张翅：营造舒适消费环境 做百姓购物中心

　　时间：2009年8月18日下午10：00-10：30
　　地点：阳光新生活广场紫金山路店
　　嘉宾：阳光滨海房地产开发有限公司 总经理 张翅
　　以下为现场实录：
　　主持人：张总你好，我是新浪网的记者，今天非常荣幸参加了阳光新生活的开业仪式，希望能够对您进行一个简短的采访，首先请您简单介绍一下，有关阳光新生活广场的概况。
　　张翅：首先感谢新浪网对我们进行采访，原来的商场早已存在，但是我们认为原来的业态布局和档次和商场所处的位置不是很匹配，没能给周边老百姓的生活带来便利，所以我们收购了这个商场以后，对商场定位进行了研究，经过了一年多的准备，对硬件进行了规划，包括装修，设计，设备改造，我们都重新投入。今天算是第一次向天津市民面试，目前来看我们的改造已经达到了预期，感到这个商场能够为周边百姓的生活提供很大帮助。
主持人：那么对于改造阳光新生活广场，我们的具体思路是什么呢？
　　张翅：我们觉得在天津，商场能否生存取决于你的定位，你的产品业态，你的产品组合，是不是能够满足百姓要求，过去可能低估了天津市民的购买能力，所以可能在产品定位上比较低，所以我们要让商品符合老百姓的日常需求。第二个要让与这些商品相配套的硬件要跟得上，你的购物环境一定要好，要让人很舒适，包括这里的通风排风，空调我们都进行了改造，让这里变成冬暖夏凉的地方，所以我觉得一个商场和它所展示的商品是一个相互匹配的关系，同时这些东西的定位是符合老百姓要求的，这样老百姓才愿意到这个商场来，这也是我们打造这个商场的出发点。
主持人：阳光新生活广场的定位是什么？它与其他商场相比，有何特别之处？
　　张翅：我们认为这个商场的规模不是很大，而且一部分是华润万家的主力店，它的超市形态是满足百姓的日常需求的，所以我们把它定位成一个社区的购物中心，服务于周边的居民消费，并不是城市整体的商业广场，所以想这种社区购物中心的规模还是比较合适的。
　　主持人：我们未来还会有哪些商业项目的打算？
　　张翅：阳光新业的目标是打造一个商业地产集团，所以商业地产一定是我们的主营业务，我们与其他开发商的不同之处在于，我们从开发到招商，到运营是全方位的，不是单纯只做物业这个概念，所以我们未来还会有不同规模不同业态的商业项目，这个项目是社区型的购物中心，我们还会有购物广场，还有郊区型的购物广场，这个在明天或者后年陆陆续续会有新的项目的推出。
从3月到6月，包百商圈与娜琳商圈相继修建地下商城。本月底，钢铁大街人防地下商城地面工程将完工。在钢铁大街与文化路沿线，东方红CBD、小尾羊大厦、沃尔玛等商业地产也即将竣工，昆区与青山两大传统商圈正在悄然升级。
　　包百：打造多功能立体商圈
　　南北沟通四个街区，东西横贯近三公里，从鞍山道到林荫路、从青年路到松梅街、从高楼大厦到地下商城、从特色小吃到图书电影，如今的包百商圈汇聚了时尚、居家、中高端各色消费品，成为包头市民购物的首选之地，也吸引着周边城市的消费群。
　　1984年，由自治区、包头市和企业共同投资，昆都仑商场改扩建为大型百货商场，即包头市百货大楼，当时的营业面积是6423平方米，年销售额为1500万元。从1984年至今，包百大楼共进行了9次内部装修和改扩建，营业面积达3万多平方米，年均销售收入达到了2亿元。
　　经过25年的发展，以包百大楼为中心，其周围有8个大型商厦，形成一个高度集中、竞争激烈的商业集群，构成了一个以九大商业企业为主体、百余家小商店错落其中的商业圈，即包百商圈。如今的包百汇集了国美、王府井等全国著名零售企业，成为包头市品牌最全、商业面积最大、人流最大的商业中心，包百商圈也成为包头周边城市和旗县重要的购物场所。
　　今年3月10日，包百地下商业街破土动工，同时，将包百商业中心区向东西扩展。入春后，定位休闲购物为主的东方红CBD也拔地而起，这无疑是促进包百商圈南部区发展的重要举措。
　　“包百商圈在包头商业中有着重要地位，而钢铁大街则是包头的‘金廊玉带’。作为包头最成熟的商圈，此次开发，必然助力包百商圈的升级。”负责投建包百地下商业街工程的包头宏大地产企划部经理周卫东说，宏大地产正是看中包百商圈的商圈核心地位。
　　娜琳：大品牌带动商圈发展
　　“2007年底，当时的娜琳商圈还没有这么热闹，天黑后，除了当时的肯德基，就只有路灯是亮着的，大部分底店关门了，街上的行人也很少。现在这里完全不一样了，青山王府井是晚9点关门，邻近底店也开始延长营业时间，现在的娜琳晚上也充满了商机。”一位在娜琳经营服装店的商户描述娜琳商圈的变化。在包头市民的心里，青山区的商业中心——娜琳商圈更适合普通消费者。一直以来，依托周围学校和居民区，娜琳商圈有了较为固定的消费人群，形成了自己的风格，定位更加大众化。
　　2008年1月，王府井青山店开业，今年初，在王府井集团2008年年报显示，作为当年唯一一个开业门店，王府井青山店实现了“当年开业，当年盈利”。与此同时，包头首家麦当劳餐厅开门营业。同年5月10日，世界500强之一的沃尔玛宣布进驻包头青山，建成后的时代财富城沃尔玛单店，年营业额预计将达到4亿元以上，以1公里为服务半径，至少辐射3万人口。
　　“沃尔玛所吸引的大量客流，会提升商圈经济，将包头乃至内蒙古的商业纳入沃尔玛的国际商业经营及物流配送体系中。”投建沃尔玛项目的侨成东方伟业有限公司总经理陈一丁告诉记者，沃尔玛进驻后，将根据包头本地特点，每年投入几百万元培植商业。
　　“青山区将引进国内外大品牌，在两年内打造成为包头乃至内蒙古地区最繁华的中心商业街之一。青山区正在全力打造‘文化路经济增长带’，目前有21个项目启动。”对于娜琳商圈的发展前景，青山区招商局副局长高晓东欣喜地向记者介绍，国内外知名企业进驻青山区，必定会吸引大量客流，带动商圈经济。
　　老商圈问题凸显
　　按照最新规划，包头定位为我国中西部地区重要的中心城市，内蒙古自治区的经济中心，城市性质由工业城市逐步向中心城市转变，未来包头的人口总量将达到450万。
　　“从包头周边的兰州、北京、西安来看，现在包头的商业地产发展还很不够。包头要成为经济中心城市，商业的繁荣和大品牌的引进是必然的。”多年从事企业培训的青年学者曹志涛认为，作为中心城市，包头的商业体量远远不够，而且目前包百和娜琳商圈问题凸显。
　　“包百商圈处于包头最繁华的商业中心地带，人流量每天以数十万计，加之近几年机动车数量激增，自驾车出租车聚集，这一带成为整个昆区最繁忙的路段。另外，休闲设施也缺乏。包百和娜琳商圈内卖场、休闲场地的比例不够合理，商圈内餐饮、休闲设施少，消费者往往是完成两至四个小时的购物过程就走。”曹志涛指出。配套设施的落后，一方面制约商圈发展，一方面错失潜在消费资源。
    记者在采访中发现，在现有两大商圈的十余个商场中，商品同质化也是一个明显问题。两个商圈、多个商厦，所经营的商品几乎均以服饰为主，所服务的消费者主要为中青年，商品在品牌、质量和价位等方面的档次相近，有的临近商场出现同一品牌的多个专柜，各商厦有大量交叉消费群。　　
商圈发展需要个性化
“包百商圈的人流主要集中在两个黄金周和节假日，而这期间的促销手段多是返券和打折。”来到包头近一年时间，宏大地产企划部主任周卫东这样形容眼前的包百商圈。
返券和打折尽管扩大了销售量、增加了销售额，但事后会发现，企业利润没有增加多少，消费者对企业的行为评价也一般，还有可能加重商品的同质化。
　　对于两大传统商圈的相继升级，曹志涛建议，商圈的升级必须因地制宜，个性化发展。他认为，包百商圈的商业辐射范围已经超出了包头，随着城市的发展，包百商圈的扩大，作为包头地区最成熟的商圈，包百商圈应定位为综合性消费休闲区，集购物、娱乐、休闲于一体。而青山区的发展起步较晚，目前发展空间较大，应依托人口聚集的特点，以文化路为中心带动周边经济，打造居家购物中心。同时，要提高服务与经营人员素质，利用现代企业的绩效管理制度，加强服务和管理。