为北京市人大代表的潘、田二人碰巧住在同一个房间，并针对家居行业，展开了一场思想交锋。但在前门项目面前，无私情可言。
    “SOHO中国主要是在2007年到2008年在前门大街的建设过程中，和我们公司进行了一些合作，做了一些努力，所以给予了他们一定的回报”。田耘所指的回报即是潘石屹取得的物业。“前门大街总的规划建筑面积是10万平方米，SOHO中国总共持有的地上建筑面积2万平方米，地下建筑面积负一层大概是2000平方米，所以在整个大街里是一少部分。”田耘透露。而据记者了解，潘石屹所拥有的部分物业基本位于前门大街最南端。要打造成大街南端的标志性建筑，其论证、设计也是一个长期过程，全部完成的话，也应该到明年年末了。
    即使持有这部分物业，潘石屹也不能随意招商。崇文区商务局局长、前门大街管理委员会副主任孟志君表示，SOHO中国把目标客户提供给崇文区政府，由区政府对其业态进行把握，认为不符合前门大街业态的，则提出反对意见。即便如此，剩下的商户比例也高达8∶1到10∶1之间，也就是说，  8~10个商户对应一个商铺，按照这样的比例选择最终落户的商家。
    田耘称，除了开发权限外，对最终商业形态的把控，也是体现政府意图的重要部分。而前门大街52栋单体建筑，政府决定做长期持有型的物业，原因是因为前门大街的特殊地位，经营管理的好坏直接影响首都的形象乃至国家的形象。只有在产权稳定的前提下，才能提升管理水平，打造商业特色，而一般企业则肯定会以纯粹的经济利益来考量。
    “钱景”依旧可观
    与SOHO中国之间并不能算作是成功的合作，现如今，天街公司又在为探索更好的合作方式而寻求其他伙伴。
    不久前，天街公司高调宣布前门大街商业区“东扩”招商工作启动，推出4个地块建筑寻求终端合作方。其中两个地块建筑在东侧北端，与前门老火车站隔路相望；另外两个在东侧南端，毗邻刘老根大舞台。这4个地块总占地面积约2万平方米，占到前门大街商业区规划总面积的9%左右。
    最新的数据显示，前门大街商业区共有52个地块，总用地面积达到22.4公顷，规划建设面积（含地下）约40万平方米。根据规划，前门大街商业区功能规划为一街五区，即前门大街步行商业街、中华老字号区、民俗餐饮区、高档商品区、四合院体验区和娱乐休闲区。
    与此前不同，此次在寻求合作方上，天街公司表现了较为宽松的姿态，采取了与商户协商的灵活开发模式。田耘称，在主体持有的前提下，不排除出售的可能，不排斥民营资本的参与，但民营资本的参与方式要本着双方自愿的原则，随着前门项目的进展，中间可能会有所调整。
    此举在业内看来是，SOHO中国退出后，崇文区政府将要面临巨大的资金压力，肯定还会用市场化手段运作。
    虽然天街公司乐于回避资金问题，但田耘还是坦言：“我们不是采取开发的模式，不是单独追求利润，但也不希望赔钱，政府也希望能增加税收，但是更注重社会效益。”
    不可否认，对于前门项目，不管是租还是售，“钱景”会很乐观。天街公司方面透露，目前租金最高的店铺达到了每天60元/平方米，最低的也达到了十几元以上。
    一组数据可见端倪。SOHO中国持有的前门大街两个商铺，在6月底，以每天约60元/平方米的天价出租给两商家。业内人士为其算了一笔账：即使以每天30元/平方米的平均租金计，潘石屹的年租金回报率也高达30%。仅用3年时间他就可收回全部成本，然后，他每年将坐享5 亿余元的利润，相当于其2007年利润的1/4。
    “仅持有小部分物业的潘石屹尚且能赚取巨额利润，更别提天街公司了，最大的受益方依然是投资方。”商业地产专家陈俊认为。
    由于前门大街绝大部分商铺只租不售，天街公司需要、也有条件依靠租金获取收益。不过，陈俊同时表示，前门大街原有的最吸引人的“土味”已经没剩多少，现在的主要客群是旅游人群，前门大街商业能否成为真正的“金街金铺”，为投资者带来丰厚回报，还需观察。
    前门“松口”可租可售
    中国房地产报：在北京前门项目的改造过程中，崇文区政府以及天街公司对民营资本的介入持何种态度？
    田耘：前门项目的修缮和整治是政府主导的风貌保护、文化传承工程，在这个过程中，政府要有巨大的投入，同时要通过国有企业来运作。当然不排斥民营资本的参与，但民营资本参与的具体方式，如何有效地进行，需要一个洽商的过程。民营资本的参与方式本着双方自愿的原则，随着前门项目的进展，中间有所调整。
    中国房地产报：那么，新推的4个地块建筑是坚持只租不售还是租售结合？
    田耘：在目前大的市场体系之下，合作方式应该有一个非常宽的领域，双方之间可以进行探索。我们之所以特别提出了这4个地块，正是基于我们要探讨一种合作的新方式。我想新的方式包括以下几点：你提出使用的要求，我来建设；或者你提出使用要求，我委托你来代建；抑或我建成以后委托你来经营，或长期租赁给你，但产权属于天街公司等。这4个地块的范围之内，我们不排除销售的方式。在业态方面，会引进一些竞争机制，比如北端的中华老字号传统商业区，我们面向全国，包括港澳台地区招商，招进一些能代表中华民族传统商业特色的、更高端、更具影响力的品牌。
    中国房地产报：这是否有点类似万达集团的订单式生产？商家需要什么样的资质，才可以和他切磋，然后由他承建呢？
    田耘：对。我们这两处做的都不是住宅，是商业地产，实际上叫商业物业，因为我们做的是修缮整治和一部分的更新建设，在前门项目上，公司的目标不是把经济利益最大化，首先我们要紧紧抓住保护古都风貌、传承文化工程的目标，同时又要具备经济活力，所以这是复合型的立体目标。目前已与一些大型企业集团接触，有国内的，也有国外的，如中粮置业、凯德集团等。
    中国房地产报：除此之外，后期是否还有地块推出，如果有，体量是多大，大概到什么时候完成修缮改造？
    田耘：剩下的大概还有5万平方米左右，有的已经修缮完毕，像刘老根大舞台北面的这些四合院区域，已经基本上修缮完毕，大约有1万平方米。其他的区域也正在修缮建设过程中，比如台湾会馆，今年9月份也有希望完成修缮，这一块将来也要打造成前门另外一个特色的精品商务区。
    中国房地产报：对于商业物业来讲，后期的运营管理很关键，天街公司是请专业公司运作，还是自己操作？
    田耘：崇文区区委区政府的目标很明确，前门项目的本质是古城风貌的保护工程、民族文化的传承工程。前门项目主要的产权人是天街公司，可以通过竞争招标的方式委托一家高水平的物业管理公司承担街区的管理，这是我们可以选择的一种方式。将来也有可能再招一个有商业管理经验的商业运营公司接受我们的委托，管理好整个地区的商业活动，和品牌商家共同打造辉煌繁荣的商业街区。(作者：刘筱晨)