纵谈天津商业地产之城市综合体

    访谈背景：当下房地产市场的讨论往往偏向于住宅地产，而商业地产则显得低调很多。事实上，同样经历调整和动荡期的国内商业地产市场也已开始进入了缓慢的复苏期。一个叫城市综合体的商业地产概念正在全国范围内掀起房地产开发的热潮，如同地价的一夜飚升，城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。下面我们就来探讨一下商业地产的方方面面。
　　访谈嘉宾：
　　天津滨海中科创意产业投资发展有限公司总经理 黎伟成
　　中粮大悦城销售总监 蒋科
　　天津金丰兆业房地产开发有限公司副总经理 郭亦军
　　以下为本次访谈实录：
　　宛建伟：下午好，今天我们来探讨一下商业地产的方方面面。当下房地产市场的讨论往往偏向于住宅地产，而商业地产则显得低调很多。事实上，同样经历调整和动荡期的国内商业地产市场也已开始进入了缓慢的复苏期。
　　今天我们有幸请到了几位商业地产领域的优秀代表项目，我来给大家介绍一下，坐在我身边的是C92项目的开发商天津滨海中科创意产业投资发展有限公司的总经理黎伟成先生，然后是中粮大悦城的销售总监蒋科先生，最后是天津金丰兆业房地产开发有限公司副总经理郭亦军先生，下面请各位对天津商业地产现状和发展做一个简单的分析，有请黎总先来谈谈。
　　天津滨海中科创意产业投资发展有限公司总经理黎伟成
　　黎伟成：现在很多人对商业地产的理解还比较片面一些，这里谈的很多都是出售型的，而我们不是，我们是面对最终的消费者。我打造的是一个平台，我们是作为一个载体，名字可能是一样的，但是内容不一样。
　　宛建伟：您为什么选择长江道这个区域来做？
　　黎伟成：目前来看，只有那个位置算是比较靠近市中心的。天津整个城市改造跟上海不太一样，上海在2003年就做了整体规划，以都市工业园区的名义把市中心的专门作为创意产业的载体，天津现在没有，天津现在有很多地方都开发成绿地了，我们也是找了将近半年的时间找到这样一个我们认为还算不错的地方，比较适合做厂区的位置，这是我们最终到南开区的原因。政策也不错，因为政策原因也会吸引创意产业的企业，作为创意产业销售的租户他们愿意过来，我们现在探讨商业地产的内容。
　　宛建伟：天津可能做的很广泛的商业地产模式，而这种上海的新兴模式并不多？
　　黎伟成：天津整个服务业因为城市定位是刚刚定清晰的，类似像浦东一样，浦东也是经过二十年的发展才有今天的高度，天津之前的基础应该说是非常不错的，直辖市当中还是不错的，在这种大的政策环境机会下有了一定的推动，这种推动从人均收入消费等等都会有很大的改变，从消费市场来说，国内外好的商家都会进军到天津，对天津市场的服务业起了一定的推动作用。
　　宛建伟：您在上海时间待的比较长，您觉得上海的模式怎么样？
　　黎伟成：上海相对来说还是非常成熟的，当然也许和香港、日本相比还有一定的距离，但是从商家入驻量来看，上海正在打造国际化的商业中心，所以很多世界知名品牌都会入驻到上海，当然这也和上海消费的能力有关，我们所谓的海外人士上海有几万人，他们本身就是我们社会推动的积极推动力，就把上海消费的层次水平和消费服务的层次水平推上去了。
　　宛建伟：天津现在也作为北方的经济中心，一直大踏步往前发展，比如世界大都市上海模式会不会照旧搬到天津来，会不会在天津又走新的模式，有天津特色的发展模式？
　　黎伟成：每个城市都有自己的文化特点，商业发展最终服务的对象还是消费者，消费者决定以后商业的发展，上海也好、北京也好区域和天津都不一样，每个城市人文特点不一样，我相信天津也是，因为我们做创意园区的时候也是这样，我们在具体项目落地的时候会根据天津的人文消费特点做一些调整，目的还是希望为了天津本地消费者提供更好的服务。
　　宛建伟：说到天津的商业地产，请问下郭总，您觉得未来天津市写字楼发展方向是怎样的？
　　天津金丰兆业房地产开发有限公司副总经理 郭亦军
　　郭亦军：现在天津写字楼的发展方向应该说是正向高端方向发展，和记黄埔、津门津塔、南站CBD都在做高端，我希望他们做高端，希望他们盖大楼。我感觉一点，我的写字楼出来之后大家把奶酪当豆腐了，里面内容差太多了，天津市场在前面十年二十年都是在低水平上发展，大家一提概念友谊路一问卖一万一？一万二？有时候就谈到这个问题，我说这个问题没法说，对写字楼的高端市场大家还没有一个理念，什么是甲级写字楼？甲级写字楼价值到底是什么？这些高端写字楼出来之后，因为津门公寓可能很多人都参观了，我也去了很多次了给大家耳目一新的感觉了，以后的写字楼出来可能样板间也要出来，要给大家什么是耳目一新的感觉。
　　宛建伟：一两个项目带动市场很难，要有一批。
　　郭亦军：对！大家要形成高端写字楼，客户也会认同。这是两万多，三万多。现在甲级写字楼，津汇他们压力也是比较大的，以后写字楼应该比服务、比功能，到甲级写字楼就达到了服务水平，从你表象上进入写字楼看到的硬件、到以后使用当中软件的服务，包括能实现的功能，让你感觉到真正的甲级写字楼的水平。
　　在天津的写字楼给来天津的客户、给全国的投资的行业、给世界的投资商一个新的面貌。
　　宛建伟：如果一个城市没有太多的高端写字楼，确实带不来外商的投资，可能大家都看不起这个城市，毕竟现在天津也是定位为北方经济中心，经济中心要有一个面貌。
　　郭亦军：友谊路是涉外文化中心区，当初五星级、四星级酒店都在这儿，听说最近市政府也要迁过来，友谊路是天津市比较重要的地方，它不光是文化的，现在又是政治的。我们现在做这样的事情很重要，也需要配备这样的高档写字楼。
　　宛建伟：现在目前来说这片的写字楼虽然多，但是档次可能高度不是特别一样，有好的也有稍微差一些的，也需要不止一个，应该有一批这样的写字楼衬托这个地方。
　　郭亦军：政府在规划上它的定位，应该引导这个区域建什么样的写字楼，因为有的从开发商来说对市场有不同的看法，如果追求短期目标的话它可能对项目不会有太大的投资，有可能会把项目的定位低一些，这样对长远来说别说写字楼了，就说现在的住宅盖档次低了很难变的，三五十年都不会改变的，如果这批多的话，以后自己走到楼前可能都要绕着走。
  宛建伟：说到天津写字楼市场的高端化，让我想到上海在这方面似乎比我们发展的要快一些，刚才黎总谈到了上海的商业地产模式，那么在您来天津这段时间，您感觉天津市场和上海市场有什么样的不同？或者最终的消费者会不会有不同？
　　黎伟成：这个问题比较大了。因为我们项目本身不大，只是区域型消费场所，也会有很多办公租户，因为我们项目总共三平方米，大部分还是创意产业研发、设计的企业入驻，商业配套这块只是作为配套，我们所在的区域层次和地位，整个城市形象差了一点，我们最终的目的还是想提升形象，因为是老厂区，内部的自然环境很好，很适合创意企业的人，我们进行商业配套之后第一满足我们入驻企业生活工作的需要，同时带动整个周边商业配套环境的改变。要做的事情也很简单，我们毕竟不是十万平方米、二十万平方米的项目，这种大项目如果要满足整个运营的要求，它最终理念要创造消费额估计都得上几十亿，而我们呢很简单，商业价值在于消费额，比如和融广场，它如果达到一万的话，就可以满足它的成本，如果投资的话我们最终都要看营业额的，我们和一般的商铺不一样，商铺告诉你多少钱以后会升值多少钱，但是我们会问他这边的消费增长是否可以支撑租金。
　　像我们这里就是做一个区域型的集办公、商务为主的商业配套项目，改造的速度快一点，相对来说这种大型开发成本比较低。现在非常鼓励大学生创业，对他们的创业门槛很低，如果租金比较高的话可能风险比较大，我们提供一个租金比较低的，服务型的平台，希望他们在这里做一些事情。
　　所以我们这边还是要看产值，希望可以更好鼓励他们做创意的准备。因为如果你做的好的话，我们也会给一些鼓励，我们项目规模不大，在天津南开也是第一个这样的项目，从这个角度来说，希望创造一个视觉的环境。因为天津南开的西区工业厂房比较多，通过我们让大家知道商业和办公有很多方法可以做的，最终通过创新服务整体带动社会的变化。包括从税收、就业都有一定的带动。
　　比如我们的和融广场、金融街相比我们是不同的形式。我们和这些提纲当中所列到的内容来看，我们不属于一个方向上的东西。
　　主持人、新浪天津房产主编 宛建伟
　　宛建伟：咱刚才提到中粮他们走的还是比较传统的路线，像C92是走新的路线，和我们现在传统的模式有一些差别的。
　　黎伟成：当然脱开C92，在上海之前也做了一些其他的商业地产项目，做商业地产项目最根本的还是营造一个非常好的商业环境。天津之前很多的商业设施老化了，现在很多的商圈对商铺的要求也不一样了；整合型、集约式的商场或者购物中心是未来变革的方向，这种集约式的能够为消费者提供一站式的消费服务，同时能够把很多好的产品服务在这样一个载体上更方便的让消费者去进行选择，这可能是一个方向。
　　我看尤其像中粮他们的项目体量比较大，完全可以提供这样一个服务，提供这样服务的目的还是希望激发消费者的消费欲望，就像我们去超市一样，琳琅满目的商品，看这个东西不错，那个东西不错，你可能只是为了买一些水果，看看其他东西都不错也会去买，主要还是为了激发消费者消费。因为这样的方式很方便，通过商品的摆放、价格构成一定的吸引力带动消费者。其实大超市就是商业的类型在体现，我相信像中粮的项目如果要做起来是一个区域型的商业中心，像这种规模如果单位每平方米做下来是二十个亿，我看看也就十几万人，所以远远不够，辐射圈还要拉的再大一点，成为商业中心的话难度比较大，因为周围有了一个新安百货，相距不到一公里，他这个项目做的有难度，在区域培育的话需要一段时间。
　　现在新安百货也用了十年时间才慢慢起来的，从天津来说很多商业设施都向集约化，向非常好的方向去发展，这是总趋势。短期内对载体自身来说会比较困难，因为做商业地产需要一个培育期，这个培育期和消费的能力、消费群的量有关系。所以，有些项目如果在商业设施密度比较大的区域，这些商业设施运营可能会比较差，开发商、运营商会有非常竞争的激烈，但是长期可能还是不错。
 　　宛建伟：黎总对中粮的项目有很多自己独特的见解，说到中粮的现在在做的大悦城项目，请蒋总谈谈对项目的规划和项目特点是怎样的？
　　中粮大悦城的销售总监蒋科
　　蒋科：每一个项目都有自己的区位属性、客群属性、产品特色，如何形成项目独特的性格和气质是每一个项目研究的重点课题。天津大悦城是以购物中心为核心的综合体项目，总建筑规模52万平方米，其中购物中心16.4万平方米。依托规模体量的优势，打造功能丰富的国际时尚生活城，包括影院、剧场、冰场、大型餐饮以及时尚购物集群等。大悦城位于城市核心，拥有便捷的立体交通体系与地铁二号线相连通，有充足的停车位。整体的规划由美国的RTKL进行设计，在4层半的建筑空间内融合了国外的广场文化和中国的街区特色，以一条主动线贯穿购物中心，结合天津特色和中粮企业特点设计了月季花广场和麦田广场等大型商业活动场所，我们要打造一个最时尚、最愉悦的消费体验地和欢聚的场所。
　　宛建伟：我听说全国有一些一二线城市都出现了大悦城，可见是走品牌战略的路线，那么在品牌推进过程中，是如何处理合作与竞争关系的呢？
　　中粮集团顺应经济形式的发展，结合各城市发展规划，具有前瞻性的提出了“全服务链的城市综合体”的发展战略。形成全方位，多维度的综合服务发展体系，为人们提供集居住、购物、娱乐、休憩、社交、办公为一体的高品质的生活空间，创造一种方便、快捷、舒适、休闲体验的全新生活方式，全面解决人们对不断增长的物质、文化需求 。
　　依托大悦城品牌优势以及全国性的发展战略与品牌商户形成良好的战略合作关系，继西单大悦城成功运营之后，北京朝阳、沈阳、天津等全国众多一、二线城市都已出现了大悦城的足迹，和众多品牌商户之间建立了战略合作关系，这也为天津大悦城的发展提供有力的支持。
　　我认为各商业物业的缔造者之间的合作关系要大于竞争关系。天津的商业物业市场正处于发展阶段，需要更多的知名的发展商、运营商参与到天津商业物业的发展建设中。我们的合作要大于竞争关系因为这个市场空间很大，机会很多，不能局限于现状；我们的合作要大于竞争关系，这也是商户所需要的，无论是从经营角度、管理角度还是物流配送角度，他们都需要有更多适合他们的经营场所。
　　宛建伟：百货业的竞争确实是激烈的，要想在竞争中脱颖而出，首先是要为商场选择一个好的坐落地点，比如周边有写字楼或者整体商业氛围较浓的地方。说到写字楼，想问一下郭总，你们选择在友谊路落项，是不是也出于周边有一些商业配套的考虑，我见很多开发商都谈到，如果不做商业部分就不做商业部分。
　　郭亦军：以前愿意做商业也可以，开发商愿意做小街铺。商业必须两三层可能开发商不愿意了，特别是做写字楼，关键问题是商业市场太疲软了，住宅市场翻了两番，写字楼基本没有怎么动，涨的很少，以前最低六千多，现在八九千，好一些一万多。
　　刚开始像友谊路，咱们就做最便宜的，成本最低的，像有的写字楼中央空调，其他就别提了，别提后期时间了，什么都没有，来了之后就是进来能够办公司，再有就是也是从2003年-2004年开始很多外地开发商进来了，他们在上海、广州、北京办公场所换了，到天津之后我和他们接触，他们说你们天津没有能拿出手的，我们到这儿没有看到好的，我们在哪办公都不舒服。
　　因为当初这个项目启动是在2005年底，当时滨海新区定位了，从整个发展来说我们感觉天津还是需要好的项目，可能做这个市场很有风险，客户群很少，但是是有发展的，特别是我们在友谊路拿这个位置，应该做近几年天津写字楼最好的，当初我们考察了北京的写字楼，金融街写字楼我们看了不止一遍，上海我们考察团队去了两次，专程又带着几个董事专程去上海考察，最后决定项目定位要超过他们。你要看发展，像广银大厦都卖六七千那都不能看，也许成本咱们不会低于它的寿命。现在受金融危机的影响使天津发展发展停滞了，特别是写字楼，因为主要都是大的企业投资，现在可能他们就不扩大规模，租一个小的，但是从长远来说你在天津没有一个像样的写字楼，成规模的写字楼，说南京路也好、小白楼也好，因为上海的城市规划我去了三四趟，前两次我自己去的，最后一次我是和规划局的人去的，上海用一个手按下去就是一个规模性的地方，天津有吗？友谊路先不考虑进深，现在写字楼都是断断续续的，外地来都说你们写字楼中间还有住宅。
　　宛建伟：没有一个完全CBD概念的。
　　郭亦军：没有！这和城市不相称。当然现在于家堡、空港、响螺湾做起来了，但是老城区也还应该保持自己的特色，应该有新的东西，你形成规模了整个城市才有形象和发展，要不然总让外地的客商来了之后一看感觉天津停留在十多年前的水平，这哪行。
　　宛建伟：先别说上海，上海是国际大都市，天津市场和北京比起来您觉得差多久？
　　郭亦军：目前看应该差至少十五年，因为在北京我们也看了，和开发商和几大行的代理公司也聊，来天津感觉不适应，这个东西也得这么看浦东当初新茂大厦刚开起来也是这样的，它是外经口的，外经局顾问公司到那必须公司买多少平米的物业，你们来了之后不要让房子空着，这是那种形式的。天津是属于起步阶段，从长远来说，虽然离北京太近也造成了不可能两个总部，但是以后在天津分公司机构、区域总部应该不会少，因为不管是大的跨国公司应该看到天津的发展，有深圳、有浦东，新领导把定位定在天津了，天津应该有很大的变化。最近两年城区变化很大，包括开发区有两年没去再一去都不认识了，好多地方以前去过现在去都变了，市区变化也是很大的，我想他们也不会放弃天津这个新的发展前景的。
　　宛建伟：您的写字楼是最高端的，您觉得住在您这个楼里面的客户基本是哪类的人群？公司群？
　　郭亦军：我们当初定位在国际化公司，结合友谊路的特点，新大厦应该特别针对金融机构和国际化公司，因为金融机构对写字楼有一些特殊的需求，国际化公司也是根据它的惯例，因为他们有一系列的要求，我们是根据他们的要求来对产品定位的，包括我们的设备、功能，应该是天津的国际化公司、或者是国内知名大公司，当然也不排除其他有实力的公司。
　　宛建伟：说到高档写字楼，就要提到服务，天津比较做的比较好的是ICTC、新津汇等等客服还是比较好的，您这块客服有什么新的做法？
　　郭亦军：我们这个项目是完全按照前营销的思路来做的，这个项目不是说我盖好之后才考虑的，我在当时项目施工之时我已经把营销考虑进去了，当初我们在项目每一环节分别有戴德梁行、世邦魏理仕等等几个大公司为我们做咨询服务，从规划开始做一直到设计，我们在建设当中就让国际化的公司来给我们提供意见，应该怎么做才可以符合国际化公司的要求。我看提纲也提到了怎么样策划，我们盖完楼之后就不需要策划了，我们在做的东西是把我们当初设计当中专业化的东西用项目语言说出来，你需要的功能写字楼和住宅不一样，如果后期靠包装策划提出楼盘，但是一个跨国公司来了七八项没有不具备，他扭头就走了。我们项目也结合天津的特点，我们当初考虑项目的空间，因为有些客户需求不确定，我考虑他来之后我能实现什么，比如上海北京都有新的金融街，在天津没有吧？
　　宛建伟：没看到过。
　　郭亦军：我留了，你想做可以做，不想做也可以。比如国际化公司、金融企业要有24小时机房空调，我也能保证，保证冷却水，这些天津的写字楼都是没有的。一些其他的写字楼大家一看盖这个楼，大家互信捧，不存在竞争，因为来我这儿的客户可能到你那不具备这个条件，会有客户差异性，我不会抢你大宗的客户，因为你们的客户觉得贵。
　　宛建伟：可能会有服务的成本。
　　郭亦军：我现在地上面积67000平米，600多个停车位，基本上每一百建筑面积有一个车位，这个指标是比较高的，在其他写字楼大概得低很多，两三百平米一处停车位。我这个项目前面有四千平米的绿色+广场，现在天津很多写字楼，住宅大盘会考虑环境，一般写字楼没有人提出考虑环境的问题，都尽可能的减少退线，不管南京路也好，包括近两年盖的写字楼你从远处一看，整个道路的边际线很难看到，这给人很大的压力，比如早几年的北方金融大厦，我这个楼退线退的很充分，开始的时候这个问题大家感觉还不觉得，后来盖起来之后觉得真的很好。
　　当初大厦在设计的时候，领导们想看看天津写字楼做好的感觉一下什么效果，通过建委规划局联系查完之后他们印象当中没有，天津市的写字楼没有留有这么大的广场，而且我们在裙房的顶层还有将近三千平米的楼顶花园，所以我们充分考虑在这里办公人的舒适度，既然价格高我得有亮点，我们裙房层高达到三米多，标准层达到2.7米，而且在其他的配套服务上，我们知道这些大公司他们会有什么要求我们都得考虑好了，硬件必须的我们要具备，其他有特殊要求的我们都考虑怎么样实现我的功能化。提前我的设备和流程这些功能我都要做到。
　　宛建伟：说完写字楼，我还想问一下黎总，刚才您谈到，您的创意产业园项目在下个月就开始逐渐完工了？
　　黎伟成：下个月逐渐完工，下个月租户可以进场装修，从11号开始有租户开始对外营业，有些办公租用也开始办公了，基本上您有时间的话可以请您去看一看，我们那里有将近50棵很好的树，我们这么小的地方，这么多好的树确实很难搞到。无论是居住也好、做办公也好、做经营也好不相信不喜欢那样的环境，让消费者也体会到这种消费环境，环境做的很好，我们希望环境可以吸引很多人过来，也正是因为环境所以我们打造的是一种休闲。创意需要很好的激发它，我们希望通过这种环境能够吸引更多的创意工作者到这里来去做设计、做研发、做产品可以带动更过的人做，使创意产品呈现在天津消费者面前。
　　宛建伟：下一个产品在什么时候会出来？
　　黎伟成：对我们公司来讲肯定是希望在天津能够有多点的项目运作，同时能够做一些商业项目，下一个我们是不是以这种形态、这种方式、项目所处位置我们还会做准确的定位看怎么做。商业项目可能隔一条街就不一样了，所以我们还是从客观的角度，根据现在打造的情况，还会继续做的更好。我们希望创意居住区、创意产业园区本身不是特立独行的，不是孤独在一个城市里面，创意这个东西有很多的影子，我今天看到商拓的一位同志拿了很可爱的名片夹，可能他要到哪个地方，会有很多很有意思的小东西，所以创意无处不在，我们只是希望告诉大家创意这个东西不仅仅只是灵感的迸发，最关键是创意和产业要结合。中国是制造业大国，但是却不是一流的大国，为什么？因为很多创意的符号和我们没关系，都是外国人做的，所以我们做创意，包括现在上海有很多台湾人到上海来做制造，他们从汽车、消费生活品，我们都希望可以研究出一些东西，比如照相机有个椅子，这都是经过创意雕琢之后的，它的价格一下就拉上去了。区别在哪？只是增加一个小小的创意点。
　　我们希望让创意深入到技术产业当中、深入到服务业、餐饮业、娱乐业、零售业，会有很多创意的展示和销售，这样的话对消费者来说会有更多好的选择，对很多企业来说无论是产值也好还是利润也好都可以得到疯狂的提升，我想通过这个点带动整个中国的发展，这是我们都愿意看到的。
　　宛建伟：谢谢郭总，感谢今天所有的嘉宾，希望你们经常到新浪来作客，今天的访谈到此结束了，谢谢大家！