秋展论坛：价格走低，抄底社区商业正当时？

    “价格走低，抄底社区商业正当时？”论坛现场
　　2009年9月5日，在“2009北京秋季房地产展示交易会”上，搜狐焦点商铺网举办了“价格走低，抄底社区商业正当时？”论坛，邀请商铺投资专家、专业投资者及商铺开发商开发代表共聚一堂，就当前社区商业的热点投资话题进行了深入研讨。
　　价格走低，抄底社区商业正当时？
　　主持人：各位嘉宾上午好！首先欢迎作客我们搜狐焦点网举办的社区商业投资专场论坛。今天我们论坛的主题为“价格走低，投资社区商业正当时？”之所以选择这个题目在我们秋季房展会现场进行讨论，主要是结合目前的经济背景和楼市走势，分析社区商业投资的时机和利弊。 
　　尤其是在目前市场中出现了众多社区商业项目，他们此时是否值得投资入手？能否成为继住宅之后成为投资者关注的宠儿？现在是否是投资抄底的最佳时机？那么带着这些疑问，一会儿我们将邀请我们的专家一一进行解析。
　　在活动正式开始之前，我先介绍一下今天出席活动的嘉宾：商业地产战略合作伙伴、汇博行董事总经理潘好龙先生；北京浙江企业商会副会长陈俊先生；以上两位嘉宾都是商业投资方面的资深专家。同时今天作客的还有来自北京各区域的社区商业开发代表，他们是：新金山项目代表——北京麒麟房地产开发有限公司总经理于福生先生；西派国际金融城商业大道销售总监袁君女士；鸿坤理想城策划经理姜交峰先生；北京顺通者雷捷商业地产策划主管许允立先生；
　　目前是金融危机时期，股市也是大起大落，在这么多因素背景的影响之下，我们作为社区商业的投资者有一些眼花缭乱，今天我们想让在座的嘉宾为大家详细的阐释一下，你们认为现在是不是投资社区商业的最佳时机？ 
汇博行董事总经理 潘好龙
　　潘好龙：非常高兴有机会参加秋季房展会，同时参加由搜狐焦点房地产网举办的关于社区商业的一个论题。我今天还特地带了一个计算器过来，因为任何的投资都要用数字来说话，所以说昨天下午什么都没有干，针对焦点房地产这个话题做了三个小时的“功课”。我选了北京市四个区域、四个地段的不同案例，通过近5年来他们投资的现状让在座的投资人自己选择好还是不好。
　　今天我主要讲三个话题，这三个话题也是大家比较关注和关心的话题。（1）商铺投资和住宅投资哪一个回报更高？（2）目前商铺的价格到底是高估了还是低估了？（3）商铺投资出手的时机是否到来？
　　第一、关于商铺投资和住宅投资哪一个回报更高的问题？近几年由于房地产上涨的速度非常快，这4年以来从它反映出来的情况来看，投资收益比较高。比如说前期七八千块钱买的房子现在可以卖到两万，但是这个要从全面的角度去衡量。我今天说的这四个区域就是建外SOHO、大河庄园、嘉铭桐城，回龙观的新红城，其中有两个项目我具体参与过，有一个项目我在它对面曾经参与过项目。这四个项目既有住宅也有商业。通过这3年或者是5年价格的变化，每年投资收益的变化我最后得出一个结论。在得出结论之前，我先把这四个项目大概价格变动情况和租金收益情况做一个汇报。
　　一个是建外SOHO，2004年卖的时候住宅是1.5万块钱，现在二手房的价格是2.1万块钱；商铺当时是3.5万块钱，现在是5万块钱。大河庄园商铺是在2.8万到3万之间去年同期的交易价格是4.8万左右，当时的住宅卖的非常火。还有一个是新红城这个区域，当时在2005年的时候，住宅的销售价格是5000多块钱，现在卖1.2万，商铺卖8000多，现在基本上1.3万。租金收益状况大家比我清楚，建外SOHO的租金10块钱上下，商铺是2.3元到2.4元的水平。大河庄园是1.5元左右，商铺是10块钱。嘉铭桐城是住宅的价格是1.3元，商铺是6块钱。回龙观住宅的价格是1块钱，商铺是2.1到2.2元之间。
　　最后得出的结论是什么结论呢？我用一个内部投资收益率的指标得出一个结论，看完了以后是非常的惊人。建外SOHO内部的收益率只有12.12%，商铺的内部收益率是10.65%；大河庄园住宅的内部收益率是29.08%，商铺的内部收益率是21.9%；嘉铭桐城的住宅内部收益率是19.42%，商铺的内部收益率是24%；回龙观新红城的住宅内部收益24%，商铺的19.98%。通过看完这两个指标以外，我得出如下结论：因为住宅价格的飞速上涨，住宅内部收益率要高于商铺。但是如果从长期的角度，由于每年定期的现金流商铺的收益率要远远高于住宅，如果照着7年以后或者是十年的角度来看，商铺的内部收益率远远高于住宅。这四个项目有两个是商务区的，有两个是住宅区的。事实上这两个商业区和商务区的投资收益率，远远低于社区商铺的投资价值。
　　第二个问题目前商铺的价格是高估了还是低估了？7月份的时候发布过一个东西，有几点是可以去说的……。
　　主持人：潘总，因为我们论坛会涉及到很多很多的问题，那么现在是不是最佳时机呢？现在我们回到最初这个问题，我们之前做了那么多的比较，毕竟是属于过去给了我们很多信心。但是在现在的背景下您觉得社区商业是不是投资的最佳时机，我现在入手合适吗？
　　潘好龙：我想强调几个方面：（1）这次金融危机对整个的商业投资也好，对商家开店经营的影响很大。确实目前的商铺租赁市场处于一个低谷。
　　（2）由于北京城市发展、城市建设，尤其是北京CBD的建设，包括奥运会的因素。在奥运会之前北京的住宅和商业房地产的供应量非常大，2007年、2008年每年的供应量达到600到800万平方米，目前空置的商铺物业面积达到700多万平方米。由于这个因素导致商铺的投资市场和租赁市场处于一个相对的低谷期。
　　（3）有一些非理性的项目，商铺的价格卖到8万或者是9万甚至标价有10万的项目，这些非理性的项目对于目前商铺投资市场影响也非常大。但是有一点由于这次金融危机的影响，目前整个北京的商铺投资处于一个相对停滞的时期，很多商铺的价值是相对低估的。我的观点是这样的就是“高估与低估存在，金子与沙子并存。”为什么这样讲呢？尤其是一些好的住宅底商或者是配套的商业项目，目前的价值是低估的，通过刚才的几个比较大家可以看出来。目前这个时机状况之下，我觉得社区商铺投资的时机已经到来了。但是如何选到合适的项目这需要专业的眼光来去评估它。
　　主持人：今天在我们的论坛上大家可能会领会到一些，因为专家已经给我们分析了一个思路。陈会长您现在怎么看待社区商业的投资前景？陈会长也是北京浙江商会的会长，浙商对社区商业的投资有没有什么关注呢？
 

北京浙江企业商会副会长 陈俊
　　陈俊：我认为现在是投资社区商业的最佳时机，但是一定要记住千万不能盲目。要看地段，要看物业的性质和方方面面的条件。这话分成几个层面：（1）现在正处在金融危机恢复时期，就是复苏时期。而复苏时期相对来说各方面的价格，特别是房地产的价格包括商业地产和住宅价格相对来说还是比较低迷的，完全没有复苏上来。在这个低谷的时期，因为我们投资是要讲回报的，投资是要把投资投到低洼谷。如果高位进入的话那肯定是没有回报的，就是说在低迷的时候你投资这个升值空间就是你的投资回报。这就涉及到几千年有一个大商人叫范蠡，还有几百年前有一个商人叫胡雪岩，他们都讲过投资是“贵如粪土，贱去如珍珠。”就是高位的时候把它向粪土抛出去，低位的时候把它像珍珠一样拿进来。
　　古代有一句话就叫做“一铺养三代”，当然现在“一铺养三代”的情况很少。就是按照远期、长期投资是商业投资回报率比较高的，但是是要有风险的。你这个铺子拿过来没有要这个是有风险的，住宅就空在这里问题不大，我可以租出去。就是住宅是短期性的，但是投资收益比较大的就是商铺，这个进入是有风险的。你眼光准了，地段看准了，周围消费的人群足够支持你这个商业地产项目的话，交通环境允许的话周边有三四十万人支撑的话，这个商铺是赚钱的。如果在这个低迷的时期，你有经济实力可以去投资，但是投资要有理性和眼光，不能瞎投资。
　　投资好了以后是长期的收益，比你存在银行的钱更要火热的多，这个就是我们浙江商人最朴素的投资理念。现在是8块钱一平方米，10块钱一平方米这个要衡量一下，这个是超过非理性的，那你就要考虑一下是不是该投还是不该投。
　　主持人：接下来的问题给于总，刚才两位专家从投资方法论上给我们讲了一下社区商业的投资，我们的观点应该是一致的。现在是投资社区商业比较合适的进入点，但是如果我要投资的话，我肯定会关心现在社区商业的供应怎么样？我有多少商铺可以选择？今年社区商业的供应有没有什么特点出来？于总对市场的概况比较了解，您能不能给我们介绍一下您对社区商业的看法呢？
 

北京麒麟房地产开发有限公司总经理 于福生
　　于福生：我今天发现主持人选择人这方面是用了些心，有专家、有投资的，还有经济的方方面面都有。作为我来说我是典型的开发商就是做项目的。项目在哪呢？刚才在下面的时候，跟我们陈会长交流过。我这个项目是在东二环，外交部的边上叫新金山，说大数有十万平方米，应该是综合体。有酒店式公寓，有办公，有商业。酒店式公寓有4500平方米，办公有1.56万平方米，商业有4万平方米，我这个项目确切的说，我这个项目是标标准准、地地道道的商业地产。
　　刚才主持人让我从宏观上来说，刚才两位专家、会长对这个评价，专家对数据上说了很多。因为我们这个项目在雅宝路，雅宝路主要做的是东欧贸易批发生意，这个陈会长非常的清楚，很多温州人都在雅宝路做生意。我只想说一下现阶段在我们区域周边的整个情况。
　　刚才说整个商业地产现在怎么样？我个人认为现在作为我开发商来说，因为整个大的形势在这里，现在是住宅地产销售很好。但是商业地产现在相对来说处于低迷的阶段，这就是刚才应了陈会长说的那句话，当商业地产处于相对低迷的时候，作为投资者你怎么把握？陈会长说在这个时候是进入商业地产的最佳时机，我一听我机会来了。
　　为什么这样说呢？就是说住宅地产是满足居住需要的，而北京又是一个特殊的地方。北京不是北京人的北京，也不是中国人的北京，它是世界人的北京。世界人民都要到北京来的话就要住，第一波是住宅地产很旺。从2008年金融危机以来，整个世界经济形势都很不好，只有中国还一枝独秀。正是因为这样大家对前景判断不准，大量都投入到住宅地产。刚才我们会长说把这个钱放到房子上，怎么都比你放到银行里面好。正因为这样的观点，导致住宅地产今年上升的都非常的厉害，而商业地产销售今年处于低迷阶段。而这种低迷阶段有几个方面，就是整个金融危机导致的。还有就是投资的不确定性，对金融地产、对商业地产看不准。刚才我们专家说一定要用专业的眼光，其实我个人认为对于很多东西投资更多的是一种感性的判断。当你认为这个地方好的时候，你就去投你就会赚钱。如果你整天算数字，可能还赚不到钱。
　　对于商业地产的投资，可能主要主要的就看地段。地段决定了你商业地产的价值，这就是我对大形势的判断。在这个时候又回到会长所说的，这个时间段是商业地产低迷的时候，而在这个低迷的时候恰恰是进入商业地产最佳的时候，应该是这么一个逻辑过程。
　　作为我个人来说，在这个时候应该是投入商业地产的一个好时候，而住宅现在已经升到很高了，刚刚一个数据显示中国的住宅是价量齐双跌，这就说明什么问题呢？就是它涨到一定程度一定往下跌，但是商业地产这一年多的时间了商业地产是处于低迷的时候，而这种低迷的时候恰恰是应该介入的时候，这个是我的观点。谢谢！
　　主持人：其实我们今天之所以叫“抄底社区商业”，我们可以看到北京的房地产市场一直是备受关注。住宅商场去年年底经历了波折的发展，但是今年价格已经往上升了。但是社区商业并没有大幅度的跟进，这个时候我们要关注一下现在是不是入手的最佳时机？
 

西派国际金融城商业大道销售总监 袁君
　　袁君：我也是开发商的一个代表，项目主要是在二环内金融街。刚才潘总、陈总也都说了，咱们这个商业地产现在整体的一个趋势，包括有一些指标还有一些大势的情况。我就是想结合一下这两年商业地产有一些新的变化和住宅的涨幅来谈谈我的想法。
　　首先刚才于总也说了，前半年可以看到住宅肯定是涨的很多了，现在再往上涨的可能性很少，基本上量都是在缩的。商业地产这方面应该说也是在低谷。我们这个项目有12万平方米的公寓是西派公寓，现在还有将近2万平方米的商业，这个商业是地处在金融街地段，在官园桥附近，就是二环内的地段。现在这个体量的商业，这两年基本上有一个新的变革，要说谈起社区商业还有一些业态的划分，比如说传统的业态，还有使用的空间，你可以定位什么样的业态，每个项目可能都各有所依都不同。
　　可能就投资人来讲，你看社区商业，你的投资业态一定要丰富。现在大家投资一般都想如果有餐饮，业态相对丰富一点，我的地段好一点，有地铁沿线的话，这个商业肯定会火。如果要是传统的商业层高很低，可能业态有限制，上面住宅又有空置率，可能有一定程度上就会有限制。
　　根据投资人来讲，他要看自己的精准选择，选择什么样的商业。包括投资大概回报率和你的定位这都要有一个综合的考虑。
　　我们在公寓销售方面非常好，商业地段现在从8月份开始投资客就突然转向商业了，就是他觉得投资再往后的收益率有一定的影响，觉得位置相对好一点，如果能做餐饮，挑空在6米的话客户就偏重于商业了。这个是根据投资客每个人的想法，整体来讲一个好的地段非常关键。包括北京现在确实是世界的北京了，二环、三环包括五环外的大社区都开始起来了，还有远郊区县。那么要根据投资客来看，你是以社区型普通的项目来走还是高端的，以后要引入金融行业的进来，这个是对投资客的想法，也是我们开发商定位不一样产品的一个新趋势。这几点也是我们项目的特点，开发商也会定位一些新型的产品，综合考虑项目的特征来让大家在商业地产方面都能有收益。这个就是我的个人观点！
 

北京顺通者雷捷商业地产策划主管 许允立
　　许允立：大家好我是来自燕郊雷捷商业地产的代表！今天开始这个话题之前，我先小小的做一个广告，9月16日，我们会有一个联排联栋盛大的开盘仪式，届时请各位投资人关注。
　　其实无论什么时候投资都要看投资回报率和发展潜力这一块，从目前燕郊章块来说，燕郊整个商业地产发展的水平比较落后，大家知道燕郊的楼市比较火爆，章块主要是住宅地产。而商业章块整体的一个状况非常低，燕郊目前只有一个商业步行街，没有任何一家大型主题商业。而且燕郊社区底商经营状况总体不是特别理想，那么今年以来连着几个月对燕郊的社区商业做了一个调研，发现他们的出租率没有达到30%，租金水平年回报率没有达到7%。但是国际商一般通行的准则是8%到12%的水平是比较适合的，但是燕郊没有达到这样的水平。
　　目前已经燕郊的住宅项目是800万平方米以上，目前已经入住或者明年即将入住的将达到600万平方米，燕郊的人流量是非常大的，人流也就是财量，这个是我们商业地产所依赖最核心的一块。
　　另外一块是售价比较低，目前整个燕郊的商业可以说是处在一个比较低的水平，正是一个抄底的好时机。那么从投资方向的角度来看，在住宅社区底商和主题商业章块来说，刚才我们嘉宾也说了长远来看住宅的价值投资是不如商业的，但是住宅底商的客群是集中于社区的客户，受到这样一个限制。整个的客群会比较狭隘。但是主题商业辐射的面是比较广，而社区底商只是辐射本小区，所以说主题商业的投资价值从一般情况来说是略高于住宅底商的投资。
　　主持人：刚才大家介绍以后发现，社区商业已经是大社区商业的概念。在产品上发生了升级，潘总刚才他们都没有给出答案，今年北京的社区商业供应有多少？另外产品的特点有没有新的特点呢？
　　潘好龙：我这里有一组数据，就是这几年北京商业地产大概的一个供应状况。在2006年以前北京的商业地产供应量是250万平方米左右，2007年达到600万平方米，2008年在450万平方米左右。今年北京商业的供应量是320万到350万，明年估计也会在这样的状况。但是社区商业占的比重有多大？有的时候没有严格的区分，大概我觉得是20%到30%的比例，这个是我需要补充的第一个问题。
　　可能我还需要补充第二个问题，就是目前大家有一个在商铺投资的一个误区，好的地段这个是永远不会错，是商铺绝对值得投资的地段。李嘉诚说：“除了地段还是地段，还是地段。”但是正是因为地段好，北京商铺的价格让所谓好的地段，开发商把价格远远的透支了。比如说三里屯居然卖8万到9万，中关村商铺卖9万块钱。9万块钱你要租到多少钱，每天每平米租30块钱，你才会有8%到9%的收益。三里屯也是这样的，更何况像朝外SOHO、光华路SOHO空了3年，你的收益率就是零。你的年回报租金收益是零，还有未来的投资收益，就是9万块钱你要卖到18万，可能不可能？如果你要通州或者是回龙观买一个社区商铺，最多空一年半年，最差6%、7%的回报，十年以后你可能卖到2万，这个你自己可以算帐，一定要站在投资的角度来考虑这个问题。
 
观众聚集搜狐焦点网论坛现场
　　主持人： 关于社区商业的投资，现在已经出现了一个分歧。刚才潘总有一个介绍就是20%多的投资区间，现在国际上认可的价值是8%到10%的区间，陈会长您觉得您在哪个区间的时候可以接受？还有另外对于社区商业投资的价格，现在社区商业便宜的都卖不过住宅。还有三里屯的商铺，上星期刚刚拍卖价格成交是每平米17万，这个价格浮动我们应该在什么样的价位入市？什么样的商铺值得我们投资呢？
　　陈俊：我讲几个真实的故事，我最近出版了一本书叫《草根浙商赢天下》，书店都有卖的。作为一个投资者来说有六个“怕”。我今天就将两个“怕”作为投资者必须注意的。第一个“怕”是诸葛亮唱空城计这个是最怕的。比如说我们在内蒙考察有一个项目，他造了一个新城，这个新城非常好。而且老城生意很好，新城他说怎么怎么规划，真的是宏伟蓝图。后来我就问当地的市长，现在这个市长已经抓了。我说几年以后这个新城发展到什么样的规划，你就挑最好的讲。他说5年之内要达到100万人口，但是这个里面还涉及到拆迁什么的。那么我再问你，你这100万人迁进来以后，这100万人的消费水平、收入水平怎么样也往最高里讲？他说年收入3000，我问是欧元、美元还是什么，他说是人民币，我一听就傻了。我说这帮人从哪里来？他说从下面的旗、乡，我一听更傻了，所以说不要听有些的忽悠，给你宏伟蓝图一看很好，所以说一定要理智。因为我们是久经沙场的，在我们面前没忽悠到，结果自己把自己忽悠到监牢里去了，幸亏我们不帮市长脱贫致富，凭的是我们的理智。
　　第二点是转租包租千万不要经忽悠。这个是没有一个成的，举一个例子中关村有一个项目，前几年他们老板叫我去，我说你的商业模式是什么？他说是转租、包租，他给你说的天花乱坠，说回报率是30%到50%，就是说不管怎么样每年都有这样的回报率。但是他自己都转租不过去，肯定不会有钱给你，特别是转租、包租的中介公司什么的，他自己都没有收益。因为一个商铺起码是3年是养商期，一个孩子从生出来到会走路，没有3年、5年是不可能的。这个是一个规律，人的发生周期和商铺的发展周期是一样的，今天开业明天不可能人都来买你的东西，所以说不看广告看疗效。
　　还有人群你也要分析，我这个周围的人群比如说年收入是10万、20万、30万、50万，一两百块钱他眼睛眨都不眨他就消费了。但是如果全部是吃国家救济的话，他几十块钱都还要同你讨价还价，你这个钱怎么赚。要赚就要赚富人的钱，不要赚穷人的钱，还有赚老外的钱。还有人气，是什么素质的人你都要看好。假如说有兴趣的话，去书店买我一本书，我今天也在这里做一个小广告。
　　主持人：今天我们其实非常有幸邀请到了开发商，他们代表了三个区域。我们新金山应该是朝阳门商圈，我们金融城应该是金融街，偏官园桥这里，雷捷地产是在燕郊。三位还是介绍一下各自的产品吧。
　　于总，我知道您这个产品有一些新的特色在这里，今天借这个机会可不可以介绍一下我们项目产品上有一些新的特点？另外你能不能给投资人一个估计，如果投资你的商铺，你觉得有多少的投资回报率呢？
　　于福生：理由是中心城区的投资回报率是被价格已经吃掉了，其实我刚才个人认为，我跟陈会长的观点很近。投资商铺一定是位置，位置、位置还是位置。为什么呢？要不要看投资回报？一定要看。你看天桥上摆摊的卖小玩意的那些人，如果算投资回报率他那个投资回报率最高。5块钱的东西他可能卖2块钱、3块钱。他能不能赚到大钱呢？所以说你做生衣看你跟谁做，我一个观点是不管做生意也好，做人也好一定要学会“傍大款”。你只要傍大款，你放心大款手缝漏下来的东西，够你吃一辈子。如果你跟穷朋友在一起，他一分钱一分钱跟你算，算死你。这个就是我为什么说要在核心地段，因为在核心地段、核心区域都是“大款”，你只要“傍大款”你才有可能赚到大钱。
　　潘好龙：因为我们的任何投资以数据来说话，我现在提倡一个理念，在投资的时候要理性投资不要感性投资。因为住宅是感性的，发展商在卖住宅的时候，旁边有一个臭水沟也能说成是清水大宅。这个也没准三四年以后变成清水大宅，这个就是感性投资。
　　但是商业投资是从短期看、长期看回报收益是多少，这个我要算帐的，所以说投资好地段和不好的地段也是可以算帐的。但是据我现在了解的情况，不论是中关村或者是CBD，从十年以来显示的数据结果，这种所谓的繁华阶段商铺投资收益，确实是比一般的住宅投资收益低。因为这个利润空间、投资空间已经让发展商给你提前透支了。
　　我再讲一个问题，就是将来的SOHO来讲，这里面租的高的话是十几块钱。那里面是商务区面对的是白领，都是有钱人。那里面上班的白领每个月挣一两万、三四万都没问题，但是他不可能每天都吃鱼翅和鲍鱼，所以说做的生意是有限的放大，而不是无限的放大。商家的营业额是一个定数，租金不可能永远的去提高。
　　因为你说雅宝路这个商圈我非常的了解，那是做东欧贸易起家的，后来独联体，然后又做俄罗斯。生意后来扩展到非洲、西亚、南美洲。好比中关村的电子市场，这个商铺价值的衡量是单独的衡量标准，不能放在这个地方衡量。
　　陈俊：我反复讲的就是说投资商铺要讲回报，但是脱离经济规律的回报肯定有限制，这个是肯定的东西。我问你借高利贷，借到5分、两毛、1毛肯定的有限制。还有就是一定要擦亮眼睛，地段、地段还是地段，但是这个里面还有门门道道的东西。我请教潘总一个问题，就是有人提出来要卖星球土地，您认为这个投资回报率怎么样呢？
　　潘好龙：这是一个欺诈行为，不是投资行为。我有一个观点，对90%的投资人来讲，我们的钱都是靠一分一分积攒起来了，甚至有的老头、老太太拿的是养老的钱。然后房租收不回来了，老太太自杀了，就是一生气一打官司高血压升了，然后就死了。还有西三环有一个很有名的项目，骗了6000人6个亿，这个老板现在已经被抓起来了，就是有回龙观两个退休的姐妹，就是因为这个自杀了，这个投资是投命了，所以大家一定要把握好。
　　陈俊：所以说大家投资的时候一定不要超过经济的规律，这一点一定要把握好，不能把命都搭进去了。
　　主持人：其实两位嘉宾的观点可以代表投资人的观点，一个是投资核心商圈还是要投资潜力商圈的问题，这两个问题我作为投资人的话我也会考虑。核心商圈的优势我们都会看到，他们它高高在上的价格我们在这里确实是有风险的。潜力商圈就像现在燕郊、大型新兴的商业区域，要进去的话抓住一个机会也会赚钱。既然提到我们朝阳门的商圈，我想朝向们的商业价值有没有已经被高度透支，于总要不要反驳一下？
　　于福生：刚才潘总说雅宝路商圈是一个特殊的商圈，我认可潘总这个观点。说明潘总对雅宝路这个位置是非常熟悉的，因为雅宝路刚才说了，他主要做的是东欧贸易批发的，它是随着中国改革开放初开始，从一个小地摊、大棚，又进楼这么一步一步走进来的。2007年雅宝路一年的贸易额最少是60亿美金，后来我跟一些人沟通的时候，他们说至少是200亿美金。为什么这样呢？因为雅宝路这个地方是一个很特殊、很特殊的商圈，主要做的是外国人的生意。
　　刚才我说我很俗一定要学会“傍大款”，你只要跟大款“傍”上了以后，你的日子一定会好过。但是“傍大款”不等于我降低我的人格，你要学会“傍大款”。我个人认为这个是我的一个原则，比如说会长在这里，我一定“傍”着他，把他“傍”好以后我一定有好处。
　　而我这个项目恰恰是在雅宝路这个核心区域，因为这个区域位置所决定的，边上有中海油、中石化、外交部、司法部等等都在这一圈，还有第一使馆区71个国家的使馆区在那里，还有雅宝路商圈，在这个特殊的地段决定了我特殊的位置，这个是特殊的位置决定了这个项目特殊的价值。而我这个项目主要有4万平方米的商业，现在还没有开盘。
　　现阶段对于商业地产的投资，现在有几个模式：（1）投资回报。（2）卖给你返租，这个一搞就死，这个没有活的。（3）我把商铺卖了你自己经营，这个还好一点。我这个项目是自持有，大家来租。对于商业来说可能更多的是租，只有整体租了以后才可以统一业态、统一经营、统一管理。如果不是这样的话一分开以后业态不统一很多事情没有到位的话，尤其是配套没有到位的话是很难活下去。
　　我们这个项目有酒店式公寓、有办公、有商业是三位一体，商户来了以后可以住我的酒店，办公也可以，这样就决定了商铺的价值，基本的情况就这样。
　　主持人：我们新金山大概有多少商铺入市呢？价格可以透露一下吗？
　　于福生：因为我这4万平方米不可能散卖，我只能租。
　　主持人：租金价格呢？
　　于福生：在雅宝路这个位置租金价格很高，2月份《新 京报》说天雅大厦8楼有一个业主跟别人说那个租金，比潘总所总结的数据高的多。因为主要做的是东欧的生意，租金还是比较高的。
　　主持人：陈会长有什么补充吗？
　　陈俊：作为投资者来说，你购买商业地产也好，购买商铺也好，必须要商业扎堆的地方，成商圈的地方。比如说北京南三环有一个木樨园，5平方公里全部是我们浙江商人一统天下。我们浙江商人在50万人，不包括在大学读书的，全部做生意的有50万人是最大的商帮。他们几十年前就在木樨园扎堆，然后一直到现在5平方公里从大老板到小老板基本上全是浙江人，就是你要成堆的地方做生意，不要一个人单挑挑到那边去，这个做不好。
　　还有一个就是说，有潜力的地方。比如说我们前几年一直在讨论轨道商业。你知道地铁、轻轨马上要通车的。比如说2005年立水桥没通地铁，交通不发达，那个时候住宅也很低，商业也没人要，结果我们浙江商人进去搞了一个大厦，进去之后一年地铁通了、交通通了、奥运村通了，后面就有二三十万人居住，现在生意很好。所以说一定要有眼光，如果没有眼光你跟别人当跟屁虫也发不了财，人家全部进去了这个价格就抬上来了。所以说作为投资人来说要有眼光，要有超半步的眼光，不要超十步的眼光。
　　还有阜成门的万通、天意现在租金就很高，但是当初万通开业的时候，摊位都没有人要，现在几百万都买不到，不能说大家都涌进去的时候你跟着，这样就永远跟不上。
　　主持人：对于社区商业来说，除了我们投资人有一个理性和专业的态度之外，我想作为开发商必须要有一个负责任的态度，对于我们商业有一个整体的考量、统一的把握把商业做的最好。不要把一个烂摊子扔给我们投资者，这个是我们大家不愿衣看到的。
　　袁总，虽然我对这个商圈整个不是太了解，但是我觉得其实提到官园桥和阜成门，他们都有小商品批发，在这个区域里没有特别高端的商业。但是您这个项目是做差异竞争还是做什么样的定位呢？哪些业态适合在我们这个项目中落地呢？
　　袁君：我们应该是在金融街的商圈，金融城从2008年5月是北京要打造世界级的金融中心城市，所以说在金融街二环沿线大家可以发现，几乎很少有私企能建独立的大厦。可以说“一行三会”，中国人民银行、证监会、保监会、银监会加上80多家中国最具实力央企的总部，还有20多家顶级的世界金融银行都在这个地区。
　　我们这个项目是近邻二环，二环有这个路可以通到社区。我们项目的东侧是比较老的豪宅项目是官园8号。而周边的这个商业氛围，很多社区配套有一部分是稀缺的，比如说有很多的高端消费群体是没有地方消费的。因为金融街很大程度上是央企的办公场所占据了，真正消费商业的人没有地方去消费。而我们这个地方是在这个时机，推出我们的金融城商业大道，总共是2万平方米，我们开发商也是考虑品牌建设为主。所以打造了一个商业模式和建筑特点，跟传统商业完全不一样。我们有下沉式广场，有临街商业、独立体，所以在经营理念和业态方面非常的丰富，又可以做餐饮的，也可以做社区普通的需求服务的，也还有高端的2000平方米整体使用的商业，可以满足不同的投资者和消费者，还有自用的人群，这也是我们在商业地产方面，包括综合去考量做出的定位，而且现在已经入市全部是现房。
　　因为现在北京已经定位成世界的北京，所以说我们的投资客和自有者是从全国各地到我们这个项目来看的，也有一部分是听说的，是一些投行和外资机构也过来看，因为是非常稀缺的。有一些投资者跟我说，想买多一些面积的，但是我说这该建的已经建满了，你找私人产权的真的很少。所以从租金回报率和投资客这个角度来讲，这个位置我要是说一天一平方米租10块钱到12块钱，那肯定是有保证的，在这个位置租这个价格是很正常的。有投资行可以接受这个区域，所以说我这个商业的均价是在5万/平方米，有些人说你这5万贵，但是我的对面是住宅，住宅已经卖到3万多了。而且我有一个比较好的回报率，能够给投资者一个保障，当然我不返租，但是投资者自己都会算，所以说综合来讲还是有一定优势的。当然要根据投资者自己的经济实力和各自的情况可以选择，有些投资者觉得经济压力大，这个是根据每个人的情况不同，所以这就是大致介绍一下，因为我这个整体布局也是开发商为了满足各个投资者和消费者、自用者的需要。挑空也比较高，是6米，所以说欢迎大家实地去看一下。
　　刚才于总说“傍大款”我也是借用一下，我们这里也有一些浙江的商人去那边看过，这都是有一些地段的商业了大家可以考证。因为商业我现在出售，肯定为了大家以后长期收益，对开发商、自用、投资者都是双方双赢，肯定不希望未来只是我拿了钱，大家都不挣钱的阶段，未来这种经营模式已经不可能存在了。
　　主持人：接下来许总，刚才我们聊了朝阳门商圈，聊到了金融街、阜成门这样的商圈。我们也谈到了潜力商圈的问题，现在燕郊就您的了解，现在燕郊社区商业的投资情况怎么样呢？
　　许允立：刚才也说了，作为投资商铺来说，最重要的位置。但是位置只是一个很表面的东西，但是位置背后的就是它所辐射的消费力还有未来的运营模式。我觉得作为社区底商来说，大多数受制于北京商业类型的限制，开发商在当初规划的时候，可能没有一个特别全面的规划，还是以分散型、零售型的商业为主。
　　就规划和未来定位章块社区底商是比较弱的一个地方，从燕郊目前社区底商的情况来看，主力的售价是1万到1.5万的价格水平，这个是相当于住宅价格的两到三倍吧。但是就这样的一个比例来说，还没有体现它应有的一个价值，按照一般的标准商业地产的售价要比同地段住宅的价格高5到7倍，就目前燕郊的商业地产来说还没有体现它的价值。
　　潘好龙：我说一下，这个标准根本就不成立，是没有科学依据的。
　　许允立：这个也可能是国外的规律，也可能是国内部分商家的规律。但是作为衡量你这个商业地产售价根本的标准，还是你的一个投资回报率，按照我们一般的理解是15年之内能够收回投资就算比较理想的情况。从目前燕郊商业地产的售价来说，按照目前的租金水平在15年之内按照每年5%递增的情况，这个投资是完全可以收回的。
　　另外就我们雷捷商业地产这个项目来说，我们是三个商业项目其实算是两个项目：一个是东方一品城的底商。因为这个位置的特殊性，是处在燕郊102国道和汉王路的交叉口，开发商当时在规划的时候已经对底商做出了合理的定位，一到二层是门店型的商铺，三到四层是一个主题商场，章块商场是由我们开发商自己持有这个物业，然后通过招租来引进商家。就这种类型来说，起码有一点可以保证就是我们开发商和广大投资人的利益是捆绑在一起的。
　　另外一个商业是一个主题建材城叫北方运河源精品建材城，我们这个项目总建筑面积是13万平方米，分一二期开发，一期已经在2006年入住。这个旁边有一个老的建材城，已经被我们收购了，这个老的建材城运营时间已经是6年了，可以说是燕郊最成熟的市场。二期是将近十万平方米，目前的招租率已经达到80%，这也是我们雷捷地产的一个操盘思路，就是先把商铺养起来，先让它的价值得到各位投资人的认可，然后我们再谈出售。
　　主持人：最后一个环节我希望今天各位嘉宾就我们社区商业投资，我们到底要选哪个区域的社区商业？选什么样的社区商业？以及投资社区商业的注意事项和投资陷井，我希望各位嘉宾用总浓缩的一句话总结一下好吗？
　　潘好龙：社区商业的投资我给的建议是：（1）现在商铺和住宅倒挂，这种社区商铺完全可以买，就是有的住宅卖1万，但是社区商业才卖七八千，这个是完全可以购买的。（2）从我个人的理解，社区商铺的投资是属于相对比较稳定，回报收益比较稳定，但是也不会特别高。对于我们广大的投资人来讲是比较适合选择的一种商铺投资类型的项目。谢谢！
　　陈俊：假如你爱他，请你去投资商业地产，因为商业地产回报率实在太高。假如你恨他，也请你去投资商业地产，因为商业地产的风险也实在太高。
　　于福生：投资商业地产我认为，该出手的时候一定要出手。有的时候往往是一种感觉，发大财的人一定是跟着感觉走，只有发小财的人才会去算帐。
　　袁君：我总结社区商业的投资就是根据每个投资客和消费者的一种需求，用大家的智慧去考察你们心中的地段和性价比比较好的商业，希望大家都投资成功，收益丰厚！
　　许允立：我觉得还是要用心看，就像刚才我们会长提到的“防忽悠”，“防忽悠”最后的一个技术就是用心看，去分析。
　　主持人：今天短短一个多小时的时间，其实我们很难把社区商业高深复杂的问题说的特别的透彻，但是我想各位专家的发言其实已经给我们投资人指明了一个最佳路径，指明了方向。包括刚刚陈会长谈到“超半步”眼光，以及潘总说的投资住宅和商业倒挂现象等等，其实这些意见都非常的中肯，投资人可以参考一下。
　　好的，由于时间关系，论坛就到此结束了。感谢各位网友的关注，同时也感谢各位嘉宾的参与，如果对投资社区商业这个话题感兴趣，还可以关注我们的搜狐焦点商铺网，点击查看相关资讯。搜狐焦点商铺网每周都会有这样类似的活动，争取为网友打造一个专业的平台。最后，谢谢大家关注！