对商业地产业的认识

　　第一点认识，商业地产经历了前些年的发展以后，当前也是遇到了一个问题。主要是市场低迷，销售量下降。一到四月份，全国办公楼的销售面积有793万平方公里，同比下降了19.1%。但是就目前的情况来说，全国办公楼的施工面积，竣工面积，新开工面积，它的同比有些指标还在增长，而办公楼商业用房的控制面积在不断的增加。所以这个问题就摆在这儿。这个市场低迷，在这样的形势下面，我觉得咱们商业委员会怎么样来研究咱们商业地产的平稳健康发展，应该说任务是非常艰巨的。我们也要看到咱们商业地产委员会在这个时期内的任务是艰巨的。

　　第二个，尽管国家近几年来对房地产的角度主要侧重住宅地产。咱们国家住房发展的一些指导思想就宏观调控的目标，对商业地产应该是适用的。比如说对不同人群的不同的需要，宏观调控的目标，就是总量基本合理，价格基本稳定，和当地基本发展相适应，和当地的经济发展相协调。

　　就目前来说，不少地方对于商业地产的结构方面，目的方面。国务院下发了若干政策的实施意见明确规定，城市新建的居住小区内，规划的商业目的不得改动。就是考虑到社区网点的问题。另外在目前整个商业网点的量，已经不少的情况下，是不是都要新建也要有一个。有些地方，包括上海的新天地的，包括北京的相关大街的一些老商业网点的改造，效果还是不错的。

　　一方面维持了它原来的建筑风貌，另一方面保持了它的特色。所以既要考虑新建一批，同时要考虑改建一批。

　　第三个，商业地产门类很多。咱们广义的商业地产就是包括商业用房，可能还包括旅游地产，都是商业地产。狭义的商业地产就是商业用房这一块。但是不管怎么样，商业地产是要和住宅地产相比，可能还有高投入，高回报，高风险，高难度的特点。就目前来说，就国家层面上来说，可能更关心的是商业网点的规划问题。这是国务院在今年的绿化计划的从事商业网点的考虑。这是国务院的绿化计划里面的。这个条例出台以后，对大部分的商业网点规划论证的问题。作为从事商业地产的同志，可能要考虑这个问题。

　　当然了在这个里头，在大型的地产商建设里头，规划里可能还要考虑这个。大家一定要注意，国家对今年大型建筑方面的要求很多。所以大型商业网点的建设，一定要很好的贯彻建筑经营条例，另外要考虑产业通道问题，组织问题等等的问题。这个对大型建筑方面的新的要求，去年一系列的规定。

　　第四个一定要注意商业和地产的有机结合。这个是关系到咱们商业地产最终能不能发生效益的最核心的。商业地产有些人自己持有的，咱们这里也是自己持有的，包括万达自己持有的也很多。不管是怎么样，商业地产某种意义商来讲，是地产搭台，商业唱戏。所以怎么样发挥好商业地产跟商家之间的有机结合，这是一个重要问题，希望大家能够认真注意。如果商业地产搞得好的，是不是有一个比较可靠的下游的商家联盟。

　　这样的话，一个团队，一个商业地产到哪个地方，商家就到哪个地方，对你商业地产的搞活是基本的保证。

　　第五个商业地产的发展和有关单位的合作。和有关单位的合作，要靠研究，住宅的研究。另一方面，商业地产怎么样发挥媒体的作用？上海有一个商业地产的网站，咱们跟它的网站，能不能发挥它的作用。咱们怎么样联系方式，活动方式，和有关单位的合作。说实在的，咱们舞台有多大，咱们的生意就有多大。咱们的舞台大一点，联系宽一点，咱们既要有企业家的制度，又要有专家的制度，这样就能把我们的事情做大。