投资商业地产 经营决定价值

    六月份出台一个数据，大家很多人都是抱着不是很乐观的看法。但是我个人的看法是我不认为国家会出台严控的政策，特别对房地产这一块。首先第一点，我们近一段时间，在一些实体经济的数据里面都看出来，它实际上希望的是这个市场的稳定。整个除了决策层之外，包括银行和投资者也好，大家整个期望是整个市场是平稳的，实体经济在转好，国家应该不会对房地产出一个大压的政策，整个大环境我认为还是好的。我们无锡是一个二线城市，它跟深圳广州、上海这些城市不一样，作为一线城市，它的资金是全国性的，甚至是某一个区域性的，比如说杭州，杭州的投资是针对一个浙江省的。那么所以呢，它们由于这轮的发展，可能更多的资金留在了一线城市了，所以它会造成更多的水流在一个地方，但是我们看见整体全国的数据还是比较平稳的，个案并不代表整体的现象，也不代表无锡房地产市场的投资环境。我认为目前的无锡房地产市场还是一个波底，作为一个长期性的投资来说，还是一个比较理想的投资环境，这是我的观点。
    分析一下不同阶层的人士如何去做房产的投资？我们从2003年成立以来，我们主力就是做商业地产。所以说在住宅方面，我们没有什么发言权。住宅地产的一个投资，首先它是比较稳定的，但是收益相对于商业地产来说是比较低的。有时候你的收益的主动性并不是特别的强，主要还是考虑地段的问题。譬如说受地方政府的一些政策影响是比较强的。我举个最简单的例子。像东亭的桑达园，现在还能卖6000块钱，为什么它能卖这么高价呢，它是一个学区的学区房，这是受政策的一些影响。那么商业地产它的投资，它的风险也会比住宅投资会大，但是商业地产它的投资收益率相对于住宅也是比较大，这需要一定的专业知识和眼光。投资商业地产，经营决定价值，那么怎么去阐述这6个字呢。那么你投资一个商业地产，首先第一个，你要看这个开发商，他的经营管理能力，他有没有成功的一些作品值得你去参考，第二个它的业态定位，第三个商业布局是否合理。
    我考察过无锡的一个商业项目，它招进来的超市和它所要销售出去的部位是分布在两栋楼里的，由于它这个分割，它这个超市庞大的人流，无法跟它合在一起。它无法借这个势，那么我现在看到的这个项目呢，在它当时投入的时候，当时我断定，这个项目，它可能在超市那一块会有问题，但是投资的话，可能就会有危险，目前它的开业情况证实了我的看法，一边是冷点，一边是热火朝天，这说明了商业布局的不合理导致了一些问题。类似于像我们的宝龙，它是针对它方圆30公里区域内的一个消费人口是否足够，是否有足够的消费力去支撑它的消费。合理的业态定位和商业布局，那么这个项目成功就是必然的。我们考虑两大消费人群，一个是为锡服务的，将近2万多户的，建材市场的这些中小型企业，第二个是在我们方圆2公里范围内，也包括他们金科，他们未来投入之后的居住人群，我们当时预计就有20到30万的住宅消费人群，这个是足够多的一个消费人群，足够的消费力，那么来支撑它这个项目，这是成功的一个因子。五洲集团在无锡已经有  若干个成功的项目给大家看。
    其实我刚才一开始也强调了一点，商业地产它的投资，它收益率是住宅地产远远不可比，但是商业地产是需要投资者有一定的专业的眼光，才能去做这个投资。那么所以它首先是有一个前提的，并非说住地产没有价值的。商业地产的投资价值是非常巨大，但是需要我们投资者具备一定的专业知识。
    三个不同的人群，第一个人群是他可动用的资金在10万，第二个60万，第三个300万，那么该怎样进行？
    我觉得不应该看他有多少钱，应该看他具备什么样的投资能力，行的话，10万可能变成300万。关键还是看投资者的专业能力和判断性。那么你现在来说，你说10万能否投资住宅，能否投资商业地产，其实现在整个市场来说，不要说整个全国市场，就无锡来说，其实它多有不同阶层，不曾价值的商业地产和产品，供消费者和投资者去选择。关键还是看你个人有没有这样的一个判断能力，你说我本身在这种专业判断性上面不是特别强的，投资住宅可能简单一点，可能就看宏观的，那么微观的，像刚才几位做住宅的朋友说的，就是地段品牌，还有开发商的作品，这些比较简单一点，那么你去投住宅好了，这还稳稳当当，长期性还是好的。但是说如果你具备一个专业的分析能力，我刚才已经强调了一点，商业地产，如果你投对了，回报率是比较高的。我觉得是从它的一个投资分析能力来去看它应该投什么样，怎么投。