内需刺激商务商贸地产需求 天津乘势加速发展

　　金融风暴对外向型写字楼及物流商贸中心等物业影响显著，据机构统计，上半年北京、上海等城市写字楼空置率及租金都持续走低，很多国外机构及外资、外贸企业都关闭了一些办公机构或减少了使用面积。但是与这些城市不同的是，天津写字楼一二季度租用率却开始回升。
　　与此同时，天津新规划的几大商贸物流中心，以及滨海新区等未来城市新核心区综合体项目也在新增内需刺激下加速发展。呈现出天津良好的发展预期及内需环境给这些物业带来的需求机会。这些机会究竟有多大？主要体现在哪些方面？本期《每周议题》对此进行了探讨。
　　主办：《天津地产》——搜房网
　　时间：2009年7月24日上午11：00
　　地点：今晚报大厦15楼
　　论坛嘉宾：
　　●仲量联行（天津）董事总经理何迈可商业地产部副董事吕蔚然
　　●天津金丰兆业房地产开发公司副总经理郭亦军
　　●蓝海商贸城总经理（北京万商联行总裁）刘智勇
　　●天津新金融投资公司投资发展部经理叶帅
　　主持人：《天津地产》编辑王哲
　　金融服务业发展
　　带动写字楼需求量增大
　　主持人：受金融风暴影响，北京、上海等城市写字楼空置率及租金已持续近两年走低，但是天津写字楼一二季度数据已显示市场有回暖迹象，机构人士认为主要原因是一些金融及内地企业的入住，使写字楼需求量有所提高，这是否意味着金融等服务业将是写字楼的机会所在？
    吕蔚然：从去年第四季度到今年一季度和二季度，天津写字楼租赁市场的成交量环比都保持40%以上的增长。
　　在2011年，天津甲级写字楼市场的供应量将集中释放，如天津环球金融中心等甲级写字楼在这期间入市，新增供应将超过30万平方米，同时，滨海新区等区域的新建写字楼供应也很大，这对市场确实有一定压力。但是从历史发展角度看，天津写字楼这些年的增长速度也比较快。比如津汇广场1座于2003年入市，到2006年中旬津汇广场2座投入使用时，客户的平均租赁面积已增加了两倍，可见需求量也可能由此增大。
　　从租客行业来看，天津写字楼过去的需求行业主要是制造业和物流业，2007年开始，金融、咨询顾问等服务业租客的需求增长迅速，而且他们一般租用面积都比较大，支付租金的能力也比较强。随着经济形势的好转，他们的需求会进一步释放出来，成为支持写字楼供应的有效驱动力。
　　值得注意的是，今年以来，内资公司的改善型租赁给市场带来了更多机会，很多内资公司搬迁至品质更好的写字楼，因此二季度60%以上成交面积都来自内资租户。
　　郭亦军：这些年我们做了统计，天津市百强企业对写字楼几乎没有需求，因为这些公司都有自己的办公物业，所以，天津和北京、上海的写字楼需求有较大差距。北京、上海的总部级机构多，为高品质甲级写字楼提供了国内外大量需求，但是天津写字楼过去的这类需求量很少，因此难以形成规模化发展。
　　随着天津滨海新区纳入国家发展战略，很多国内外机构的分公司级和区域总部级机构进入天津，从而带来更多办公设施需求，因此，看天津写字楼发展，还要着眼于两三年和五六年以后的市场。就像浦东刚开发时，也是经历了一段时间的市场培育才形成了现在的规模。
　　天津的写字楼现在还处在发展的起步的阶段，但是它目前的发展基础并不差，一是天津有金融及商务、商业等服务业发展基础，形成了南京路、友谊路、小白楼等代表不同时期经济发展特点的商务核心区，比如，南京路作为城市现代商业商务聚集地，目前已形成了高档商务氛围，而友谊路地段在90年代就是天津市涉外旅游、商务、文化中心区，这也确定了友谊路地段在文化、商务和城市形象上比较重要的地位。二是以金融服务业为重点的城市经济发展，将给天津写字楼带来多种多样的新需求，这就要求天津有更多高品质、服务特色鲜明的写字楼出现。
　　主持人：今后两年天津写字楼供应量将迅速增加，这些写字楼能否形成有效供应？
　　吕蔚然：今年下半年开始，天津南京路、小白楼、友谊路区域将有多个写字楼陆续入市，同时以海河沿线，以及滨海新区多个综合商务区都将提供大量写字楼供应。
　　从需求来看，租客在选择写字楼方面会更加成熟、专业。租客选择写字楼首先会考虑位置因素，即备选项目所处位置与公司业务或者企业形象是否匹配，然后会考虑物业平面是否便于利用，使用率是否比较高、室内净高的高度等。另外，还会考虑空调、电梯、通讯、配电等机电设备设施。
　　根据我们的市场经验，越来越多的大企业（特别是金融机构）对于机房的要求比较高，机房能够为大厦提供持续的冷源也属重点考虑范围。
　　天津真正的甲级写字楼的供应量及需求量一直很有限，这也是很多写字楼操作中遇到的问题。但是从发展角度看，写字楼的发展其实与城市各业态的发展是相匹配的，是会跟着整个城市经济走势来发展的。就像天津过去五星级酒店就只有喜来登，但是现在已经有很多五星级酒店运营，可见一个城市各业态的发展是相互匹配、跟着经济走势来发展的。
　　郭亦军：写字楼能否形成有效供应，首先要看它的定位是否与城市经济发展相匹配，然后是企业对物业进行的全方位细致入微的研发。如天津中心项目从启动到今年整四年，而真正开工到年底的时候也已三年，公司用了很长时间对市场进行评估、对产品进行精雕细琢，就是要保证这个项目年底能成功的开业，形成有效的供应。
　　写字楼的升级换代也与区域商务功能的提高相辅相成，比如友谊路地段的发展，在90年代全是乙级写字楼，根据今后金融商务细分功能的确定，将来应该有更高档次的写字楼出现，而且功能上不光要考虑现在客户的要求，还要考虑以后客户的要求，在项目建设时对功能和空间都要留有冗余，使项目未来有更多的发展空间。像我们在友谊路建造的鑫银大厦，就是通过反复比较，参考北京、上海甲级写字楼的标准，根据国际化企业对写字楼的要求，从而确定了产品定位和标准，不论在大厦建设方面，还是在停车位配置和外部空间环境等方面，以及物业经营管理方面，都定位的比较超前，这样现在才有机会在市场上得到认可。
　　商务商贸地产需求扩大
　　主持人：天津最新公布的城市发展规划，从区域经济、产业角度为大型商务区，以及物流商务中心综合地产开发项目提供了产业及就业支持，规划设计方案中的小白楼、解放北路、于家堡、响螺湾金融功能区的定位，有助于推动天津建立完善的金融服务体系。目前市区以环球中心为代表的新建金融商务物业已开始进入面市期，而滨海新区于家堡为代表的金融商务区建设项目也开始动工，其发展特点及进展如何？
　　叶帅：于家堡金融区是未来天津城市的重要形象标志区，也是天津今后几年商务地产开发的亮点之一，整个金融区的占地面积是386万平方米，定位为全国领先、国际一流、功能完善、服务健全的金融改革创新基地。我们区域一个明显特点就是“金融主业超大规模”，操作这么大体量的区域，在规划之初就必须严格考量各种业态的配比，保证金融区未来的聚集效应和可续发展。目前，我们有市场会展、传统金融、现代金融、教育培训、商业商住五大核心业态，同时还将建设配套的现代商业，如名牌商铺、特色食府等；窄街廓、密路网和地下三层贯通连接的多渠道交通设计也加强了区域内部的联系。
　　目前我们已经与多家国内外金融机构签订了入驻协议，起步区的建设也在顺利推进，配合2001年底金融区内45分钟直通北京南站的高速铁路通车，2012年6月份起步区将全部竣工。
　　主持人：天津近两年还规划启动了多个大型商贸物流中心项目，这么多商贸物流中心投入建设，市场是否能接受？
　　何迈可：由于电子和汽车出口受全球经济衰退的影响，目前保税物流仓储物业仍旧面临着相对较高的空置率。而对面向国内市场的非保税项目的需求则更为积极。如位于塘沽海洋高新区的宝湾（天津）物流中心，目前已经成功签约数个租户，可以预计，天津物流市场将先于国内其他城市恢复。鉴于目前零售业和消费品行业仍然保持健康发展，为其配套的物流服务和物流设施是目前物流市场的主要驱动力。
　　刘智勇：商贸物流是商业地产里一个特殊的业态，它在整个城市的商业流通业态中是辐射功能最强的业态，同时本身带来的外延的价值也非常大。天津目前规划了很多大小不同的各类商贸物流项目，如正在建设招商中的蓝海商贸城，是早在2007年就开始计划建设的大型商贸物流项目，以轻工产品为主，类似于义乌的经营模式，因此当时提出一个口号，叫打造“北方义乌”式的蓝海。
　　义乌国际商贸城在2007年楼市最火爆时期的商铺，一间商铺的最高价值能达到1280万元，世人根本无法想像。就是因为这种商业的服务功能、辐射半径非常大，所以带来的商业价值也很高。一般零售商业辐射半径是2.5公里到5公里的城市居民，这已经是极限了，而像义乌国际商贸城则可以辐射到全球，物业的商业价值自然与普通商业不动产不可同日而语。从这个角度来看，天津是环渤海地区商贸物流业发展优势最突出的城市，可以形成以环渤海经济圈为核心，并通过天津向更大范围拓展和延伸辐射功能的格局，因此天津发展商贸物流的机会很大，优势很多。
　　另外，在经营特色上，天津各商贸物流中心项目都有所不同，蓝海商贸中心是以纺织服装、轻工百货类产品商贸批发经营为主的项目，目前在建规模18万平方米左右，招商正在进行中。虽然此类项目对开发商资金实力、运营管理思维、经营理念、团队的专业和稳定性、能够获取政策的支持等方面要求很高，项目运作成功的难度不小，仍需假以时日来观察和努力，但一旦成功后，其未来的前景却是非常值得期待的。