关于市场投资开发建设的调研报告

根据县委、县政府工作安排，就如何全力打造亿丰国际商贸港，以亿丰为品牌，全面提升宝应现代服务业水平，带动地区经济增长，县政府、开发区有关领导于2008年6月11日至12日调研了宝应周边的高邮纺织服装城、姜堰华东五金城、淮安国际商城，调研期间，我们深切地感到，这三地在立足产业基础、促进产业集聚、增创产业优势、实现又好又快发展方面，见势早、行动快、措施实、力度大、成效好，一些好的经验做法值得我们学习借鉴，现将调研情况报告如下：

一、对三大市场的初步认识

㈠基本概况

1、高邮纺织服装城:项目总规划面积560亩，总投资10亿元，总建筑面积50万平米，2006年开工建设，于2007年10月竣工，一期已建成25万平米的营业房，可容纳经营户2000多家，目前有600多户已签约，300多户正式营业。该城下辖纺织、服装、皮革三大交易区和名品荟萃、仓储物流、博览展示、电子商务、科技研发、世界贸易、生活配套、休闲娱乐等九大功能板块，该城是以羽绒制品交易为主的大型批发交易中心，可进行传统交易（一楼），又有精品展示（二楼）和电子商务（三楼）功能。

2、姜堰华东五金城：项目总体规划1180亩，总投资18亿元，首期投资6.8亿元，2004年8月份开工建设，2年时间完成了建筑面积40万平方米，于2007年10月份正式开张，其中有2万平方米的仓储、物流，5000平米的社区医院、8万平米的商业街等配套设施，可入驻3000多商户，现已销售了40%的商铺。还规划了80亩，用于国内首家五金主题公园的开发，该城集展示交易、电子商务、物流配送、人力培训、技术研发等功能于一体，面向华东，辐射全球，是中国新兴的国际、国内五金机电采购和订单中心，国内五金机电产品内销与出口的重要通道。仅2007年就完成交易额30亿元。

3、淮安国际商城：项目总体规划占地1400亩，建筑面积100万平米，总投资人民币21亿元，2004年10月份开工建设的一期占地600亩（已有400亩的土地指标）、建筑面积40万平米，其中仓储10万平米、另有堆场8万平米，总投资人民币8亿元的装饰建材批发市场群已于2006年11月开业，其中共有13个专业批发市场，经营户达600多户，达到92%的入驻率，运营状况良好。目前在建的属一期工程，招商面积11000平米，计划今年10月份开始招商，预计2009年5月份开业。另外商城的汽车站也将在年内破土动工。二期将建成汽摩配批发市场、针织纺织品批发市场、礼品批发市场等市场群，建成后将成为苏北最大的汽车整车、汽车配件等大型商贸集散地。

㈡主要特征

一是领导重视程度高。这三地市场所在地的政府领导高度重视，在项目建设初期就成立了专门的工作领导小组，由市委一把手书记担任小组组长，分管书记担任副组长，市发改、国土、财政、税务、建设等十多个部门主要领导担任小组成员，就淮安国际商城,市委还成立了专门的商贸开发区，专人负责开发区的协调帮办工作。在建设过程中领导多次亲临现场，实地察看项目进展，多次召开各部委办局负责人会议，现场解决项目运作过程中的各种问题。

二是政府支持力度大。为了营造市场更为宽松的环境，帮助市场招商、留商，市政府相继出台了相关的优惠政策：对入驻的商户前两年免收工商管理费、企业所得税留成部分前两年全额返还，后三年减半返还，高邮服装城还对城内经营户的电费，按商、住各半计算收取，还积极向上争取政策，将服装城列为省重点市场，使服装城及早享受重点市场电费按工业普通用电标准收取的优惠政策等等。各市还积极向省厅争取引导资金，重点扶持企业的发展。

三是市场运作机制活。高邮服装城对首批入驻的商户补贴装修2000元，对每个商户每月还发放500元的生活费。姜堰华东五金城开通周边下游市场至该商城的免费直通车，将周边采购需求整合到该商城，更快更大范围的吸引客商；每年4月、10月份举办中国华东国际五金机电博览会，以及不定期举行购销洽谈会，将该商城打造成批发总站和海外采购商的采购基地；该商城以镇为单位每周组织城内商户与各镇企业进行面对面供需洽谈，同时组织城内五金产品进行优惠展销，最大程度吸引客商采购；商城还有专门的研销体系，免费赠送网上铺位，定期公布信息，引导市场，打造大型五金机电网上交易。

四是商铺销售理念优。淮安国际商城采用商铺部分出售、部分预约，保留仓储区、木石材区、堆场、办公大楼及所有附属设施全部产权，统一招商，按业态经营，形成了整体规划的业态区域与灵活多样的经营模式相结合的运作模式；姜堰华东五金城采取的是开发商业房地产项目的方式，有的根据情况采取租赁工业厂房的方式，销售理念灵活，其经营状况较好，商户在生意越火时越敢投资，经过一定时间的经营，市场容易靠商品的价格优势形成一个区域，甚至一个城市里的市场竞争优势，从而经营者在低利润率状态下靠高营业额实现利润。

五是地方产业阵容强。调研中发现，市场充分利用当地产业优势，依托产业做大市场，形成产业集群：高邮有1000多家羽绒加工业和2000多家羽绒服装业活跃在市场，全国羽绒服装业年交易量70%在江苏，而江苏羽绒年交易量70%在高邮，波司登、雅鹿、雪中飞、苹果、金狐狸等国内外数十个知名品牌都在高邮设有加工基地；姜堰是全国汽车零部件生产基地、五金产业基地，五金产业应该说是姜堰的工业起家产业，现全市已拥有五金产业企业1600多家，产值已占工业总产值的60%，涌现出罡阳曲轴、飞船齿轮、扬动柴机等一批行业"小巨人"，五金产业门类比较齐全，个别产品具备一定的品牌和技术优势。淮安现有各类工业企业1万多家，门类齐全，形成了完备的化工、纺织、机械、冶金、烟草、食品、医药、建材八大支柱产业的工业经济体系，产业优势明显，有2000多个中小企业生产的针纺织产品、医药、电缆、工艺品、电子等96个产品获部省级优质称号，这些产业基础与国际商城互动互促。

二、亿丰国际商贸港发展情况

亿丰国际商贸港位于宝应省级经济开发区内，京沪高速出口处，是由扬州亿丰置业发展有限公司投资建设的，总投资额7亿元，占地面积542亩，建筑面积32万平米，目前一期:10幢4万平米的商铺全部建成,正在装修,7幢3万平米的商铺桩基已完成,主体正在建设,6层及12层的商品展示交易区已规划设计好。年底前可望完成工程量13万平米。止目前已完成京沪高速、扬栗高速、宁通高速、宁、镇、扬地区高立柱定向推广，对东海、浦江、义乌、蠡口等重点资源地区的定点推广基本到位，宝应地区主要道路的导旗宣传及一些传媒推广全面启动。各类品牌预约登记商户1680户，加盟客商600多户，现招商工作正向周边市、县及重点资源地区全面铺开。

亿丰定位于“一个交易平台、两大主题板块、三位一体模式”：一是建立一个以地方产业特色为龙头；市场需求为基点的集购物、商务、物流、会展、休闲、服务于一体的现代化大型综合市场。二是重点打造“玻璃水晶国际贸易会展中心”和建材家居为主的综合业态类两大主题板块。以综合业态聚集人气，制造商业氛围，以专业业态带动周边产业，形成产业集群发展。三是致力于市场开发与产业发展和资源整合有机结合。突破传统的商业运作模式，推行工、贸、研三位一体的市场发展新概念。让产品加工、产品交易、新产品研发等相关产业形成配套，推动产业链的快速发展，具体做法是：

㈠整合资源，借势发展，市场运作中构建创新

一是产业运作。没有强大的产业支撑，再大的市场也是"浮萍市场"，坚持服务产业、整合产业、打造产业的发展理念，在市场的运作上，针对玻璃水晶产业的特点，实施前店后厂，在市场内设有产品加工园区、玻璃水晶国际贸易会展中心、水晶工艺科技研发中心，将充分发挥技术研发、产品孵化、人才培训、新品博览、营销推广等服务优势。

二是品牌运作。先后投入2000多万元进行系列大型策划和推广活动，各大媒体竞相报道，并组织专题研讨，通过举办"玻璃水晶产业发展论坛"，"品牌商与总代理对接研讨"等活动，打造城市名片，通过"知本"与"资本"结合，推进知识经济的发展。

三是理念运作。将运用商业化推广、市场化运作、集团化管理和市场运作理念，实行统一推广、统一形象、统一配送、分体经营的"四统一分"的经营管理模式，在配套上，提供仓储、货运、产品加工区、新品研发、信息咨询、物流配送等服务。

㈡加快建设、强势推进，实施"三步走"发展战略

实行“边建设、边招商、边启动”，层层推进，滚动发展，第一步，2007年11月开工到2008年底前，完成工程量13万平米，建成商铺1600户，第二步，从2009年1月到2009年5月完成工程量11万平米，建成商业街、“义乌小商品城”等配套业态商铺900多户，第三步，从2009年6月到2009年底前完成工程量8万平米，建成配套仓储、产品加工园、科技研发大厦等。力争2010年初全面运营，可入驻商户2700多户，初期年销售额30亿元，三年后可达60亿元。

三、启示与建议

随着经济的不断发展，“三产兴县、商贸活县”日趋显现，市场应运而生，也是适应经济发展要求而兴建的，将成为地区发展的一个新的增长点。地方政府应解放思想、超前谋划，全力支持市场的发展，市场应结合产业优势，彰显品牌。

㈠加强领导、建立长效工作机制

通过调研，三大市场在建设初期都建立了相应的组织机构，实践来看，达到事半功倍的效果，提高了工作效率，优化了服务环境，增进了政府与企业的交流，加快了市场建设的步伐，我县也应成立由相关部门组成的建设领导小组，一把手负总责，分管领导具体负责，明确专人跟踪服务，定期召开协调工作会议，现场办公，一事一议，特事特办，政府贴心的服务，势必增强亿丰快速发展的信心。

㈡整合政策资源、培育企业成长

在新时期下，政府在市场经济中只有积极发挥宏观调控职能，配置好公共权力和资源，让政府“有形的手”和“市场无形的手”有机结合起来，才能更好地引领经济发展，政府的科学引领对企业的发展起至关重要的作用，应制定相关的资金扶持政策，包括土地、人才、税收、工商等等方面，还要制定相关的优惠政策，包括子女入学、就医等等方面，充分体现政府在企业成长过程中扶一把、送一把，做好服务、搭好台，让企业当主角，政府的培育、扶持到一定程度，财政资金再退出来。

㈢明确职责，加强沟通合作

在亿丰市场建设发展过程中涉及到发改、经贸、财政、税务、工商、劳动、供电等多个部门，大家要明确各自的职责，增强服务理念与责任理念，制定工作方案，建立工作责任制，各部门注意沟通协调，联动协作，形成既各司其职又协调配合的工作局面。

㈣利用资源，打造特色市场

宝应的产业资源很丰富，目前已形成电工电器、管件、汽车配件等龙头产业，教玩具、玻璃水晶等已具规模，宝应也被国家环保总局正式授名为"全国首批生态示范县"，有机食品品牌在全国名声大震，亿丰要充分利用本地的资源优势，在打造品牌时，结合宝应的地方特色，形成多元化的市场，将宝应特色产业资源的王牌效应发挥到极致。

㈤准确定位，提高市场平台

对市场而言，平台建设很重要，代表了一个市场的知名度及领导重视程度，调研中的三大市场都分别被列入江苏省重点项目，淮安国际商城还被列为江苏省全省47个现代服务业集聚区（产品交易类）之一，这些称号的取得与政府的支持是分不开的，我县也应重视亿丰市场的平台建设，由相关部门组织有关资料的申报，积极向上争取，增强市场的竞争力。

㈥大胆创新，拓宽融资渠道

市场在建设过程中投资较大，而回收期是个培育、渐进的过程，由于投入大，建设中势必会受到资金的制约，金融机构应解放思想、拓宽思维，主动上前，避免教条主义，应改变过去的老思想、老观念，创新工作，解决市场的资金问题，使之快速发展。

㈦勇破瓶颈，打造诚信市场

目前，亿丰已取得的土地指标为135亩，配套的200亩仓储用地指标尚未取得，制约了亿丰的建设，也兑现不了当初对入驻商户的承诺，待商户入驻后如果没有配套的仓储，会影响商户的运营，商户就不可能有信心将经营重心迁移宝应。政府在对待亿丰土地指标方面应放宽政策，共同打造诚信市场。

㈧营建氛围、共推市场发展

市场是一种社会资源，合理调配这一资源，政府最具优势。目前，我县的马路市场、散户较多，经营着各种门类的产品，分布在县城的各个闹市区，政府应牵头组织公安、工商、税务、城建等部门，实施"划行归市、集聚经营"的政策，发挥市场的集聚效应，形成整齐划一的专业市场，这种调控对亿丰市场的发展起到至关重要的作用。

一个市场的成功同样离不开周边的环境，亿丰的地理位置显然是得天独厚的，区域优势很明显。目前东面的宝胜物流一期也已竣工，投入运营，需加快二期的物流建设；对面的新汽车站还在建设过程中，应加快建设步伐，亿丰计划在今年１０月份一期开业，待正式开业时，物流和车站的进度势必影响到亿丰的整个形象，在亿丰市场的发展过程中政府应举全县之力合力推进。

市场的发展不是一蹴而就的，市场的发展历程，不仅仅是市场载体一个质与量的扩张过程，也是一个挖掘商业文化的过程，是一个创新经营方式的过程，是一个建立营销人员人际关系、不断拓宽流通渠道的过程，一个打造市场品牌的过程，也是全方位培育市场主体的过程，如果没有这些过程，大规模建设市场是很难想像的，市场建成后将会拉动地区的经济增长、解决闲散的劳动力，集聚地方人气，提高地区的知名度，但是市场的回报有一个周期，政府应用长远的眼光来对待，政策倾斜，培育市场体系，市场也应实施做大市场、做优品牌、多元并举、持续发展的总体策略,最终形成以人气带商气，以商气带财气，以财气扬名气的良好局面，使之成为地区新一轮的增长点。考察组成员：于笔亚 、潘崇祥、石庆旺、张霞、郭艳、林世年  执笔：张霞

宝应经济开发区管理委员会

二００八年六月二十五日