“商业烂尾”，如何救赎？

　　按照常理说，烂尾楼一般是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。然而在商业地产领域，也许除了还没建完成的项目外，那些已经完成建筑却一直空置或一直运营不畅的项目也应该叫做商业烂尾楼。

　　在经济形势利好而带来楼市热潮时，房地产商都将大多的精力和资金放在新项目的开发和建设上。过度的开发热情致使许多项目因种种原因而烂尾，冷清而突兀地矗立于闹市街头，和旁边的车水马龙极不协调。商业烂尾楼如同城市“不雅伤疤”，被人厌弃而又往往使人备感无奈。

　　然，随着近年来土地危机、银根紧缩、业界洗牌等变革性事件的频出，更加上金融萧条期的到来，人们似乎开始将目光聚焦到烂尾楼，以求在烂尾楼上重新找到突破口。

　　商业烂尾楼能否找到一个重新回到市场的契机？商业烂尾楼又能不能完成一个“华丽转身”，给这黯淡的市场抹上一点亮色？

　　引语

　　商业烂尾，早已经不是什么新鲜的事。放眼中国的商业地产开发市场，真正的繁荣仅仅停留在开发阶段，而距离商业市场的繁荣还有很长的距离。而商业烂尾也泛滥成灾，就当前的行业形式而言，拯救烂尾，可能远比开发新的项目更有意义。

　　清理不良资产是首要问题

　　上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询师 姜新国(姜新国博客,姜新国新闻,姜新国说吧)

　　商业烂尾楼分为两种，一种是有消费群基础，只是本身项目某个环节出了问题而陷入困局，另一种是根本就没有消费群存在的盲目投建的项目。前者可以通过项目改造或者调整运营方式实现“盘活”，但是后者几乎没有成功的机会，就只能让它“烂”着，或者只能根据周边市场环境推倒重来。

　　商业烂尾楼在操作的过程中有一个问题值得注意，就是一般项目在“烂”的同时都带有不良资产，因此首要解决的问题就是清理不良资产。这个时候一个专业的法律团队就十分的有必要，可以有效地解决不良资产产生的一些法律纠纷。同时，商业烂尾楼一般在社会上已经有了不好的口碑，如果再以原有名义做下去的话，影响会相当地差，甚至再次致项目于死地。此时如何消除原有形象的负面影响就摆在了收购该项目的人面前的，必须正视而加以解决的重要问题了。

　　商品交易里讲求标准化，比如期货黄金在交易的时候有标准单位。但是商业地产却没有办法实现绝对的标准化，任何一个项目都要实际调研评估，尤其在资产角度，做好不良资产评估非常重要。因此，商业地产项目具体操作模式不能复制，讲究的是“个性化”。

　　重生依赖于专业开发团队

　　商业烂尾楼的产生，是因为在过去几年房地产大跃进过程中，大量从事住宅开发的开发商，发现了商业地产的机会之后大军进军商业地产，违背和漠视商业地产自身的规律盲目开发的结果。这些开发商并不具备操作商业地产项目的经验和能力，但多年在住宅领域持续获得暴利的经验已经把他们的贪婪放大，他们对待自己持有的商业地产项目的态度是待价而沽，绝不容他人染指。这个时候，任何基金也罢，专业商业地产运作团队也罢，很难有切入的机会。

　　现在的国内外经济形势都非常紧张，房地产市场一直处于低迷状态，开发商普遍面临资金链的压力。当潮水退去的时候才知道谁在裸泳，过去还能挺的部分开发商在资金链的压力下，对待商业烂尾楼项目的态度必然会发生变化。有一些挺不下去的开发商面对残酷的市场不得不现实起来，这就给外部投资者切入烂尾的商业项目提供了机会。07年我在和专业的商业地产投资机构沟通的时候我就说，大家不要急，不要现在去给虚热的商业地产项目买单，等房地产崩盘或者进入下降通道的时候，商业地产会迎来一个收尸的机会，台风来的时候猪都会飞，等潮水退去，商业地产的沙滩上一定是尸横遍野。这时候给专业的外部投资者会带来大量商业地产项目的收尸机会。

　　商业烂尾项目的重生，依赖于专业资本和专业团队的进入，这是他们大显身手的时候。只有当项目从“糙哥”手中转移到专业资本和专业团队手中的时候，他们才能按照商业地产的规律，系统地对项目进行重新调整，重新定位、规划、招商、运营，才能给项目带来重生的机会。一个商业地产项目，只有良好的运营才能带来价值，脱离运营的商业地产，只是一栋空洞的没有灵魂的物业而已。这方面一个典型的例子，比如北京西直门的嘉茂购物中心原来是北京某开发商开发的西环广场，后来被新加坡的嘉德置地收购并被改造成嘉茂购物中心，通过一年多运作该购物中心已进入稳定经营状态。原来在开发商手里和后来卖给嘉德置地之后，其价值是不可同日而语的，这种价值重生就在于专业资本和专业团队的进入。

　　当然，这样的案例是很难被复制的，关键问题是：钱或许很多，但懂商业地产的开发商不多。

　　组建烂尾楼“拯救团队”

　　商业烂尾楼不管是对地产行业还是对商业来说都具有极大的伤害力，在源头就应该防止它的出现。如果一个开发商能够在具备资金、人才的双重前提下，理性地开发项目，那么在一定程度上就可以杜绝“烂尾”现象。

　　但是近几年来，中国盲目上马的商业地产项目泛滥，制造出了一批。如何让这些“商业烂尾楼”走出困境，是社会各界人士一直关注的问题。既然有需求，它是有市场空间的，是不是中国可以出现专门操作“商业烂尾楼”的公司呢？

　　美国有一家专做烂尾楼收购的公司，其有比较专业的法律团队、商业管理团队和商业开发团队，这几个团队融为一体经过五年时间，在房地产领域闯出了一条独有的生存发展之道。而中国似乎还没有类似的“商业烂尾楼”专业团队出现。我们光耀东方公司正是朝着这个方向去发展，希望能够弥补中国市场上的这个空缺。

　　在现在国际金融危机下，地产行业一片萧条，我们这样专做商业烂尾楼收购的公司受到的冲击非常的小。而且现在这个形势还成就了我们的机遇，现在越来越多的开发商资金紧张，我们更可以以低价收购项目。我们计划09年能够再收购6个烂尾项目，总面积达40万平方米。这个计划是在我们经过资金核算，是在我们的专业队伍所能掌控的情况下有序推进的。

　　商业烂尾楼盘活的基本步骤是：调查评估-定位-改造-招商-运营。这个基本步骤可以复制在任何一个商业烂尾项目上，但是在每个步骤上的具体做法是因项目而异的，因此需要有不同的专业团队去做专门的事，比如我们公司操作写字楼和大卖场是不同团队去做的。商业地产项目本身专业要求就比较高，因此在让它重生的时候，更应该强调让专业的团队去做。

　　不能乱扣“烂尾”的帽子

　　商业地产的资金链要求比较高，一旦断链就容易产生烂尾。在商业地产的选址、定位、招商、建造、运营这五个环节里，任何一个环节都可能出现资金断链的情况，因此任何一个环节都容易造成项目“胎死腹中”或“半路夭折”，也就是形成“烂尾”。

　　在硬件设施还没建完就“烂”的项目，多半是资金跟不上所致。但是当一个项目完成建造后，商业没做起来而“烂”，其中的原因就比较地纷繁复杂了。

　　不过评判一个建筑设施都已完备的商业项目是否“烂尾”需要谨慎，并不能因为它暂时的“空置”就认定其已烂尾。商业地产本身就有一个“招商”、“育商”的周期，这个周期大概需要一年左右。在这一年里，或者是因为项目本身存在缺点而吸引不来商家，或者是因为运营者本着宁缺毋滥的“优商”原则，暂时进驻商家不多，这两者都能导致一个项目表面呈现“空置”现象，但是最终的结果并不都是“烂尾”。

　　“空置”两年以上的商业地产项目才可以被归入“烂尾”的范围之中，而这样的项目实际上并不多。现在经常有某某区商业空置率高达多少这样的数据出来，而这其实是统计口径不一致的原因所致，也就是说，不能把一个还在“招商”、“育商”的项目看作“烂尾”商业地产了。

　　现在，商业烂尾楼迎来了一个抄底的机会。但是如果真要说清楚商业烂尾楼的商机，却是比较困难的。商业烂尾楼是否具有商机还是要看具体的项目本身条件如何，如果是有地段优势，仅仅由于建筑硬伤等原因致使商业吸引力不强的项目，则可以通过投入资金加以改造使其“复活”。而各个项目“复活”的方式一般是不可复制的，可能办公楼模式复制相对容易些，但零售物业是很难复制的。

　　结语

　　这个冬天有点冷，也许商业烂尾楼可以开出别样的花朵来装扮这个冬天；也许商业烂尾楼只能在这个冬天蛰伏得更深而给这个冬天增强萧条感。无论如何，让商业烂尾楼“复活”才是正道，时机成熟，就应该醒来……唐诗韵 罗婷

商业地产运营趋两极2008年12月08日13:56来源：  第1页: 第2页:

　　前有大型购物中心、后有小型便利店,传统的独立经营的百货店在夹缝中的生存越发艰难。而以大品牌主力店为主的高端定位的MALL或专卖店、以非品牌或品牌折扣方式做大众定位的专业市场,越来越成为开发商、运营商和消费者青睐的两种极端主战场。

　　在日前举行的2008中国商业地产与主力店合作高峰论坛上,中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲表示,品牌商能够带动整个商业地产项目的知名度,高端的商业地产项目需要引进主力品牌。

　　而与全国各地市场上出现的此起彼伏的购物中心相比,以“鞋城”、“尾货”、“家具城”、“乐器城”等为主的专业市场的开发和运营也呈发热状态。

　　主力品牌造就知名MALL

　　武瑞玲介绍,位于北京建国门的双子座,因为有了俏江南打造的兰会所,才在奥运会期间成为了非官方的接待外宾的场所,“一天的销售额达三四百万,布什全家都去过两次。这样的餐饮项目对于双子座的影响有多大可想而知。”

　　万达集团股份有限公司商务部总经理潘韬也表示,主力店具有很强的品牌号召力、吸客力和抗风险能力。“可以替我们向城市的高端人群做免费宣传。”

　　虽然主力店是很多高端商业地产项目不可或缺的一部分,但是据资深商业地产从业人士、戴德梁行商铺部华北区董事张家鹏分析,大型主力店虽然能够为项目带来相对稳定的人流,促进整体经营,但主力店亦有可能对项目产生重要制约,若经营不善、审批不过关或其他原因,可能会导致项目大面积空置以及后续难以灵活使用。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平认为,目前,商业用地的地价逐渐增高,主力店面积大,租金收益低,所以商业地产也有向“去主力店”发展的趋势,比如西单的大悦城就没有主力店。但他同时表示,商业地产十分复杂,要考虑项目位置、辐射人群等多种因素。“引进主力店不光是为了盈利,也为了提升项目档次、提高知名度。”

非品牌特色市场独领风骚

　　大连万达集团董事长王健林曾表示,大型购物中心需要主力店的支撑,但主力店进驻并不一定会带来人流、带来巨大的利润。万达最缺的是有特色经营的非主力店。

　　与引进品牌主力店定位高端的MALL不同,面积趋大的低端专业市场,目前也是主要的消费点。

　　王永平分析,随着市场经济的发展,中国进入小康社会,必然会出现先富和后富两种不同层次的消费人群,因此就形成了不同的购买力。品牌MALL吸引高端人群,而有特色的低端专业市场和折扣卖场则比较受普通大众的青睐。

　　据悉,位于北京西客站南广场地下的万博汇乐器广场将于近日开业。它将成为国内最大的乐器产品汇集地和服务中心之一。

　　此外,将在山东淄博周村建立专业纺织丝绸市场的消息日前也见诸报端。

　　但王永平表示,专业市场想要开发运营得好,除了考虑基本的人群和环境配套等因素外,还应结合地域需求及文化特色,做能够得到当地政府支持的特色项目。兰亚红