沈阳投资者青睐返租小商铺 返租回报率让人动心

    “投资商铺是金”、“一铺养三代”……
    越来越“响亮”的宣传口号，让人们认为商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺受到了越来越多投资者的关注。
    小商铺成为投资者的宠儿
    本报在7月中旬举办的“2009中国东北商业地产投资交易会”虽已落幕，但由此掀起的商铺投资热却像涟漪一般蔓延开来，尤其是小商铺成为了投资者的“香饽饽”。
    大发广场的销售经理马宏驰告诉记者，项目中20平方米以下的商铺占到90%以上，“现在已经有近700名客户诚意登记。”
    “在刚刚结束的商业地产展中，实际到访客户300余组，意向客户100余组，成交30余套。”沈阳国际纺织服装城的相关负责人表示。
    这种情况同样发生在沈城其他商业地产项目中。沈阳温州城B区推出的1400多个小商铺，已出售90%。
    7月末，记者来到地一大道售楼处。在记者停留的十分钟时间里，就有15组客户前来咨询商铺。同时记者发现，前来选铺的投资者大都以年轻人和小家庭为主。
    为何？返租回报率让投资者动心
    究竟是何原因，让小商铺在这炎热的夏季里持续火热？
    从事多年商业地产经营的抚顺浙商商贸城营销总监陈凯认为，“返租销售”是其中的关键。
    “商业地产的经营手法主要有两种，经营式和产权式。产权式商铺也称为‘返租销售’，市场上一般采用返租形式收回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定比例的租金回报。”陈凯说。
    “我所投资的商铺都是开发商负责管理、经营，我每年收取返租金，等待几年后收回成本。”刚交了订金的刘春兰给记者算了一笔账，10万元购买的商铺，每年最低返还总铺款的8%，10年便是8万元，12年左右的时间就能收回成本。”
    “返租销售”是商业地产中的一种营销方式，这种方式的优点是买家投资门槛较低，获利稳定。
    “在市场启动初期，由营运管理商向业主支付租金回报，使业主回避了市场形成初期的经营风险；同时，营运管理商具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。”沈阳国际纺织服装城的相关负责人认为。
    小提醒：投资小商铺也要多个心眼
    虽然小商铺“优点多多”，但消费者在投资小商铺时也要擦亮双眼。
    “投资者在委托经营合同长达10~20年运营期内，一旦商场经营失败，商业管理公司无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。”陈凯认为。
    陈凯给记者算了这样一笔账。例如，一处原本应该销售1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元／平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年)，但投资者的实际房产收益却为-50%（因为投资者用于购买商铺的实际支出费用，比商铺本身的实际价值高出了一倍），投资者的实际年收益也只有(80%-50%)／10＝3%，这样的收益，只比银行存款的利率高出一点。
    “更大的风险是，三五年内该项目一旦销售完成，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦都将化为泡影。”从事多年商铺投资的孙伟这样认为。
    辽宁同方律师事务所律师常斌认为，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都将成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权利的风险。（杨孟渝）
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    “返租商铺”的由来
    “返租商铺”在上世纪90年代中期兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。
    为降低投资门槛，返租型商业地产的产权往往被分割得极小。这样能使更多的投资者进入商业地产投资行列。
    由于投资门槛低，当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼。
    因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。