76万m²专业市场上市 老城新增34万m2撑破规划

　　熬过了2008年的冬天，5、6月份批发销售额环比降幅开始收窄之时，广州专业市场又开始热起来，今年超过76万平方米新增专业市场将相继涌入
　　熬过了2008年的冬天，5、6月份批发销售额环比降幅开始收窄之时，广州专业市场又开始热起来，今年超过76万平方米新增专业市场将相继涌入。其中老城区(内圈层)老当益壮，先后有34万平方米新增专业市场进驻，让内环路以内市中心区2010年交易面积减少到20万平方米以下的规划成为一场梦；而定位于商贸、旅游、资讯综合服务中心的番禺，则崛起岭南鞋城、五湖四海国际水产交易中心两大专业市场，加上明年将亮相的占地320万平方米的广州国际商品展贸城，番禺有望成为专业市场的重镇，但专家认为番禺新兴专业市场真正接过老城区的枪是5年以后的事情。
　　■ 新闻背景
　　近期开业的部分专业市场
　　●5月16日，名商天地皮具材料广场在梓元岗商圈仅20个皮具材料专业市场的眼皮底下开张；
　　●7月29日，美博服装城在流花商圈10多家服装批发专业市场的审视下易帜为美博韩国时尚中心；
　　●8月27日，岭南鞋城在与站西鞋业商圈对视中在番禺开业；
　　●8月29日，登云天下国际礼品玩具文体展览中心在广州国际玩具礼品城和一德路商圈的眼光交织中，在宋祖英的歌声中庆祝开业。
　　准备开业的部分专业市场
　　●位于火车站商圈的加和饰品城目前正在交铺，将于国庆前开门迎客；
　　●位于石槎路商圈的伟国国际鞋都正在申领市场登记证，将于近期正式开业；
　　● 位 于 番禺的五湖四海国际水产交易中心也在酝酿年底开业。
　　老城区的专业市场升温
　　“你要去的登云天下，周边有不少装饰材料城”，广骏的士的罗司机听记者说要去参加登云天下的开业仪式，随口接了一句：“最近开业的专业市场好像挺多的，我都接了好几个客人”。正如罗司机所言，5月以来专业市场开始火起来了。
　　7月21日，在广州市商业经济运行分析暨农村流通网络建设现场会上，广州市委常委、副市长李荣灿是这样描述专业市场逐步回暖的：批发销售额在5月环比降幅收窄4.6个百分点基础上，6月环比又提高6.3个百分点。
　　“专业市场扎堆开业是发展周期错位造成的”，广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为,这些专业市场大部分应该是在2007年商业高峰期开建的，今年差不多就是招商开业期，不幸遇上了商业的低潮期。
　　虽然目前专业市场还在低潮中挣扎，但记者从近段时间招商或开业的专业市场了解到，招商的情况都很不错。8月29日，记者在登云天下现场看到，一层已经全部招满，二层80%的商铺已经租出。其他专业市场方面，岭南鞋城1200多间商铺已经招了80%；伟国国际鞋都已经全部招满，目前已有部分商铺试营业；名商天地、加和饰品城、美博韩国时尚中心等专业市场招商情况也很不错。
　　而新增专业市场的大部分客源也是从老城区专业市场转移而来，“做专业市场的还是那班人，并没有增加多少，很多都是在老城区经营的同时，在新兴专业市场开个店试试”，广州鞋业商会秘书长陈小敏说。
　　新开专业市场以低租金抢客
　　金融海啸还未完全退潮，专业市场销售额虽然降幅收窄但还是下降。专业市场招商这么好的原因何在？记者通过新老专业市场的租金对比发现，新开专业市场以无一例外以低租金抢客。
　　以岭南鞋城和步云天地、登云天下和万菱广场两组专业市场对比为例。同为鞋城，站西商圈的步云天地租金最低为600元/平方米月。以30平方米的商铺来计算，登云天下一个月最便宜的租金是2100元，而万菱广场最便宜的租金则高达15000元，相当于在万菱广场租一间商铺就可以在登云天下租7间相当面积的商铺。
　　“登云天下租金便宜，又没进场费”，在登云天下主营玩具批发的一位张姓租客告诉记者，他们是来自北方的厂家，自己开店做内销，“登云天下除了交通方便和月租便宜外，还免进场费，万菱广场光进场费就要几万”。
　　“目前，广州专业市场中部分合约到期的租户停止续租的比率上升约10%～20%”，地产营销策划专家谢逸枫分析，除了新开市场为旺场采用低租金抢客外，低租招商，更多在于今年以来广州商铺租金一路下滑,一些曾经出过“铺王”的专业市场，租金调整最高降幅达到了90%。
　　玩具、服装、鞋业专业市场过剩
　　“广州专业市场整体上来说，处于发展成长期”，王先庆表示，广州服装、鞋业、玩具、皮革皮具等专业市场同质化严重而且数量很多，处于相对过剩的阶段。
　　据记者不完全统计，今年将有超过76万平方米新增专业市场将涌入市场，除了五湖四海和加和饰品城外，新增的都是服装、鞋业、玩具、皮革皮具等行业，多是大型专业市场，加剧了市场的竞争。其中登云天下定位为广州乃至华南区规模最大的国际礼品玩具文体展览中心，总规划面积50万平方米，首期运营面积15万平方米；岭南鞋城号称全国最大的鞋业采购站，首期建筑面积10万平方米；名商天地皮具材料广场总建筑面积约13万平方米；伟国国际鞋都总建筑面积达12万平方米；五湖四海国际水产交易中心总建筑面积20万平方米；加和饰品城总建筑面积10万平方米，首期规划3万平方米；美博韩国时尚中心规模相对小点，建筑面积近3万平方米。
　　广州鞋业商会秘书长陈小敏承认鞋业专业市场越开越多，目前供求走向平衡，第二季度销售降幅收窄就说明了这一点。一是金融风暴淘汰了一部分实力差的鞋城，供应有所减少；另外国外市场也在回暖，需求进一步扩大，“希望新开的鞋城差异化经营，譬如站西商圈做外贸为主，岭南鞋城可定位做内销”。
　　■焦点1
　　老城行业扎堆 引来业内争议
　　老城区专业市场搬迁改造一直都在政府的议程中。2005年广州市政府在解释2003年出台的《广州市商业网点发展规划(2003-2012年)》时指出，根据大中型批发市场的建设专项规划，原则上内环路以内市中心区不再新建批发市场，市中心区内原有的条件较差、配套设施不完善的批发市场将通过功能转换、向外迁移等方式进行调整、改造。其中，内环路以内市中心区市场交易面积要从现在的100多万平方米逐步减少到20万平方米以下。
　　但记者从今年陆续入市的专业市场中发现，登云天下、名商天地、加和饰品城、美博韩国时尚中心都处于内环路以内市中心专业市场圈，总营运面积达34万平方米，让该区域2010年交易面积减少到20万平方米以下的规划成为一个梦。
　　王先庆直指政府执行不力，规划缺少持续性，没有有效引导专业市场郊区化。他认为由于老城区存在交通和土地瓶颈，专业市场郊区化是必然的趋势，由于政府没进行有效的引导，致使商人扎堆老城区发展。
　　“有人气才有财气嘛”，登云天下总经理陈荣邦在老城区运营专业市场多年，他认为之所以老城区专业市场重新火了起来，是由于老城区具有市场成熟、人气旺的魅力，“做生意的人很实在，投资就要尽快赚钱，资金要投到最需要的地方，把资金投入老城两三年就可以回本赚钱了，但如果投到番禺等新兴专业市场圈，可能七八年回不了本，不如把这七八年花在老城区商圈稳妥。等到新兴专业市场商圈培育成熟了，再去投资也不迟”。
　　■焦点2
　　番禺将成为专业市场重镇
　　由于新火车站搬迁到番禺，番禺进一步增强其在广州市的交通枢纽作用，并定位于商贸(特别是专业市场)、旅游、资讯综合服务中心，崛起岭南鞋城、五湖四海国际水产交易中心两大专业市场，加上明年将亮相的占地320万平方米的广州国际商品展贸城，番禺只有一个念头：接过老城区专业市场的枪。但近日传出的位于黄埔的广州国际玩具礼品城商铺十室九空，几近空城，原先一德路商户也回迁一德路，不免让人担心番禺新兴专业市场会否重蹈覆辙？
　　“番禺新兴专业市场不会重蹈广州国际玩具礼品城的覆辙”，王先庆认为，广州国际玩具礼品城说到底是李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚私人老板的行为，政府支持力度跟番禺是没得比的，毕竟番禺集中精力发展专业市场已经上升到广州市的战略。
　　五湖四海国际水产交易中心副总经理陈瑞标切身体验到番禺交通的便利，他认为广州目前最成熟的专业市场商圈都集中在火车站附近，新火车站搬迁到番禺后，也会形成一个新的专业市场商圈，“5年之后，番禺将成为专业市场重镇，老城区专业市场将从目前的僵持状态逐步变弱”。
　　陈小敏则认为，番禺能否成为一个专业市场重镇要看他们怎么经营，经营得好有钱赚，自然就吸引商户过去。但他同时认为，人的习惯是很难改的，现在一般说到批发鞋，客商都会想到站西路商圈。
　　“没有八年十年，番禺是成不了大器的”，陈荣邦认为，目前番禺专业市场才刚刚起步，培育期大概要5年左右，火车站附近的拆迁改造也不是一两年就可以弄好的。对于商户来说，可能会去租一个铺守着，但重点还是会放在老城区的专业市场。